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影响二手房价格的这几个原因，可能大多数人都没想到！

发布时间： 2023-05-24   点击次数： 316次   来源：魔都房房房    作者：A姐

“不管你的房子买在几线城市，有钱就能买到房，但可真不一定能买对房。”

最近，不管是生活在上海还是二三线城市的朋友，经常都会发出一些类似的感慨。

确实，最近即便是上海这种房价管控最严的超一线城市，一些原本走势很好区域的房子，经过一系列的调控后，都被打回了原型、跌得也很惨。

甚至一些本身在房地产行业深耕多年，身体力行投资房产的朋友也直呼看不懂。

但仔细想想，大多数时候，我们买房关注着学区、倒挂、地铁、装修、小区环境这些常规的因素，但往往遗漏了一些看似不起眼，实则起决定性作用的因素。

买错房的代价，自住人都承受不起。

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01

新房扎堆入市

营销氛围过重的区域

在买新房这件事上，一部分选择其实是在被迫无奈之下进行。

首先，是zf主导的土拍。宅地供应指标、具体位置都是在每年的三次集中土拍之时就定好的，所以各个区域的新房供应并不均衡，有时集中供应，甚至造成认购拥堵，有时断供无房可买。

临港、大虹桥这种区域，一两年时间里，供应上万套新房，扎堆供应的背后暗藏了很多问题。

不管是投资还是自住的，一部分人是被裹挟进了这个板块。

或者更准确的说，是被大量的供应和营销节奏带跑偏了。

以大虹桥为例。

在供应最多的时候，各个项目的认购数据其实都非常不错。

至于具体位置在哪里、名字叫什么其实都不重要，重要的是倒挂有多少，能不能买到。

鉴于这份坚定和“清澈”的认知，开发商也有着对应的营销策略。

不管是在大虹桥商务区、核心区、拓展区或者辐射区，无一例外，全都都带上“大虹桥”的广告词，一定都会非常好卖。

毕竟，在2022年最高点的时候，大虹桥9万+的成交真实的不能再真实，3万/㎡的倒挂比比皆是。

对于一个普通家庭而言，账面上目测马上就能增加两三百万谁也没有办法拒绝。

但数万套新房砸下来，风向突然就变，地产开发商撤退、写字楼空置，出租和出售市场都在挤压，降价成为了唯一的出路。

大虹桥的崩盘，其实才刚刚开始。

但相反，在闵行莘庄商务区，这几年鲜少供地，但论定位、论城市界面，现状拎出来能足以吊打大虹桥。

但近期没有新房入市，没有营销、没有带节奏，没有高估，热度尚待开发，二手房价就非常稳定。

02

房租

关于房价和什么东西挂钩，大部分人都会有自己的表述，但实际上很少有人说到房租。

在国际上，有一种通用性很强的估算新房房价的方式，叫租金倒推法。

既然房产可以用来获取租金收益，以此来获取一定的现金流，那也可以像股市中的现金流折现法，通过租金来倒推房产的估值。

根据米宅之前的数据，上海的售租比是59，也就是说，如果想要靠租金收回买房的成本，需要花59年的时间才能做到。

但对上海这样的城市，对房价的未来预期远在租金收益之上。

以近期刚刚结束认购的云锦东方为例，精装修交付的洋房产品，均价13.2万/㎡，而项目的一期最新成交的一套房源均价高达26万/㎡，每平米的倒挂接近13万，而且云锦东方作为豪宅面积基本都是200㎡以上，收益空间巨大。

而且云锦东方的认购似乎也波及到了A股，因为认购这个盘还要冻资3400万，接近一千组认购，相当于直接抽走了300亿资金。另外大佬还得把股市的钱都取出来备好，万一摇中了，马上就得付款，云锦东方均价5000多万，里外里抽走了股市500亿流动资金。

与此同时，项目的租金目前也在6万多，即便放在市区也是相当高的。

当楼市利好的时候，二手房房价和房租都随之上涨。

再以大虹桥为例，在经历了前两年的疯狂供应之后，最先出问题的，也是租房市场。

在挂牌量上，仅蟠龙天地，近期链家的挂牌量就有一百多套，而且出租率严重下滑。

在租金方面，目前，百平左右的两房，租金仅有七千多，降了足足20%。

大家熟悉的招商虹桥公馆、南山雨果，都降了5%-10%左右。

而房租的降低也成为了拖垮大虹桥房价的诱因之一，根据某平台整理的近期二手房成交价格，大虹桥的一些次新二手房的成交价格仅在7万/㎡左右、甚至6万/㎡也是常有的事。

所以，房价跟房租一直都是互相促进的正向关系，只是正向运行过程有时间差和幅度的不同。

即便当下房租上涨或者下跌的时候，房价基本不涨/跌，而房价上涨或者下跌的时候，房租并不涨/跌，但是从长期表现看，房租跟房价都是同步上涨或者下跌的。

03

空置率

另外，还有一个影响房价的隐性因素，大家可能不怎么关注，但其实影响也非常可怕，那就是——

空置率。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区域，也相当于商品房供求平衡；空置率在10%-20%为控制危险区，需要采取一定措施，而空置率在20%以上为商品房严重积压区。

根据最近贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》可以看到，不包括期房和现房待售部分，目前上海空置率在7%以内，非常合理，也相对健康。

但也正如大家所见，上海各区域，各楼盘之间的空置率差异非常大。

一边是市区特别是浦西市区人口密度高，空置率极低，另一边是投资客泛滥的临港和大虹桥，住宅空置率已经超过了20%。

而对这些刚需或者偏刚需区域而言，常住人口都是潜在购买力，空置率越高，则意味着接盘能力越弱。

再从楼市的供需关系来看，这些空置房都是存量供应。

当二手房存量供应过高，房东的压力就会过大，买方观望情绪加重，房价多半是要下跌一段时间。

目前上海大虹桥二手房成交价格下跌，全市挂牌量持续上升都是这个原因。

而当二手空置率低，存量供应少的时候，优质二手房会首先涨价，带动整个市场热度上升，也会出现房东跳价、惜售的局面，进一步推升房价走高。

总的来说。

除了学校、政策和市场因素，新房的供应、房租、空置率对二手房价格的影响都远比我们想象中的大。

自住由于时间周期更长，对整个周期都会有比较好的感知，置换出售时要多关注周期变动，而对于投资，这几个节点则要更加注意。

另外在买新房时，空置率和房租也需要关注，虽然像临港和大虹桥都有大规划在，但显然目前已经不太适合短周期的资产配置，目前的价格体系更加适合自住。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。