当前位置：主页 > 新闻资讯 > 搅局的来了！唐镇一尾盘对口第一梯队福外，不要分直接买！

搅局的来了！唐镇一尾盘对口第一梯队福外，不要分直接买！

发布时间： 2023-05-16   点击次数： 5459次   来源：上海楼市揭幕   作者：金机大厦官网小编整理

唐镇凭什么卖10-11万！

你可能说是张江金桥高端人口外溢、巨大的交通优势、完善的商业配套等等

这些都不稀奇……

其实唐镇这个板块二手的溢价完全是学区的推动

一梯队的东方幼儿园、福山外国语小学、建平培德初中！

没有这些学校，唐镇二手恐怕不会超过8万的！

倒挂成为唐镇5子中华发半岛华庭和安高申宸苑如此火爆的最主要原因。

所以，即使两盘撞车，金机大厦官网小编奉劝大家70分以下的就别去了！

至于浦发虹湾叠墅产品稀缺，未来还是有空间的，买不买看喜好和需求了。

因为暴雷风波的融创，让融创未来金融城08地块，至今未敢认筹，总之此盘后续不得知！

浦发唐镇二期的位置可不是一期能比的，因为一旁就是永安墓地，即使用心做了产品，想到打开窗户看坟墓，挺膈应的！

再加上没有好学区概念加持，浦发虹湾、融创未来金融城、浦发唐城二期也就没倒挂的说法了！

低分购房者项目唐镇倒挂盘怎么办？！

这来了一个搅局者！

皇庭御府，对口第一梯队的东方幼儿园和福山外国语小学。

均价7.2万，400万即可入手！

如果金机大厦官网小编告诉各位，唐镇的倒挂盘，

最低只要460万！460万！460万！

会不会疯抢？！

今日，金机大厦官网小编就给大家介绍这一神盘！

2022年火爆热销的皇廷御府

住宅归来了！

福山外国语对口，地铁口住宅

享受超5星品质生活

现房精装热销

东方幼儿园+福外就在附近

建面63㎡1房、92㎡2房均价约7.5万/㎡ 左右

总价约460-684万左右

No.1

对口第一梯队福音，不要分直接买

基础信息：

房源情况：在售3、4、5、7、8房源

单价：约7.2万/平

总价：460-670万

总高：10层

层高：3.3米

拿地：2008年

竣工：2014年

产权年限：70年

梯户比：2梯8户

物业：皇廷世际酒店管理公司

物业费：3.5元/平/月

停车费：地下停车位租300元/月

绿化率：35%

交房标准：毛坯

交房时间：款清交房

皇廷御府位于唐镇，是张江国际豪庭（原地块住宅）的一部分，项目是住宅产权，高品质装修现房。项目为两梯八户，和前滩的一些项目有些类似，共走廊全部位于北面，房间朝南一字排开。小面积低总价，机会难得。

800米2号线唐镇站，生活成熟

项目距离2号线唐镇地铁站800米，步行即可轻松到达。自驾出行可轻松通达陆家嘴、联洋，待龙东大道立交开通后驶上外环、中环会更快捷。2号线唐镇站大型商业集群，有阳光天地、恒生万鹂广场、宝燕商城、上影国际、永辉超市等，日常生活非常便捷。

位置：唐安路588号

地铁：距离2号线唐镇站800米(据百度地图)

公交：浦东11路，636，浦东2路，浦东17路，上川线等10多条公交线路

自驾：驾车上外环3分钟，上中环5分钟出行十分方便

周边配套：

商业：43万方的商业配套：阳光天地、恒生生活广场、永辉超市、盒马生鲜、宝燕商城、海底捞

学区：福山外国语小学 东方幼儿园 （示范级）

项目核心卖点：

上海第四代国际社区（浦东正中心）

小户型 低总价（学区房）

坐拥上海顶级别墅区，邻近露德圣母大教堂（人文底蕴深厚）

唐镇——浦东第四代国际社区

浦东2035规划正式出炉，唐镇被列为新市镇之一，规划为 “依托张江科学城，形成以总部经济、电子商务、汽车智造和现代服务为主导产业的国际化综合型城镇。”

