当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海这轮楼市周期，最大的“灰犀牛”
发布时间： 2024-01-11 点击次数： 218次 来源：新房指南报告 作者：旭辉莘庄中心官网小编整理
为什么同样是经历一轮楼市周期，给市场留下的印迹却会截然不同？
1）2015-2019年的上一轮楼市周期
不仅涨幅更猛，房价基本翻倍，而且回调相对温和，从最高点回调的幅度仅约13%
2）而2020年开始的这一轮周期
不仅涨势较弱，大部分板块涨幅不到50%，而且回调非常猛烈，不少地方如今已经抹平涨幅
跳出纷纷扰扰的细节，决定性因素依然是供需的基本面
回过头来看，2020-2022年连续3年的“超量供应”，就是造就了这一轮楼市周期弱势的最大“灰犀牛”
01
上一轮2015-2019年楼市周期
诡异的低供应是基本面
我统计了2014-2019年的土地供应，以及当年的新房成交数据，详情如下所示
却发现2015年启动的上一轮楼市周期，有一个非常“奇怪”的地方——那就是，土地供应诡异的“克制”
明明楼市正烈火烹油，只要有地根本不愁卖
看看有多少“地王”，就诞生在2016年？
明明“十三五”期间喊出了5年2000万m²增量商品住宅，要比“十二五”期间增加60%供应的口号
整个“十三五”期间（2016-2020年）总共出让宅地却仅约1468万m²，仅完成了计划的73%
换句话来说，仅比“十二五”期间“微增”17%左右
而且就这17%的增量，还是有很大水分的
1）上表中的土地供应量，是高估的；而成交量却是准确的
为了统计的便捷，加总的是所有含住宅土地的总面积，因而会把综合地块中的商业、办公等面积也加进去；同样的，也没有考虑地块自带的保障性住房等功能面积，也会导致供应面积的高估
2）“十三五”供应高峰的2020年，并不在上一轮楼市周期
假如按照2016-2019年这四年线性推演，“十三五”期间的供应量将会是1164万m²，都别说在“十二五”基础上做到60%增量，甚至还打了个“93折”
02
动辄200万m²以上的供应缺口
造就了上一轮楼市周期的强韧
我们简单将前一年的宅地供应，作为后一年的新房供应来进行分析
详情如下表所示，图中为土地面积而非建筑面积
可以看到2015-2020年连续6年，上海新房基本都有着150万m²以上的供应缺口
甚至在市场最为火热的2015-2016年，这个缺口超过400万m²（土地面积）
这是个什么概念？
按照这两年平均1.8的容积率，套均面积100m²简单换算，缺口套数接近8万套/年
要知道2021年这么火的市场，新房一年也就卖了9.2万套
你自己感受一下
在市场本身已经烈火烹油的阶段，又逐步出现了无房可买的现象，让当时的购房者陷入了极端的恐慌
溢出的天量购房需求进入二手房市场，迅速让上海房价翻倍
而即便是在2017年开始的一系列调控后，新房供应不足的基本面并未改变
即便是市场坠入冰窟的2018年，新房仍有约143万m²（土地面积）的供应缺口
房子的底色始终是稀缺品，就使得房价的回调速度相对较缓，并且在2019年成功筑底
2020年上海楼市在几乎没多少利好政策出台的情况下，能够迅速被点燃，也是基于这一基本面
03
这一轮2020年启动的楼市周期
连续3年都是“超量供应”
相对的，我们再来看一看2020年至今的供求情况
对了对冲疫情对经济的负面影响，2020年开始上海才真正加大的宅地的供应量
2020-2022年3年间，上海年均宅地供应量达到555万m²，几乎年年超额完成供地计划
并且容积率从此前的1.8左右上升到了2.0以上
这3年中任意一年的供应量，都远超此前6年
这就导致了上海楼市的供求关系彻底转向
除了2020年由于我们的假设（即后一年的新房供应，是前一年的宅地供应）而出现了供应缺口
2021-2023年连续3年，上海新房都是供过于求的
房子不再是稀缺品，这就是两轮楼市周期最大的区别
而且与上一轮正好相反，2020年开始的这一轮周期，需求端是有水分的
因为在“一二手倒挂”大背景之下
新房的成交数字中，有很大一部分是原本会选择二手的客户；另外还有很大一部分是原本没有购房计划的“套利”客户
而且即便有了这两部分“偶得”客户，在疫情带来的人口流失、失业、降薪等因素叠加下，这一轮的需求始终没达到过上一轮的峰值
这也定性了这一轮楼市周期弱势的底色
大部分板块的涨幅，涨幅的峰值也不足50%；而至今的回调，即便已经祭出“认房不认贷”、“普宅标准修订”等大招，很多板块也已经把这一轮的涨幅给全部抹平了
04
2024年会怎么走？
可能会是非常微妙的一年
既然供需关系才是楼市走向的关键因素，那么今年的供需关系会是怎样的？
如果像文章前面部分一样进行分析，那么大致情况如下图所示
假如2024年的供应量就是2023年的土地供应，那么这个数字将是379万m²（土地面积）
以过去10年，上海新房市场年均成交520万m²来看，似乎2024年又将是一次供求关系的反转
但实际上，这一次的情况可能复杂得多
1）新房需求量的掉档
疫情冲击之后，特别是2022年的二次冲击后，上海的人口、经济都经历了巨大的冲击
上一轮新房需求的峰值，换算成土地面积大约是900万m²左右，2020-2023年的平均值在566万m²
而这一轮在“一二手倒挂”作用下的峰值和平均值，只有510万m²和484万m²
2024年上海新房倒挂基本消失了，需求还能不能达到均值更要打一个问号
2）次新房解禁的进一步冲击
而且2024年作为三年限售解禁的第一年（而且2021年由于高倒挂，“套利”选手数量应该还不少，他们会有较大意愿早早变现），在新房不再具有倒挂优势的当下，需求量可能会被进一步分流
3）城中村、城市更新项目的潜在供应
去年开始，上海再提城中村改造更新，加上怀胎已久的很多市中心城市更新，会有很多难以预估的潜在供应在2024年出现
这种项目有很多并不会通过公开拍地进行出让，因而会令人低估新房的供应量
随便举几个例子，比如此前陆家嘴拿下的三林滨江，浦东唐镇火速拆迁的“上海金城”，北蔡楔形绿地，老城厢的一系列城市更新……这些项目合起来，潜在供应远超百万方级别
当然这些潜在供应，未必会在这个市场环境下入市
总而言之，2024年供求关系是否能够转向，依然是个未知数
05
写在最后
回顾数据，让我们能更理性去预期未来
一方面，我比较相信上海楼市最艰难的时刻已经过去，两个原因：
1）美元结束加息周期，寄予国内更大的宽松空间
2）当前房价已经来到本轮周期的起点，大量房东的成本线在这里，比较不容易再度破位
但另一方面，我觉得很长一段时间内，都不会看到市场再度火热的场景，同样也主要基于两个原因
1）多年供大于求的累积下，基本面还是比较薄弱
2）上海人口即将到达规划上限，新鲜血液匮乏
2024年，可能会是上海楼市更加微妙的一年
旭辉莘庄中心