当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市|库存从二手向新房转移
发布时间： 2023-11-20 点击次数： 233次 来源： 匠人上海楼市 作者：森兰美奂大厦官网小编整理
2022年，上海新房和二手房成交约25万套。
在新政之前，下跌动能主要来自于新房限价。
新政之后，二手房挂牌增加了2万套不到，但是后续并没有持续增加，说明沉默的大多数房东虽然房价下跌不舒适，但跟风变现并没有在上海出现。
二手库存减少得很慢，但确实是向18万的方向缓慢下跌（官网数字未去重，大致对应40万套，当前42+万套）
至11月20日，上海二手房库存跌了接近3000套（官网数字下跌了接近7000）
同时间新房库存录得58809套。
新房增加的库存大致等于二手下跌的库存。
总库存不变，价格中枢正在朝着热销新房的方向走。
上海若非限价，一年的新房去化能力在800万平米左右，目前692万平米看起来还行，但因为有些楼盘快速去化乃至日光，692万平米的库存并不算小了。
现实也是不少楼盘正在打折。
二手房库存的减少人们称之为以价换量，这个说法在二手房里面是不存在的，因为二手房是由一个一个房东持有的，房东卖掉房子只能是看空或变现（换房也算）。
以价换成交在二手房市场中是现实发生的。
客观上看，如果房东的目标是以短期卖掉房子为主，新房又多并且出现了限价盘也越来越难卖的症状，二手降价是抢跑的必然。
有一套房子从1220万大跌220万到1000万卖掉，短时间内跌幅高达18%，挂牌到成交再降100万，还价幅度9%。
该房源的峰值在8.5左右（参照略小一点的房源8.6-），峰值以来的跌幅26%，不过买家是全款，真实的跌幅应该少一些。
很多人吐槽中介让房东降价，实际上如果中介喊得早一点，不是帮助到了房东么？
现实一点，如果房东的主要目的是卖出，降价是促进流动性的最佳方式。
房东需要考虑的是要不要在此时卖房。
人性是在好卖的时候想着涨价，在不好卖的时候期待奇迹。
作为买家，2023年太多下跌的案例告诉我们，应该把受迫性卖房的概率压到10%以内。
当二手和一手抢跑，利好的方面是二手卖掉以后有一部分会流入新房帮助新房去化。
利空的方面是有些二手房会让新房很难卖。
我有客户认为某楼盘是适合他的，但是隔壁有次新已经跌穿新房价格。
他想观望那套何时、以什么价格成交再决定了。
森兰美奂大厦