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出人意料！上海最大楼市“黑马”诞生了！

发布时间： 2023-05-20   点击次数： 336次   来源：上海写字楼网   作者：上海购房通

五大新城至2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口，基本建设成为长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市。

至2025年，5个新城基本形成独立的城市功能，在长三角城市网络中初步具备综合性节点城市的地位，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元

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《上海市城市总体规划（2017-2035年）》在研究研究市域空间结构后，选取了上海重要区域廊道上、发展基础较好的板块，形成了“嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城、临港新城（南汇新城）”的五大新城。

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五大新城的演变

实际上新城概念早在十五期间（2000-2005年）就提出了。

上海市政府在发布的《上海市城市总体规划（1999-2020）》中划了11个新城，但是第一批的10大城市就是10个郊区，额外再带了一个空港新城。

松江新城凭借松江大学城的先天优势，以9号线为桥梁，与徐汇、闵行形成联动模式，大规模的开发住宅，常住人口几乎翻倍。

时间来到十一五期间（2006-2010年）。

在这5年里发生了一件事，就是南汇、浦东合并，行政归属浦东新区，从而惠南新城、空港新城“被迫”取消。

产业、居住、设施“多管齐下”，嘉定新城成为了这个时期的“黑马”。

2007年底9号线地铁通松江，2009年底11号线地铁通嘉定，“嘉定新城、松江新城”优势显现，形成主导产业聚集效应，为后期的新城主导产业奠定了基础。

十二五期间（2011-2015）宝山、闵行与市区连成一片，逐渐形成了主城区效应，所以新城区的数量再次缩减，变成7个。

在这一时期，各大新城逐渐开通轨交线，与主城区形成连接，区域内的配套逐渐完善，劣势逐渐补齐，形成了以嘉定松江双城引领、各大新城百花齐放的大势。

最后就回到文章开头，上海从十三五规划开始，逐渐形成了“嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城、临港新城（南汇新城）”的五大新城。

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五大新城产业现状和未来规划

综合区位和产业来看，五大新城各有侧重。

宏观上，嘉定和松江有一定的先发规模优势，但从微观个体的发展选择来说，规模优势只是参考因素之一，其他三地也各有其独特的城市品质。

如果你已经决定在五大新城定居，就可以根据自身所处的行业，再结合各新城的重点产业导向，做出选择。

得益于强大的汽车制造业，嘉定新城的工业产值位居五大新城榜首。十四五期间，嘉定规划培育“三个千亿级”产业发展，实现“在线新经济”倍增。

“三个千亿级”——汽车“新四化”、传感器制造和医疗器械制造；

“在线新经济”——主要是电子商务。

松江新城目前的支柱产业是电子信息业，年产值1800亿，占全区规上工业比重的42%。此外，松江的装备制造业也有一定发展基础，有恩梯恩、库卡等高端装备企业。

未来，松江新城继续借助G60科创走廊这一国家级平台，除现有基础较好的产业之外，再发展生物医药、智慧安防等战略性新兴产业。

同时，松江还有大学城这一优势可以利用，通过推进大学城与新城的融合建设，形成环大学城的基础教育高地。

青浦的快递物流行业独树一帜，集聚了圆通、中通、申通、德邦等公司总部，是青浦首个千亿产业。

青浦智慧物流园示范基地

青浦新城的未来发展定位主要还是“绿色创新和生态宜居之城”。这里地处最典型的江南水乡，应把握好水城融合，低碳建设的原则，提供舒适的人居环境。产业上，对接大虹桥，借力进博会，并规划围绕氢能、电子信息、生物医药吸引新项目投资。

奉贤新城重点推出了一个“东方美谷”的区域产业品牌，布局大健康产业，现集聚了伽蓝集团、上生所、莱士血液、海利生物等一大批企业。十四五期间，奉贤新城仍将以东方美谷为主导，在化妆品、生物医药、医疗器械等方面形成产业影响力。