唐镇一向又有“浦东第四代国际社区”的标签，同时购房者主要是张江的高科技人才，未来的发展趋势可以预见。

No.2

华发、浦发、安高，3大品质红盘如何选择？

不得不说，这三个项目在四批中，浦东唐镇的推出一开始就引起了广泛的瞩目，可谓是引人注目。在张江、金桥和川沙三个主城副中心的环绕下，唐镇占据了得天独厚的地理位置，吸引了大量人口涌入。

在张江科学城的扩建过程中，唐镇被直接划归至其辖区，因此该区域的级别并不算低。唐镇作为第四代国际社区，其整体设计风格高雅，居住环境舒适宜人，市场接受度也十分广泛。随着园区内项目不断增多，人口规模扩大以及配套设施完善，使得原本已是“寸土寸金”之地的土地变得更为紧张。由于该地区新房供应量长期不足，供应量远远不足以满足市场需求，因此一旦有新房进入市场，往往会引发大规模的人口流动，同时也会导致积分大幅下降。

此前，华发半岛华庭一期入市认购超过1670+组，认购率高达499%，入围分更是惊人地达到了75分，这一数字着实令人惊叹！从以往新房认购中可以看出，唐镇的购买力并不逊色于浦发唐城，其决赛积分更是高达76.77分，可见其不俗的实力。

本次三个优秀项目同步启动，包括前期顶流红盘华发半岛华庭+推2期、纯新盘安高申宸院在市场上的领先地位，以及浦东一直以来稀缺的别墅产品浦发虹湾3期叠墅的攻势。这些都为后期开盘奠定了良好基础。此外，皇廷御府中还有一处无需积分的场所，因此展开一场激烈的抢客大战势在必行。

那么，或许有四五批购房者将面临成为浦东中低分购房者的挑战？是否需要积分，地铁沿线地段住宅皇庭御府的优势是什么呢？对于纯地铁口住宅皇廷御府而言，无需进行积分，可以将其划分为不同的梯队，因此建议考虑上车！

根据金机大厦官网小编的观点，浦东的新盘入围分将继续呈现出两极分化的趋势，即高分将持续较高，而热门盘拾漏则面临着一定的挑战！积分的性价比与产品的品质、节点数量、套数以及供应时间等因素密切相关，这些因素共同决定了积分的优劣！所以我们在考虑如何布局时，首先要看自己是否有实力去做。让金机大厦官网小编逐一带领大家深入探究浦东唐镇的这些项目的现状？

从项目位置及配套方面来看

交通方面：安高申宸院与华发半岛华庭同属于唐镇的核心区域，相距不远，仅隔一条街，彼此之间的配套设施相互共享。在整个项目中，二者都位于区域核心位置，交通便利且便捷，并且周边有很多地铁站点和公交枢纽，非常有利于公共交通出行。安高申宸院距离唐镇站2号线仅有约300米的直线距离，相比之下，华发半岛华庭的直线距离稍远，约为600米，不过这两条直线都可以步行到达。21号线可在2号线1站换乘，张江高科可在3站到达，龙阳路可在4站到达，此外还有7号线、16号线和磁悬浮可供选择，通达效率极高。

浦发虹湾位于唐镇王港，距离2号线唐镇站和2号线创新中路站的直线距离分别约为3.2公里和2.7公里，由于步行不便，我们主要依靠自驾前往。在整个项目中，二者都位于市中心区域，交通便利且便捷，并且周边有很多地铁站点和公交枢纽，非常有利于公共交通出行。

该项目位于龙东高架路匝道口附近，驾车前往龙东高架可快速到达，周边还规划有华东高架南北方向，多条快速路可供选择，方便自驾出行。

因此，从交通角度考虑，三个项目相比较看谁的优势更明显已不言而喻。

商业方面：除了黄金2号线是安高申宸院和华发半岛华庭的主要依托外，唐镇地铁站也是整个板块的商业中心。其拥有一个面积约为6.6万方的阳光天地和一个面积约为5.6万方的恒生万郦广场。依托黄金2号线，创新中路规划了TOD商业综合体，仅需一站即可轻松抵达张江长泰广场，为您的出行带来便利。当然，安高申宸院地理位置优越，毗邻地铁站，因此周边商业设施也更加便利。

浦发虹湾的日常购物需求得以满足，这得益于其位于华东路上的一些沿街小商铺，以及距离项目直线约550米的恒生商业广场。另外，前往长泰国际商业广场等规模宏大的商业综合体，需自行驾车。

