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上海楼市|对刚需再好点就够了

发布时间： 2023-09-21   点击次数： 258次   来源： 匠人上海楼市   作者：陆家嘴滨江中心

红色上涨年份，绿色下跌年份，黑色为涨幅不大的年份。

2022年住宅销售面积1561.51万平方米（新房，下同）+1613.96万平方米（存量房，下同），合计3175

2021年住宅销售面积1489.95万平方米+2880.07万平方米，合计4370

2020年住宅销售面积1434.07万平方米+2546.17万平方米，合计3980

2019年住宅销售面积1353.70万平方米+2099.00万平方米，合计3453

2018年住宅销售面积1333.29万平方米+1547.11万平方米，合计2880

2017年住宅销售面积1341.62万平方米+1563.53万平方米，合计2905

2016年住宅销售面积2019.80万平方米+3398.31万平方米，合计5418

2015年住宅销售面积2009.17万平方米+2647.83万平方米，合计4659

2014年住宅销售面积1780.91万平方米+1586.14万平方米，合计3367

2013年住宅销售面积2015.81万平方米+2575.70万平方米，合计4591

2012年住宅销售面积1592.63万平方米+1446.77万平方米，合计3039

2011年住宅销售面积1473.72万平方米+1398.67万平方米，合计2872

2010年住宅销售面积1685.35万平方米+1966.86万平方米，合计3652

2009年住宅销售面积2928.04万平方米+2809.45万平方米，合计5737

2008年住宅销售面积1965.86万平方米+1413.41万平方米，合计3379

1、上海楼市隔几年会涨一次。

从2009到2013是4年，从2013到2015是2年，从2016到2021是5年。

2016年到2021年间隔比较久，是因为2017年开始了新房限价。

若非新房限价，2017-2018年全国还在棚改，上海房价并不会在2018年大跌。

2、累计12个月成交超过18万套大涨（上图数据看不出，但推导不难），不满足这个条件是2019年，也是因为新房限价。

上一轮大涨始于2020年，并且突破新房限价大涨，并不只是因为政策。

3、累计12个月跌破18万套大跌，没有例外。

4、除非经济衰退（指收入下跌），2021对2018年的涨幅在2026年之前发生是大概率的，涨幅会小于上一轮。

09＞15-16＞20-21＞？（最迟2026年）

幅度一轮不如一轮。

5、从未有过大跌两年的先例。

回到很多人关注上海会不会加码放松，以及放松会如何的问题。

上海1-8月累计成交已经12.2万套，9月超过1.5万套已成定局，10月11月12月通常很难维持1.5万套，加码放松是有必要的。

任何投资性引导都不应该有，诸如二套三成之类。

上海只需要做到宣称的那样就可以了：

大力支持刚需和改善。

绝大多数刚需在希望首套降息。

绝大多数涉及到非普税的二手房刚需希望普通住宅标准调整。

单身限购群体希望限购解除。

不少改善人群需要全额增值税不满五改成不满二。

多数人对于自己买不起的房子并不关心是否限价，对于自己买得起的房子是支持限价的。

没有多少社保2年的非沪籍想要买房。

基于房价考虑，市民并不希望无社保也能购房。

基于长远经济考量，上海郊区是没有限购必要的。

关于2024年，只需要满足两个条件

1、2023年居民收入涨幅超过3%

2、2023年累计成交超过18万套

涨幅应该就能超过10%（按9月1日价格起算，二手房）