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云锦东方：一场民间资本逐利的狂欢

发布时间： 2023-05-20   点击次数： 325次   来源：魔都房房房    作者：喝杯果汁

虽然上海徐汇滨江顶级豪宅云锦东方3期2批次的认购，已经在5月16日中午结束。但这件事，真的闹大了。

上海同城热搜榜第一，自媒体率先全程跟进后，传统新闻媒体多次报道，网传警方介入调查......截至今日，舆论还在持续发酵中。

网上随意搜一搜，到处都是这次云锦东方认购乱象的新闻。

甚至就在完稿前的昨天，就在我们魔都房房房的云锦东方专门群内，还有号称某大型政经新闻媒体的记者来添加群内认购人，想要调研采访.....哎，这都什么时候了，自己不去现场，想蹭热点太偷懒啊。

究其原因，还是因为作为典型的上海市中心新房豪宅，云锦东方一二手房之间有巨大的倒挂差价，买到一套纸面增值基本可以上2000万元+，让人瞠目的套利空间吸引了大批炒房客。除了上海本地真正有改善居住需求的富豪、“正常”投资客以外，网传还有更多杭州、温州等地热钱闻风涌入。

对于在上海严格的购房资格政策限制+新房积分制度双重强压下，热钱们依然找得到空子，各种灰色操作大爆发。于是，一日夫妻、现场配婚黄牛、高分黄牛、资金黄牛、代持人......肆无忌怛，充斥着整个认购现场。

“如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有20%的利润，资本就能活跃起来；有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险。”-马克思-《资本论》

烈日之下的芒果广场，各种魔幻荒诞的行为真真切切地发生着。

似乎在这个市场规则之下，做什么都是“正确”的。

云锦东方三期认购时间为5月12日-5月16日，四天时间，105套房源，吸引了950+组认购，网传满分选手超过250组，项目几乎毫无悬念会满分118.32分触发。

一时间，一套纸面财富为2000万+的房子牵动着多少亿万富豪的心，

一次新房认购逐渐演变为了一场有钱人的金融游戏。

那些在此次认购中碰壁的普通购房者，都迫切地想要一个说法。

而在屏幕的另一端，还有无数的看客，瞧着这个他们永远无法理解的世界，不知道会在哪一刻“崩塌”。

01

金融游戏

为了把大多数“蝗虫逐利者”挡在门外，其实云锦东方的开发商东航置业已经很努力了，他们提出了一个史上最苛刻的资金要求。

参加认筹的需要一次性交齐500万元的认购金，同时首套购房人冻资900万元，二套冻资2900万元，并且时间从5月中旬要延续到6月3日开盘日。

而且只接受工商、建设、北京、招商四个银行在上海徐汇区网点出具的冻结证明，外加一年的银行流水验资。

这一举动，不仅楼市圈炸了，财经圈也炸了。

假如按照每人500万元刷认购金+每人冻结资金2900万元（大概率都是二套购房人）来算，云锦东方950+的认购人群，锁定了约整整950*（500+2900）=323亿元左右资金！

323亿是什么概念？徐汇区2022年GDP为约2000亿，也就是说占了上海徐汇区GDP的16%左右！

甚至有人调侃：这次冻资直接导致A股大跌，他们认为里面至少一多半是从A股抽走的水。

5月12日上午，股市情绪较为低迷，沪指陷入调整，跌幅超过1%。

这一时间刚好是云锦东方认购期间，让人不得不与之产生联想。

无论真假，这笔钱对于任何一个普通家庭来说，都不是小数目。

这背后，是上海乃至全国富豪们对云锦东方这支新股势在必得的强烈情绪，

“抢到就是赚到”的标签，早已让他们把各种理智抛诸脑后。一定程度上，这已经变成了一场民间资本逐利的金融游戏。

那些专业打新操盘团队分工明确，搞高分人头资格的、搞资金的、搞法律文书的、搞婚姻处理的、搞变现模式通道的……归根结底，这些团队都冲着买到能纸面赚2000万元+的利润去的。

从资本角度来看，看我们的大A股，2022年，上海本地上市企业424家，340家公司归母净利润为正，84家公司出现亏损。如果按照云锦东方买到即赚约2000万元左右纸面财富来讲，基本赚钱能力可以媲美排名到约第320位了！

这样巨大的利益驱使，难保一些企业家、金融家不会考虑把资金杀入房市，来抢夺上海新房豪宅市场一二手倒挂带来的巨大利润。一定程度上，这比运营一个中型企业一年所花费的精力、人力、物力、财力要轻松太多了。

