当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海着急卖房的人居然只有0.6%
发布时间： 2023-07-24 点击次数： 319次 来源：魔都财观 作者：东方蓝海国际广场网站小编整理
上海房东、上海楼市、跌惨了、崩盘了、再降200万……
诸如此类词语已经成了当下网络的流量密码。
只要你稍微花点心思，一定能撩拨阅读者的心弦。
当全网都在贩卖焦虑的时候。
我们想和大家理性分享一下。
当下上海楼市的人群到底都是啥心态。
让大家看看，有多少人是在咸吃萝卜淡操心。
01
上海楼市里谁最慌
真心的劝大家一句，不要总喜欢替有钱人操心。
我们得承认，当下的上海楼市整体是在降温的。
尤其二手房的交易现在处于缩量的一个阶段。
那这也只是楼市周期的一个阶段而已，不用过分夸大。
也不用天天YY，不买房才是胜利。
但是在现在的上海楼市里，真的是全民都慌得一批吗？
想知道这一点很简单，看看大家手里的成本就知道。
2015年以前买房的
想让这批买房大哥焦虑，应该不太可能。
2015年上海的一手房均价3.2万/平方米，二手房均价2.5万/㎡。
但是到2023年上海一手房均价6.5万/平方米，二手房均价4.1万/㎡。
一手房均价涨了103%，二手房均价涨了64%。
你就说上海房价得跌多少，才能让他们亏本。
如果不是家中遭遇变故，如比生意失败之类的，不可能给自己砍个对折卖房。
比如小两口2015年买了一套100平的三房。
总价320万，贷款200来万，每个月还款在9000多块。
极端情况，就算两口子都失业，出去摆摊卖烤肠，也能还上这月供。
更何况，15-20年市场肯定事业上升期，人家还掉个几十万贷款也完全有可能。
人家650万市值的房子，现在想要卖房，愿意打几折就打几折。
更何况上海还有大量2015年以前的房子。
你以为人家割的是大腿，其实人家只是商家让利。
2020年以前买房的
2020年前买房人就比较微妙了。
总体来看，2020年以来的房价确实涨了一波，多数在20-50%，根据区域项目不同，涨幅也不一样。
但是现在二手房行情不稳定，各个小区的降价的力度在5-30%不等。
这种降幅下，算是把很多2020年买房人的涨幅给抹掉了。
如果说是自住的话，也不用太担心，算是个保本的局面。
如果是杠杆加的比较足，那就另当别论。
这类人群特点就是，现金流比较好，但没有存款或其他资产。
家庭的资产负债表靠负债撑起来的。
其中有，普通家庭首付加杠杆的。
消费贷借了一堆，收入下降，还款压力骤增。
现在要是降价卖，这几年利息白给银行。
还有中产安稳日子刚过两天，就要住千万豪宅的。
身边真实的案例，互联网大厂的，19年刚升职，年薪150个W，平时流水都是7、8个W。
他老婆是个企业的财务小主管，年薪30W。
20年，买了套1500万，之前的积蓄付了首付。
现在男的失业了，每个月房贷4万7，赔偿金日渐见底。
高收入的工作又找不到，确实比较着急。
这类高管人群总数不算多，但是在社会上的新闻效应比较大。
2021年-2022年买房的
二手房买在了市场最高点。
确实是当前市场中最慌的人。
基本上现在他买的小区里面，有人降价他的账面就是浮亏。
而且极有可能的是，他买的价格是历史最高，相当长的时间里他可能都回不了本。
从2021年到2023年3月上海二手房成交大概有49.1万套。
简单理解就是有49.1万个业主有可能买在高位。
考虑到上海300万以下房源成交占比在6成以上，这个总价的房子水分相对少，实际买高的客户应该不超过三分之一。
也就是15万户左右买高的概率比较大。
虽然在上海2500万人口面前15万这个数字不算什么（占0.6%），但是在市场情绪传播上，15万个家影响也蛮大的。
我们在线下的课里，无数次和我们的会员讲要买对周期，这一点很难需要有专业团队帮助，买错周期是买房中最惨的。
02
上海楼市里谁最着急卖
讲完了谁最慌，让我再带大家看看谁是上海楼市最着急卖的。
第一类就是降负债的
前面讲到了，在上一轮上海楼市的周期里面，有不少人盲目上了杠杆，背了负债，但是很快现金流断裂。
这类人是现下第一着急卖的人群。
因为他们随时面临断供的风险。
银行在给你放贷时有多热情，在逼你还钱时就有多无情。
同样也给大家算笔账。
现在有套22年1000万买进的房子，贷款650万。
原来的业主无力偿还贷款了。两条路：自己卖房or银行法拍。
现在小区上个月刚卖了一套差不多的，850万成交。
你现在自己卖很可能在800-850万成交。
如果断供，银行来拍卖，有可能遇到的情况是：
银行评估说这房子现在市场价850万，起拍价7折，595万起拍。
灵魂拷问：你觉得能拍到多少呢？
所以还是赶紧降价卖，首付还能收回一些。
第二类就是投资打新的客户
比起上面一类的客户，没有那么着急。
新房市场虽然有好有坏，但是仍然能找到有利可图的项目。
对于投资客户来说，与其等着手里的房子不断降价，不如现在抛了。
打新还能再赚一笔。
毕竟现在还能赚钱的投资标的确实不多了。
前两类其实就是上海楼市中的空军，是消灭倒挂的主力。他们的需求和性质决定了，他们降价的空间更大。
不过目前高端盘的前景不明，整体的打新收益率在下降。
投资客户的做空的动力在减弱。
第三类是真实换房需求
这类人群才是市面上普通且主力的卖房客户。
他们有改善换大户型的、有为子女上学换学区的、有希望提升资产优质程度的等等。
尽管这类群体庞大，但是他们的置换需求灵活性非常大。
是有挑选和延缓空间的。
当市场不好的时候，可以暂时不换，或者至少等到市场止跌了再卖。
不过对于学区客户来说，还是要提早布局，各区对于落户时间要求不一，错过了可是很麻烦。
03
上海楼市里谁最开心
有人欢喜有人愁。
说出来你可能都不信，那些没买房的。
先别着急反驳，特指哪些没买房的键盘侠。
做梦最在行，喷人最拿手。
让他脚踏实地干点事，他不。
他说他要在网络上解救那些买房人。
什么最后一次卖房机会，再不卖永远卖不掉，还有什么国运都搬出来的，告诉你赶紧卖房。
你这么厉害，你把大家收入提高一下吧。
这类人就是穷开心，反正一无所有，看人家跌就开心的不得了。
不与傻瓜论短长。
04
我们一直强调楼市是有周期的，在不同时期做不同的事情。
启动期：量升价平，适合买入
爆发期：量价齐升，中期以前适合买入补涨产品
赶顶期：量跌价平，适合卖出
盘整期：量价齐跌，适合观望
顺势而为算是一条通往成功的捷径。
不用担心上海楼市会像那些键盘侠说的一样腰斩。腰斩的个案那也都是有原因的。
如果上海楼市有泡沫，那比上海楼市泡沫更多的一定是人才市场。
人才市场能压出多少泡沫，楼市就能挤出多少水。
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