教育方面：唐镇的核心区域拥有众多优质教育资源，其中包括位于安高申宸院和华发半岛华庭周边的东方幼儿园（诚礼部）、上海福山唐城外国语小学（培德校区）、民办启能东方外国语学校（十二年制）以及民办更新学校（九年一贯制）。

这些教育机构均位于市中心区域或临近市区主干道附近，且都是在城市中心繁华地带建造而成的高端名校，对学生和家长来说具有极高的吸引力。华发半岛华庭距离教育资源相对较近，该项目距离享有盛名的浦东三大公办小学之一——上海福山唐城外国语小学仅有约500米的直线距离。

在浦发虹湾周边1公里的范围内，分布着多所教育机构，其中包括王港幼儿园、王港小学和王港中学等。

医疗方面：安高申宸院与华发半岛华庭周围环绕着上海中医药大学附属曙光医院、长征医院浦东新院、上海市胸科医院（在建中）三家三甲医院，以及浦东新区人民医院等，然而它们之间仍存在一定的距离。浦发虹湾位于尚德医院附近，其直线距离约为2.6公里左右。

生态方面：安高申宸院与华发半岛华庭毗邻唐城绿地文化公园，两地相距不超过1公里，周围环绕着唐镇公园、华夏公园、浦东金海湿地公园等公园。浦发虹湾位于唐城绿地文化公园和浦东金海湿地公园等生态景观的附近，与这些公园毗邻。

浦发虹湾所在的王港片区目前的各项配套设施略显不足，距离核心区也有一定距离，但在当前大规模城市更新的推动下，该区域的未来面貌必将焕然一新。

综合考虑，安高申宸院坐落于唐镇地铁站2号线东侧约300米处，毗邻绿城玉兰花园，距离华发半岛华庭更近，商业配套相对成熟。此外，从项目本身的规划上看，其与城市空间形态也更为协调统一。毋庸置疑，安高申宸院在商业配套和地铁交通方面拥有更为突出的优势。

从项目产品方面来看

安高申宸院由国企——安徽省高速地产集团联合安徽安联高速公路有限公司打造，项目拟建16栋17-18F高层住宅、1栋23F保障房以及若干配套用房，容积率约2.5，楼间距30-40米左右，整体排布比较合理。项目无地上车位，全人车分流设计，还做了双层地下车库。部分楼栋底层架空，预计打造泛会所概念。

主力户型一共3种，包括建面约99㎡3房、建面约127㎡3+1房，以及建面约143㎡4房，得房率差不多在77%-80%左右。

99平户型为市场主流户型，3房2厅2卫布局，功能性比较齐全，LDK一体化设计，动线合理，连接南向大阳台；三开间朝南，采光效果不错；主卧采用了套房设计，带有衣帽间和主卫，私密性更强，也更注重舒适度。该户型能够满足市场上大多数家庭结构的需求。

127平户型尺度感更强，整体空间更为阔绰，厨房餐厅动线排布合理；书房客厅采用了大横厅设计，阳台面宽更大，采光性通透感更进一步；灵动空间可以按照实际需求改造，实用性比较强。

143平大户型整体十分反正，南北通透；厨房U型设计，操作空间较为开阔；同时厨房餐厅客厅动线排布合理，空间感极强；连接着的南向大阳台尺度更加阔绰，通透性进一步提升，能够满足改善型客户的置业需求。

华发半岛华庭由国企——华发股份匠心打造，之前一期开盘即售罄，表现不俗，目前入市的为二期产品。项目整体规划4栋14层和10栋16层的小高层商品房，以及1栋保障房住宅，容积率约2.0，楼间距达到30-44米左右，同时楼间距最高约达70米左右，视野更加开阔。

项目还自带约6000㎡精品商业+约1000㎡社区配套，部分楼栋下还设置了架空层，日常生活丰富多彩，居住舒适度以及品质还是比较高的。

项目主力户型一共2种，包括建面约99㎡3房，以及建面约130㎡4房。

99平3房2厅2卫户型，三开间朝南，南向面宽约达9.7m，采光性更佳；LDK一体化设计，连接南向敞开式阳台，更为通透；主卧套房设计，私密性不错；卫生间分区合理，干湿分离。

130平为四房产品，南向3.5开间，面宽达到了13m，尺度阔绰，采光通透性更强；大横厅设计，提高了空间利用率；房间可以灵活运用，按照实际所需改造；功能性实用性都比较高。

