当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海新房倒挂，全面崩塌
发布时间： 2024-01-12 点击次数： 237次 来源：新房指南报告 作者：邱晨工作室团队
注：东方蓝海国际广场网站小编整理
一批次新房官宣后，很多粉丝说感到失望。
失望的不仅是房源少，选择变少。还有“新房倒挂”的全面收窄。
五坊园14.65W的价格，比上一次14.5W的绿城外滩兰庭，又涨了点。
好几个“边角料”老盘，也暗戳戳的涨了几千块一平。
从我们的倒挂榜单也能看出，按照8折以下为高倒挂的标准来衡量，一批次新房，基本都算是“正挂”了！
而最近的二手房，交易量有点起色了，但价格还在下行通道。
一来二往，新房和二手房之间的“剪刀差”，已经几乎没了。
以前大家还能YY一下“纸面财富”，现在买新房，“纸面财富”也没了。
上海新房的“倒挂”，真的要成为历史了。
01
安全垫，早就不安全了。
我们先看看下以“倒挂”著称的豪宅板块——徐汇滨江。
徐滨标杆百汇园，年底成交了一套高区，15.3W。
而在11月，成交的一套中区，更是跌破了14W。
我们基本可以认为：现在的百汇园，中高区均价瞄定在15W左右。
而在2023年三批次土拍中，中海以240.16亿元拿下龙华路地块，其中住宅联动价14.2W，创下了徐汇滨江联动价新高。
就在今天，正徐滨位置的斜土街道xh128D-07地块，
就是21年底小米拿下的那个商业地块，但一直没动静。
据说，市控规部门正在拟定调整该地块的属性，大概率会有住宅。
那么，这块和汇元玺一路之隔的优势地块，位置比中海地块更好，到时候新房的价格，是不是要超过14.3W？
再对比百汇园中高区15W上下的单价，算上新房的各种隐形持有成本。
谁能想到，曾经轰动一时全民打新的徐汇滨江，在2024年哪里还有倒挂可言？
02
一手&二手，“剪刀差”快消失了
不仅徐滨如此，基本上全市的新房，都难逃新房正挂的命运。
伴随板块内二手房价的缩水，
曾经红极一时的网红板块，纷纷步入“正挂”。
比如唐镇，由于新房供应巨大，二手次新的价格降幅很猛，小户型已跌破8W。
对比板块内7字头的新房价格，基本打成平手。
而曾经千人摇的打新红盘，倒挂也在肉眼可见的减少。
2020年首开轰动一时的蟠龙天地一期，开盘均价6.15W，最近二手成交活跃，但价格回落到了7字头。
另一个红极一时的新盘汇城南街里，开盘时8W，最近的一套二手成交价格成交价格10W出头。
把新房3年里的持有成本，如税费、租房成本、房贷利息等算上，倒挂空间进一步收缩。
网红盘尚且如此，其他项目就更不用说了。
当新房流入市场时，“倒挂的大饼”终究化为了泡影。
感慨一句，卖房时流的泪，就是打新时脑子进的水。
与此同时，在新房市场上，联动价不断突破天花板。
比如宝山南大板块，一年内就经历了新房价格的“三级连跳”。
从一批次土拍，6.3W的保利·海上臻悦，到二批次土拍，6.7W的中环金茂府，再到三次土拍，6.9W的华润TOD，
短短一年内，区域内的房价涨了6000。而如果对比18年5.1W的保利熙悦板块新房价格，已上涨了1.2W。
而内环内，联动价也是一涨再涨。
拿中兴路举例，22年华发静安府联动价11.9W；
到23年，越秀静安悦跳到12.1W，保利地块更是来到了12.5W！
全面这里揭示了一个当下新房市场的残酷事实：内环内新房基本全面站上了12W。
这也很好的解释了，为什么一批次新盘中，只有30套顶楼的苏河玺是最大热门。
原因只有一个:以后内环内，10.5W绝版了。
而苏河玺的倒挂率，虽只有87%，远远低于我们常说的8折以内高倒挂，
但确是整个一批次中，倒挂最多的项目了。
03
“正挂”，才是市场变好的开始
从宏观上来看，积分制三年以来，倒挂即将走向终点。
截止到目前，仅剩少数市区楼盘还有一定的倒挂。
总结起来一句话：倒挂一去不复返，打新终成历史。
而我恰恰认为，正挂才是市场变好的开始。
新房比二手便宜，本身就不是一件正常的事。
正是“倒挂”的存在，引发全民对新房的追逐。
房子压根不愁卖，开发商也就懒得去钻研产品质量了。
这两年来，上海新房市场才会有那么多的“交房即维权”、装标偷工减料，都是“倒挂”的错。
倒挂看上去很美，终究是竹篮打水一场空。
当倒挂消失，越来越多的买房人，把关注点重新回到产品本身，也间接倒逼开发商互相内卷，做出更好的房子。
同时，一二手倒挂利润的消失，也让投资客逐渐减少。
楼市回到居住本身，才是市场良性循环的开始。
上海新房的购买逻辑，正式从“看倒挂”，全面转向“看品质”。
2024年，“正挂”已经正式来到，市面上好的产品一定会越来越多！
一批次新房推荐
2000W以上：五坊园 | 合生缦云上海
1000-2000W：浦发新杨思 |天汇玺 | 苏河玺 |苏河望
700-1000W：嘉俊庭 | 虹桥润璟
500-700W：碧云澧悦 |大华星曜 | 古北悦公馆 | 万科海上映象
400-500W：日月光伯爵天地| 众禾嘉苑 | 上江南璟荟名庭 | 中建御璟园 | 金地丰盛道 |兴云间 | 印象青城
400W以下：宝山天铂 | 奉发云邸 |华纺棠樾
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