当前位置：主页 > 新闻资讯 > 启元、云锦东方、汇元玺···徐汇滨江这8个新盘，要卖个好几年！
发布时间： 2023-08-29 点击次数： 5003次 来源：魔都房房房 作者：中海中心大厦官网小编整理
自从云锦东方入市后，徐汇滨江最近一段时间算是彻底息影了。
不仅没有新盘入市，土拍中也不见有新供应。
但是徐汇滨江因其独特的地理位置、稀缺的江景资源和名列前茅的教育资源，成为了诸多买房人的白月光，新盘供应越少，徐汇滨江就越受欢迎。
回顾近两年的市场表现，徐汇滨江的新房始终是市场竞相追逐的香饽饽。
2021年，徐汇滨江新房供应套数仅347套；
2022年，徐汇滨江总供应量翻了几翻，达到1539套，总认购组数达到了3657组，有2000组+的准客户铩羽而归！
2023年，徐汇滨江的供应再次急转直下，截止到七批次，仅有455套房源入市，认购2055组，几乎每一个入市都是高积分。
再加上，即便是目前二手房市场处于下行期，徐汇滨江依旧有着可观倒挂，所以区域内的新盘不止有自住群体，还有一大部分投资客户，竞争激烈。
虽然目前已经明确有住宅符合入市条件，不过，这些项目相较于徐汇滨江旺盛的置业需求仍是杯水车薪，且核心地段项目房源并不算多。
那么问题来了，徐汇滨江目前到底还有多少住宅待入市？
今天就让我们一起来盘点一下！
话不多说，直接上图：
我们按照项目的进度顺序一个一个来看
1、云锦东方三期
云锦东方在上半年认购结束之后，在全国的楼市中都引起了不小的震动。
其实从大方向上来看，云锦东方的大热其实是整个徐汇滨江新房楼市的缩影：
01、徐汇滨江能称得上藏品级的住宅卖一套少一套；
市中心豪宅之所以能在任何时期保值、甚至升值，大部分原因就是在于其供应的有限性，上海市中心完全没有开发的毛地屈指可数，目前的住宅开发已经依赖于旧改供地，土地资源极为稀缺。
而像云锦东方这样，能将容积率整体控制在1.0，含别墅、又近黄浦江的低密小区，短时期内几乎不会再有。
02、即使目前楼市较为低迷，但徐汇滨江的新房性价比依旧是肉眼可见！
今年截至目前，徐汇滨江有四个新盘入市：
二批次入市的百汇园均价13.2万/㎡、宝能公馆1288均价12.9万/㎡；
三批次入市的地产尚海悦庭均价9.5万/㎡；
四批次入市的云锦东方公寓的均价为13.2万/㎡、别墅的均价为约17.8万/㎡。
而据链家网显示，目前徐汇滨江次新房的价格仍然大比例维持在15-20万/㎡之间，不管是不是为了自住，新房目前都是性价比很高的选择。
03、徐汇滨江的定位也塑造了比较好的居住氛围
从上海整体的规划上来说，徐汇滨江属于人文艺术聚居地，云集了沪上多个知名艺术馆，已经成为了徐汇乃至整个上海的文化名片。
除了具有艺术气质，徐汇滨江岸线更被上海市民誉为“魔都醉美跑步圣地”、“打卡圣地”。
所以，无论是城市界面、外部环境还是生活方式，徐汇滨江的舒适度不亚于市中心任意一个板块。
至于云锦东方三期剩余的最后22套房源，笔者猜测短期内应该是不会入市了。
一方面，云锦东方三期一批次认购的后续结果依旧没有出来，结果不出，后续房源就不会入市；
另一方面，目前上海豪宅市场，笔者推测的顺序应该是，先出新政，再根据市场反响单独调整豪宅、到四季度靠近年末才会有大批量的豪宅入市，考虑云锦东方过去的影响之大，应该也不会是首批被放出来的房源。
不过根据粉丝朋友的最新消息，云锦东方两个大面积380、570㎡的样板间已经开放，据说非常惊艳，如果有意购买，先饱饱眼福也是可以的。
2、汇元玺
汇元玺距离我们熟知的御江廷和香港置地启元都不远，其实可以说就在御江庭的隔壁。
2022年6月1日，香港置地&徐汇城投&招商联合体以总价47.33亿元成功竞得该地块，新房指导价13.1万/㎡，和隔壁去年年底入市的的御江庭价格持平，也是去年首批土拍新房指导价最高地块！
据悉，该地块拿地三个月内就实现了开工，开发商的动作蛮快的。
项目也是由部分配套用房+5栋25-26F高层住宅+1栋保障房组成。未来将提供526套+房源，主推建面约100-197㎡3-4房，起步价格在1300万左右。
早在上个月月初汇元玺的户型图就已经曝光，展示中心和样板间都已经开放，按照项目进度，这个项目可能会成为徐汇滨江最快入市的。
最新户型图：
3、保利滨江天珺
保利滨江天珺其实也是我们之前说的保利西岸徐汇滨江项目，就在前两年的新盘融创徐汇滨江壹号的隔壁，其实位置上比云锦东方更加靠江。
2022年9月上海土拍，保利&西岸以360140万元竞得徐汇区龙华街道188S-B-3地块，成交楼板价73019元/㎡，房地联动价12.3万/㎡，比2020年11.5万/㎡入市的融创徐汇滨江壹号均价高出了8000元/㎡，两年多的时间这个涨幅相对来说其实非常合理。