02

滑出轨道

资金的涌入，利益的驱使，至少在这个项目上，本来房住不炒的定位已经严重偏离方向，滑出轨道。

对于云锦东方是不是真的那么赚钱，有人算了一笔账。

云锦东方此次三期入市均价约16.49万元/㎡，不仅突破了2022年上海豪宅限价顶，而且十年间，项目自身价格大幅上涨。

2013年云锦东方一期当时的均价是65000元/㎡，二期在2019年入市时均价10.6万元/㎡。

巨大的升值空间刺激着购房者的神经，他们生怕会错过最佳入场机会，因为再不买，明年可能又涨价了。

在二手市场里，以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。

据一房一价表，云锦东方三期洋房均价13.2万元/㎡，别墅均价17.82万元/㎡，

而云锦东方4月刚成交一套二手房，单价约为24万元/㎡，算下来，洋房一二手价差大约在10万元/㎡。

别墅的利润空间没有那么大，网传别墅有1700-1900万的装修包，外加一些类似固定车位等其它费用发生，所以，性价比似乎不高。

另外，尽管账算得再明白，这些也只是“纸面财富”，不到最后真正卖掉，都不是实际收益。

所以，投资云锦东方的人都要面临一个共同的风险，五年限售期一过，有谁愿意高位接盘？（搞“婚更”的黄牛们不服，1年内他们就可能顺利跑路。）

抛开投资需求，自住一派的购房者对产品的理解也不尽相同。

有人认为这个盘真实存在性价比，愿意买来自住。

也有人认为它的价格是被炒出来的，地段和产品配不这个价位。

03

资本博弈

这次事件的导火索主要是黄牛+专业炒客的加入，损害了正常购房者的利益。

真正的“常规买家们”当中的很多人为这次认购都付出了努力，就在满怀期待时，却被各式各样的黄牛挤占了资格，有苦难言。

有粉丝爆料，这已经形成了一条灰色产业链，黄牛们都是集团化操作。

他们有提供资金的资方、居间方、购买方、提供假结婚方等四方，再摇到新房后马上离婚，把房子做婚姻变更，赚取上千万甚至更多的利润。

于是，现场出现了太多的“一日夫妻”，有人甚至连双方的名字都叫不出。

更有网友调侃：他们可能一辈子都想不到，到老可以和年轻的海归、富二代结婚，非常之离谱。

为了约2000万元的纸面财富，这些出资人愿意赌上1%的机会，哪怕代持、婚更可能面临着巨大的风险。

按照国家法律规定，婚后财产属于夫妻共同财产，如果结婚黄牛不同意离婚，房子就无法认定给出资方，代持也是同样的，如果代持黄牛不配合购房者办理过户，就需要通过诉讼的方式来解决。

对于那些钻积分漏洞的人，现场工作人员更多的是无可奈何，只因为一句：我结婚合情合理合法，凭什么不让我认筹？一定程度上，普通人所忌惮避讳的把结婚离婚当儿戏这些动作，在这些专业炒房人眼里，只是一个常规的赚钱动作。

5月15日认购倒数的第二天，一位幸运挤进现场参与认购的真自住粉丝给我们发来一段话：

今天是上海初夏的第一个高温天，云锦东方认购现场排队地方没有任何遮挡，现场34°，大太阳，依然很多人堆在门口在吵架，更多中介在外游荡甚至直播。

但就现在，认购大厅里面，却是一片凉意，冷冰冰的空间，压抑得难受，参与认购的亿万富豪们，都在忙碌的整理和填写资料，要不就是等待中百无聊赖耍着手机，在各大购房群里面看大家吐槽。

能进入认购大厅的，已经是预约成功的幸运儿们，不管你是日常叱诧风云的产业领袖、金融大佬、行业精英，或是拖着氧气袋、推着轮椅的吭哧吭哧大爷大妈，都在芒果广场的潇湘楼上慢慢排队、慢慢被审。

楼下还在吵闹，各种什么预约不上、我要进去闹哄哄。楼上的你，就剩刷卡最后这一步了，喝一口自己带来的冰拿铁，安慰自己，就要成功第一步了，扛住扛住。幸福的泪水快要止不住流了下来。

谁都无法预知这次事件的最终走向，是息事宁人，还是放开豪宅限价，又或是上政策补丁？

这中间牵扯的面太广，甚至真的很难有一个万全的处理方法。从2021年起推行的上海新房积分摇号制度，已经算是很努力在保证刚需购房人的权益了。

尽管如此，那些无缘云锦东方的普通购房者，都在想方设法通过各种渠道递投诉信，

他们认为：就算希望再渺茫，但至少努力了。

至于逐利的资本们，如果错过了云锦东方，会放过下一个强烈倒挂具备足够赚钱效应的上海豪宅新房吗？在这次事件之后，更多没有留意到这块巨大蛋糕的其它热钱们，会全新杀入吗？