浦发虹湾是由国企——浦发集团打造的大城产品，整个项目包含约29万方的住宅、2万方的商业，以及3.2万方的学校规划，体量巨大，共有九个分区，包括住宅、商业、办公、学校、公园、绿地在内多种功能。

项目是由小高层+叠加别墅组成的滨水住区，容积率仅约1.6。小区作为一座整体规划的环屿之城，360°河流与岸线公园环绕，整体布局呈现“南低北高，东低西高”的方式，能够保证每个楼栋的采光效果，也使整个小区能最大化享受到沿河景观资源。

项目前期高层建面约90-145㎡3-4房，三期主推别墅产品，上叠建面约131㎡，中叠建面约135㎡，下叠建面约134㎡，布局灵动，得房率十分惊人，达到83-89%左右。

上叠采光优势明显，顶层和二层北向的双露台面积达到近65㎡，超高的拓展空间更具实用性；两层空间设置，私密性更好。

中叠户型也拥有地下室，空间更为灵活；入户前厅有约6.4米挑高，使归家更显仪式感；餐客厅南向贯通式阳露台，采光通透感更佳；主卧套房设计，更具尊崇感。

下叠分层设计，使居家活动能够互不干扰；四卧布局，且每个房间均带有飘窗或阳台，采光通风视野极好；地下室层高达到约5.85米，空间开阔，功能性较高；同时下叠带有庭院空间，更能亲近自然。

综合来看，华发半岛华庭与安高申宸院均为住宅产品，相比之下，华发半岛华庭的楼栋总高较低，楼间距更宽敞，容积率也更低，整体居住舒适度更高。户型方面，两者均是住宅产品，户型差不太多，但安高申宸院包含更大面积的改善型四房产品，对于改善置业者而言选择更多。

而浦发虹湾更像一个独立的“环屿之城”，体量规划巨大，业态丰富，极具品质。项目包含住宅与别墅，此次推出的均是别墅产品，兼具空间感与舒适度，对于改善型购房者而言更为友好。

从价格和积分方面看

华发半岛华庭与安高申宸院占据优越地段，周边也不少品质小区环绕，紧靠着的即是唐镇老牌品质红盘——绿城玉兰花园，同样130平左右的户型，目前二手挂牌价早已突破9万/平，二期100平、127平左右的房源也远远超过10万/平，总价已落在千万级的位置。

附近还有仁恒东郊花园、大名城紫金九号等品质住区，目前差不多面积段的房源二手挂牌价同样超过10万/平。

而华发半岛华庭与安高申宸院新盘入市，价格却保持在70620元/平，倒挂差不多达到4万/平，性价比十分明显。

唐镇新房供应不多，价积分也不会太低。华发半岛华庭一期上演“千人摇”的局面，更是创下75的高分，十分难抢。此番二期加推484套房源，比一期多出149套，积分有望下降，但依旧还是高分选手首选，之前的落榜生可以抓住机会再冲一波。

同时安高申宸院首开322套，两者产品相近，相应地也会稀释积分门槛，有些没有抢到华发的置业者也可将目光放在安高申宸院上。

浦东别墅房源一向稀缺，但市场的需求量却在日益增大，别墅的价格更是水涨船高，不少优质的别墅产品早已达到3000万级起步。而浦发虹湾三期终于带来了128套叠墅房源，也是目前唐镇唯一一个包含别墅的新盘，稀缺性不言而喻。

更具吸引力的是项目的价格，过会均价仅约80807元/平，同时面积设置合理，使得总价仅落在千万级，大幅降低了置业门槛，对于购房者而言十分友好，接受度也更高。

浦发虹湾周边也有不少优质墅区，比如棕榈泉花园、金爵别墅、白金瀚宫等，同类型的产品比较，价格优势十分明显，这些别墅建成年代较早，但挂牌单价均已超过10万/平。

还有浦发虹湾紧挨着的保集澜湾，同样是住宅+别墅的配置，但目前别墅房源已经突破了11万/平，倒挂明显。

积分方面，浦发虹湾一期推出高层+别墅房源，认购率达到了187%，触发积分46.25分；之后二期推出小高层房源，却并未触发积分。

根据之前的认购情况来看，浦发虹湾此轮大概率不会触发积分或是低分。但千万级的价格能够享受到张江科技城十分稀缺的墅居品质，对于改善型客户而言还是十分具有吸引力的。