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重磅！断供区域喜迎新宅地，联动价竟然是……

发布时间： 2023-05-24   点击次数： 1523次   来源： 上海购房通   作者：瑞虹领寓官网小编整理

5月15日，长宁区人民政府官网发布了一则通知：

关于《上海市虹桥路历史文化风貌区保护规划41街坊、长宁区华阳社区C040101单元控制性详细规划E1街坊局部调整》（初步方案）公示公告并听取公众意见的通知。

为优化城区用地布局，提升社区公共服务设施水平，构建“15 分钟社区生活圈”，拟开展上海市虹桥路历史文化风貌区保护规划41街坊长宁区华阳社区CO40101单元控制性详细规划E1街坊规划调整

为提高规划的科学性、合理性，现将本次规划调整初步方案在现场和区规划资源局网站上同时公示，欢迎相关社区居民前来参观或上网浏览，并提出意见建议。

公示时间:2023年5月15日一2023年6月13日公示地点:规划41-17 地块东南侧出入口周边

规划41-17地块沿外环辅路出入口周边长宁区规划资源局网站:http://www.shcn.gov.cn/col/col7684/index.html

反馈意见方式

邮寄书面意见地址:

上海市长宁路599号610室，长宁区规划资源局，邮编200050

电子邮件:guitu@shcn.gov.cn

联系电话:22050610

反馈意见期限截止至2023年6月20日

上海市长宁区规划和自然资源局

2023年5月15日

这次的调整涉及到了两个住宅地块。

01

虹桥路41街坊17号地块

虹桥路41街坊17号地块东至龙柏饭店，西邻外环高速，往南靠近虹桥路，原先为逸和龙柏饭店，土地属性为商业。

规划性质为Rr3住宅，容积率2.0，限高40米，占地面积约17987平方米，地上建筑面积约35974平方米。

这块地进入土地市场的背后是——原股东深陷债务危机导致的企业失信问题。

地块始建于1985年，距离现在已有将近40年的时间，权属难以追溯。待规划完成变更后，它将会进行出让。

这块地所处长宁西郊别墅区之内。十里洋场时期的上海滩流传着这样一句话——富在外滩，贵在西郊。

从1930年代开始十余年间，这里曾经修建250多幢别墅建筑，其中被人熟知的别墅有宋氏别墅、陈氏别墅、沙逊别墅、美丰银行别墅等。

随着时代齿轮的前进，这250多幢别墅有一部分在1949年以后改为宾馆，比如虹桥路41街坊17号地块边上的龙柏饭店、国家元首和外国友人的沪访下榻的西郊国宾馆等。

以西郊国宾馆为中心的别墅区是西郊板块的精华所在，楼盘少且房价高，稀缺性很高，且房源的市场竞争力很强。

至于虹桥路41街坊17号地块未来的联动价会是多少？我们预估一下。

虹桥路41街坊17号地块卫星图

在去年的上海第二轮土拍中，上海城投去年以27.626亿拿下长宁西郊地块，容积率约为1.2，计划打造的是低密度联排和平层产品，联动价达到了16.3万。

虹桥路41街坊17号地块容积率2.0，坊间对于产品类型预估是小高层/洋房+别墅的组合。

由于容积率更高和距离西郊国宾馆更远，虹桥路41街坊17号地块未来的联动价应该低于16.3万/㎡。

再结合，虹桥路41街坊17号地块附近的复地御西郊二手挂牌价已经在13万/㎡左右，而复地御西郊从2016年至今，在链家上成交了7套房源，成交价从6万/㎡提升到了12.2万/㎡。

虹桥路41街坊17号地块联动价预计会在13万/㎡—16.3万/㎡，且未来在二手房市场上竞争力比同区域的房源要高。

02

华阳社区C040101单元

长宁区华阳社区C040101单元分为三块地，分别是E1-10B地块、E1-19地块、E1-20地块。

E1-10B地块用地面积约12365㎡，为地下建设用地使用权宅地。

E1-19地块为Rr3类住宅性质宅地，占地面积约4000平方米，地上建筑面积约10000平方米，容积率2.5，限高80米，未来将会建设20层+的高层住宅。

E1-20地块为商办用地。

长宁区华阳社区C040101单元地位于万航渡路江苏北路交叉口，旁边是1998年建成的万航小区，距离2/3/4号线中山公园站直线约1.2公里，距离11/13号线的隆德路站直线约1.7公里，近距离享受龙之梦、长宁来福士等大型的商业配套。

与长宁区华阳社区C040101单元一街之隔的高层项目——长宁88金廷目前二手挂牌价在13-14万/㎡。所以未来长宁区华阳社区C040101单元的联动价应该不会低于13万/㎡。

目前这两块地都在听取意见阶段，未来是否会进入土拍出让流程、以何种形式进入都不得而知，大家可以多关注一下后续。

03

稀缺的长宁新房市场

关于这两块地，很多自媒体都用了“绝版”“凤毛麟角”等字眼。虽然用词有些夸张，但是也说明了长宁整个新房市场的稀缺性，四年时间仅仅入市3个新房项目。

2017年、2018年连续两年的新房“0”供应；

2019年两个新房项目入市，分别为虹康昭晖苑和淮海名邸，当时市面上还在售的是旧楼改造的中山学林苑；

2020年一个新房项目入市，就是“最终认购率423%，286套房源半日光”的中海长宁第。

2021年至今，长宁楼市中入市的、待入市的只有3个新房项目，分别是壹公馆、华山夏都苑二期（36套）和愚源名邸（少量），其中壹公馆、华山夏都苑二期都是捂盘很多年的项目，这两年不断地释放入市消息。

另外，上文提到的上海城投长宁西郊地块的公示信息中，对地块未来的套数规定为下限80套，产品100%为全装修大户型。而网传的比选方案显示，抛开保障房，可售套数均预计低于60套。

不光新房入市少，长宁的土地供应也很少，这两块地是这五年内的第三次，前两次则是上海城投西郊地块和中海长宁第地块。

“新房项目少、供应量少、需求远大于供应”是长宁新房市场一直以来的特点，也是长宁新房稀缺性的原因。

虹桥路41街坊17号地块和长宁区华阳社区C040101单元这两个地块虽然为长宁的新房市场注入了新的活力，但是两块地的体量都比较小，未来可供应的房源套数也不会很多，预计总量也就在百套左右。