和目前市面上的大多项目相比，保利滨江天珺的节奏可以说是非常慢了。
根据已经曝光的信息，项目预计会建设5栋15-25F高层住宅，产品面积在约99-300㎡之间，目前只曝光了99㎡户型，预计总价在1200万上下，总价起点不高，但是积分要求可能会比较高。
根据现场实景可以看到，虽然项目离江不远，但前排有商务楼遮挡，所以仅有部分房源和高区房源可以看江，按照目前的节奏来看，预计最快到年底才能入市！
4、香港置地启元
香港置地启元应该是目前徐汇滨江唯一能和云锦东方媲美的新盘。
在住宅方面，项目将推出两栋大平层产品，小面积产品户型图还未爆出，大平层户型面积段为约280-330㎡，还有约435-495㎡顶层复式，网传户型图如下：
相比房子、户型本身，启元的看点更多是江景，两栋住宅楼栋距离黄浦江仅约280m。
启元整个项目体量巨大，盘桓在7/12号线龙华中路站东南侧，旁边就是龙美术馆（西岸馆），与徐汇绿地公园一街之隔，位置非常好。
目前来看，香港置地启元的住宅预计最早年底入市，届时可能会成为今年高层类住宅的最高价格。
因为项目的优势地段、品质、豪宅宽松面积段和可售数量仅76或80套的稀缺，外加徐汇滨江板块次新豪宅二手房普20万+单价，有足够的倒挂空间，相信会是高分追捧热盘。
5、西岸金融城北xh128A-11地块
128A-11地块，地处中山南二路和枫林路交汇处，南侧就是在建中的西岸金融城。直线距与7/12号线龙华中路站约700米，周边有正大乐城、绿地缤纷城等商业。
该地块是一块综合性用地，包含住宅、商业、办公等多种业态，整体容积率高达6.19，其中，各种业态的占比为：商业≥10%，办公≤60%，住宅（Rr3）≤30%。
而且，此次该地块整体限高200m，住宅部分限高80m，未来新盘大概率为小高层&高层住宅。
未来该地块住宅供应总套数将不少于400套。
6、徐汇滨江南端xh297A地块
xh297A地块的位置，其位于徐汇滨江南端，在建中的23号线龙瑞路站东侧、中海瀛台的南侧，距黄浦江仅约150米，对岸是三林滨江。
xh297A地块也是一个综合性地块，其中，xh297A-06为住宅地块，用地面积25717㎡，容积率仅约1.8，限高80米，未来至少提供441套住宅供应。
值得注意的是，地块内部还有一则全国不可移动文物普查登录点——上海划船俱乐部旧址，需要予以保留保护。
7、徐汇区斜土社区C030301单元127b街坊
就在前不久的8月15日，上海市徐汇区斜土社区C030301单元控制性详细规划127b街坊局部调整公众参与草案公示；将原控规127b-16地块(C6)，127b-17地块(C2C8)，合并为127b-20地块；调整地块用地性质为三类住宅组团用地(Rr3)。
也就是说，徐汇滨江宛平南路上的一块原科研教育用地变了用地性质，成为了住宅用地，又新增了一个住宅。
根据规划内容可以得知，该新地块容积率变化成为1.76，地块本身占地面积很小，未来仅会供应144套住宅。
不过，目前该地块仅仅到变更用地性质这一步，后续还要动拆迁，入市时间尚早，而且地块的南侧紧贴着内环高架，比起徐汇滨江其他项目来说未来入市热度肯定是不高。
8、东安一、二村
另外，位于西岸金融城附近、有着近65年历史的东安一、二村，也在上个月启动了拆迁征询。
始建于1957年和1958年的东安新村距今已经有近65年，这两个地块全部建筑面积250150平方米，其中住宅222921平方米，居住6570户。此次动迁预证询的规模预计可达8000户家庭。
此前，徐汇在香港举行的招商大会上，已经将东安一村、二村所在地块列入推介之中，两幅举行的地块以住宅开发为主，将会极大提升西岸的豪宅开发体量。
若是东安一村能够顺利完成动迁，徐汇将又诞生一块超级地王。
总的来说，其实大家应该也都发现了一个规律。
徐汇滨江的新盘有一个明显的特性，就是慢，从拿地到入市，没个一年时间基本是不会拿出来卖的。
但其实徐汇的这个特性，上海市中心的其他区域也有类似的情况。
一方面，现在市区很多新盘都是旧改而来，从动拆迁开始算起，到入市快则两三年，慢则四五年，而大多数地块从旧改开始我们就在关注，周期就会非常长。
另一方面，在市区拿地，对于开发企业的资金和地块要求都要比其他区域高上不少，一般能拿到这些地块的房企资金也会相对宽裕，回款压力较小，所以慢慢建，慢慢卖也没有关系。
当然最重要的一点是，旧改地块的新房，一般都没有联动价限制，入市时间越晚，上会价格可能也会相对较高，如果对批复价格不满意，等一等也完全无压力。
等到徐汇滨江这批新房入市，上海楼市可能又会是一阵“腥风血雨”！
中海中心