当前位置：主页 > 新闻资讯 > 南大智慧城的翻盘战，宝山梭哈TOD
发布时间： 2023-09-08 点击次数： 692次 来源：楼典 作者：中海中心官网小编整理
徐汇滨江200亿+地王即将整体出让，再建世界级地标
上海第三批计划出让的土地中，除了楼典此前发的徐汇滨江，另一块值得说说的就是宝山南大智慧城板块里的丰翔路TOD。南大智慧城位于整个上海外环内的西北角，与桃浦创智城隔了一条沪嘉高速，两者构成了浦西外环内最大的一块整体城市开发区域，均是由临港集团操盘整体开发。
丰翔路站TOD位于南大智慧城最北侧，15号线与规划22号线在此交汇。整个开发共六幅地块，总计容开发体量超过60万平方米，第三批率先推出其中的四幅地块，包括一幅限高150米的办公商业地标地块以及三幅住宅地块。
从开发体量来看，丰翔路的办公体量大约在12万方内，商业体量（算上地下）会在13万方以上。
从商业角度来看，丰翔路TOD周边几乎没什么比较好的项目，除了宝山日月光、经纬汇之外，周边居民选择不多，所以这个超过13万平方米的商业绝对能够成为区域绝对商业中心。
住宅接近30万方，首期17万方，按照7万联动价来算，有200亿左右的货值。7万的价格是上海外环内最低的区域之一，与桃浦有1万多的价格差，完全不愁卖。
而12万方的办公部分，楼典和很多行业内的讨论，的确是个超级老大难，但南大通过配比足够的住宅体量，来覆盖办公开发的前期的投入成本，算是一个比较现实的方式。
史上最全 | 上海规划在建的50个CBD，中心太多！宇宙不够用了
桃浦和南大遇到的是同样的问题，规划起点很高，具有整体开发优势。奈何上海的规划虽然百花齐放，而招商资源进入了存量博弈的年代。
百花齐放叠加存量博弈，意味着强者愈强，钱不相信大饼。所以对于像是宝山这样"积贫积弱"的后来者，招商更是困难，需要用好每一个好料子。
很多粉丝会问楼典，宝山还有机会么。
楼典个人观点是，上限有限，但却有很大的进去空间。
宝山过去20年的城市开发，无论是办公、商业、产业还是住宅属于毫无亮点可言。
但与此同时，宝山的居住人口数量够大，少数几个大型商业项目宝山万达广场、宝杨宝龙宝龙广场、宝山龙湖天街都算是火爆，可以说有巨大的提升空间。
宝山目前找到的突破口是TOD开发，除了即将出让的丰翔路，潘广路、南大路、宝山站、通南路、呼兰路的TOD项目都在进行积极招商，规模都十分庞大。
宝山比较合理得配置了TOD的住宅体量，来平衡商办的开发成本，所以许多优质开发商也很有兴趣。楼典整理了宝山的招商新闻，南大聊得比较深的是华润、金茂、大悦城；新顾城的20万方商业在聊印力的印象城MEGA；而规模最大的宝山站上盖在聊中铁置业。
从意向开发商的选择来看，宝山还是很明确自己要的是什么开发主体，以及什么样的项目，与地块非常匹配。
最后说到丰翔路这块地，目前楼典认为还是最适合华润，一是华润是内资开发商里面办公与商业做得最好的，具有比较大的平台资源，丰翔路的商业交给华润很稳妥，而超高运营难度的办公需要华润这样的品牌去拉抬下。二是华润是央企，也愿意与协助区域一起共同成长，通过住宅可以比较合理的平衡。
通过一个一个TOD项目脚踏实地地去落地，化整为零，继而改变区域的面貌和人们的固有印象。
楼典觉得，宝山虽然上限不高，但这一波TOD项目完成开发后，但还是能达到上海中外环的平均水平。
中海中心