经过招商引资，临港新城目前知名度最高的企业当属特斯拉的整车厂，此外还有机械制造、航空等行业的公司。

十四五阶段，临港新城计划培育三个千亿产业集群：新能源汽车、集成电路、装备制造；三个百亿产业集群：人工智能、生物医药、民用航空。同时，立足其面向远洋的优势，发展国际贸易、跨境金融、现代航运、信息服务、专业服务等现代服务业。

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五大新城倒挂情况

我们整理了一下五大新城新房指导价和次新房的价格，形成的房价倒挂情况如下图所示，数据截止到2023年5月18日。

表格中的次新房指的是5年内的次新房（竣工日开始算起）。

从表格中，我们可以看出：

在价格方面，松江新城一骑绝尘，成为了五大新城中唯一一个新房指导价“5”字头、次新房价“6”字头的新城。

在价格倒挂方面，奉贤新城以接近30%的倒挂率超越了“新城老大哥”松江新城，成为了“黑马”，完全颠覆购房者印象。

奉贤新城此前的新房去化主要靠内需，尤其是南桥，基本都被本地人包揽。虽然板块内的新房认筹率不高，但是大部分新房项目都能在半年左右完成全部去化，购买力相当可观。

5号线延伸线开通，15号线延伸线的预计规划，其他区域的人口开始逐渐渗透到这里，供求关系发生了变化。比如在吴泾、浦江等地工作的刚需，无力承担那边的高房价，就会选择价格更便宜的奉贤新城。

嘉定新城这个“老大哥”的倒挂率是五大新城中最少的，主要是因为目前主城区新房供应比较少，可选区域集中在菊园、南门工业区、徐行和嘉定老城这些偏远区域，此前由于没有地铁规划，这里一直被人唾弃，如今有了轨交嘉闵线，有了发展的机遇。

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五大新城热盘推荐

松江新城——龙湖御湖境

户型：建面约90-145㎡

价格：58000元/㎡

楼盘点评：我们曾经做过项目的全方位的解析，可参考已取证！收官抢藏，龙湖·御湖境豪宅143㎡大平层 刷新上海品质改善标准

嘉定新城——嘉定未来城市

户型：建面约90-145㎡

价格：待定

楼盘点评：嘉定未来城市主打的是TOD模式，TOD模式的最大特点就是四通八达的交通网络，而交通网络核心点往往会伴随产生大型的商业中心和就业中心，再加上已有的嘉定万达等成熟配套，换句话说嘉定未来城市有发展成为城市正中心的潜力。

嘉定未来城因为涉及六个分开的地块，为了整个楼盘开发的互通协调，设计玻璃廊桥和能量环两类产品。其中，玻璃廊桥是上海比较少见的设计，也是整个嘉定未来城成为城市地标的加分项。

当然中建乃至万科这两个地产大牌作为开发商运营商和后续保障方，品质和居住体验是不用担心的。

青浦新城——招商虹桥公馆3期

户型：建面约90-104㎡

单价：前期6.4万/㎡

楼盘点评：理由只有一个——大虹桥热门板块徐泾唯一网红盘，本次入市是收官之作，错过这一次就要等2023年首轮土拍的徐泾地块入市了。

奉贤新城——奉发云境

户型：建面约72-114㎡

价格：3.79万/㎡

楼盘点评：聚焦TOD大城的生活主场，奉发云境占据美谷大道黄金轴线上，周边配备了TOD 商业综合体（约50米步达）、南桥中心（北向一路之隔）、宝龙广场等4大商业综合体，配套齐全。

背后开发商——奉发集团确立了以奉贤城市名片打造为核心，以房地产开发、基础设施投融资、建筑设计施工一体化、资产经营管理、城市服务为组合的“一核心五平台”产业格局，是一家综合实力强劲的区属国企。

临港新城——现在在售的项目都有自己的特点，而且临港新城现有的库存还有很多，选择性比较强，这里不做特别推荐。