当前位置：主页 > 新闻资讯 > 第3金融城、住宅20万+、世界会客厅，北外滩要上天？！
发布时间： 2023-09-22 点击次数： 373次 来源：魔都房房房 作者：中海中心官网小编整理
上海作为国际化金融大都市，金融自然是重中之重的。
浦东陆家嘴作为上海金融一哥这点是毋庸置疑的，徐汇投资超600亿的上海西岸金融城作为“二哥”目前也正如火如荼。
自上世纪90年代上海启动陆家嘴规划建设之后，第二个如此大规模、大能级的市区规划方案莫过于虹口北外滩规划。
金融对于北外滩来说，算是虹口几乎all in的“金字招牌”，也是虹口助力于打造的上海国际金融中心“升级版”。
客观得讲，北外滩建设至今有10年了，但是北外滩被正式拔高到全球顶级中央活动区级别到今天也才3年，目前北外滩在形象定位上已经有了不错轮廓。
按照锚定"三年出形象、五年塑功能、十年基本建成"的目标，虹口一直在努力，北外滩也一直在蓄力。
只是北外滩在商办规划、租赁住宅规划、风貌住宅规划上，是不是还有些不足呢？
尤其是那么多历史风貌保护住宅，真的卖得动吗？
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01
北外滩：“day day up”
北外滩将与陆家嘴、外滩，形成“黄金三角形”，组成浦西的最美天际线，打造功能复合、新旧融合的顶尖中央活动区。
日前，北外滩世界会客厅落成启用，白玉兰广场、北外滩来福士、友邦金融中心等一批高端商务载体先后建成运营。（内容源于上海发布）
480米浦西新地标上海北外滩中心、59街坊上海华贸中心等标志性项目开工，总投资超过800亿元的22个重大项目加快推进，开发建设全面起势成势。（内容源于上海发布）
产业方面，近几年，落户北外滩的金融企业真不少。到2020年末，据悉北外滩已汇聚金融企业1800余家。
而且北外滩资产管理规模超8万亿，拥有占全国近1/8的公募基金管理公司17家和1/6的期货风险管理子公司27家，以及超百亿规模私募15家。
北外滩的金融属性在不断完善加强外，航运也非常NB。
根据上海市经信委对上海航运产业整体的布局，虹口北外滩目前是黄浦江航道位于浦西的仅有港口，更是仅有的航运服务业总部聚集地。
如今的北外滩已落户中远海运、上港集团、歌诗达邮轮等4706家航运企业和中国船东协会、中国港口协会、中国航交所等40家航运功能性机构。
全球首个“5G全球创新港”也在北外滩开港。
要知道，金融＋航运，是诸多国际大都市的起点和发力点，属于双剑合璧。
同时，北外滩也会在城市更新方面，于机制、政策以及内容上不断创新。
接下来的北外滩，相信还会更加精彩纷呈。
02
也不是一点问题都没有
不得不承认，北外滩确实能级很高，定位和规划都是是世界级的。
但是讲真，也不是没有不足的地方，比如商办体量过多，租赁住宅不够，以及历史风貌规划太多。
从北外滩的规划图上来看，密密麻麻的红色方块都是办公和商业，占到了60%以上。
按照上海中心城单元各个区域的商务商办建筑规模上限数据显示，北外滩商办规划体量是547万方，其中光核心区的商办体量就有300万方以上。
根据四大行的报告显示，去年年底北外滩的空置率中位数在25%左右。现在的经济大环境，商办空置率本身就很高，但北外滩依旧规划了大量商办。
就算虹口对于重点企业入住会有租金补贴，对各个楼宇运营企业也有招商奖励，但是你这么干，别的区也会这么干。
除了办公，北外滩的商业也是比较令人担忧的。
按照核心区商业的规模，如果加上未出让的地块地下商业部分，光核心区的商业体量就有将近100万方。
已经开业的北外滩来福士和白玉兰广场商业部分，甚至都不如北面瑞虹新城的太阳宫，你想想，等未来各个地块商业部分都开出来的话，如果没有独特的亮点和特色的话，同质化竞争将会很激烈。
此外，北外滩在租赁住宅方面，量是不够的。
目前分布于北外滩区域的租赁住房项目共有3个，三个项目加起来约可提供551套左右的租赁住宅，对于未来北外滩区域20万人以上规模的高端商务人群，这点租赁住宅远远不够。
还有个问题，历史风貌保护住宅太多了。
北外滩“一心两片、新旧融合”的规划，实际就是北外滩核心商务区、虹口港历史片区、提篮桥历史风貌区。除了核心商务区外，两个都是“历史片区”。
不完全统计，北外滩目前有24幅含住用地尚未出让，总体量估算的话住宅面积为41.3万方，这些地块基本都属于历史风貌保护街坊内的，有限高和容积率的要求。
这些宅地体量都不大，多数是迷你地块。
像山寿里、唐山路以南这些建筑风格独特又有历史内涵的风貌建筑保留下来其实并没什么问题。
但是像提篮桥历史片区唐山路、昆明路以北这些没明显风格的特色的破房子真的都需要保留下来吗？
北外滩除了还没有出让的含有历史风貌保护的住宅地块，已经确定要入市的有弘安里、新湖外滩元。已经出让的含历史风貌保护的住宅地块有138街坊和116街坊。
03
20万/㎡+的历史风貌住宅们
谁来买啊？
这些住宅之所以能卖那么贵，因为它们号称是城芯低密别墅的佼佼者，也是海派石库门风貌建筑的传承者。
但是总价6、7千万的预算只是个起步，尤其是北外滩的历史风貌住宅量真的很多又密。所以真的会有那么多实力雄厚的大佬买账吗？
弘安里
项目总可售面积约4万㎡，包含121套可售低密住宅，预计首推建面约260-503m²。
由招商&绿城&上海地产携手打造，有天有地有院子，还配备有高标准的社区会所，满足游泳、健身、社交、休闲等多方位的生活需求。
新湖外滩元
项目就位于外滩豪景苑南面，占地18951㎡，建面约105000㎡，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。
据悉项目将打造8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，及底商和酒店；未来将供应38套叠墅&27套里弄合院别墅&59套小高层。
总的来说，
北外滩的确在发力，金融产业是重点之外，航运也是北外滩发力的产业，金融+航运，两个buff叠加，助力北外滩打造成世界级会客厅。
这些年，北外滩拆迁改造也在加速。商办、住宅规划也都在一点一点实现。
只是办公、商业的空置率大家也是有目共睹，所以北外滩要后续要盘活商办是需要花些功夫的。
住宅上，那么多超高价的、体量又不大的所谓历史风貌保护住宅，消化得掉吗？
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