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做实！上海豪宅出大事了！

发布时间： 2023-05-25   点击次数： 715次   来源：   作者：宝隆公馆官网小编整理

上海楼市近期最热闹的：莫过于云锦东方三期的认筹事件，而徐汇滨江的这场闹剧有了新进展停1-2个月。

据上海报业旗下的财联社报道称：部分高端楼盘已经延期入市，高倒挂项目估计都得停1-2个月。

延迟入市，当然不是在等热度消散

如此巨大的社会影响，新的调整政策呼之欲出

什么样的项目，会受到影响？

从消息中涉及的两个项目，我们可以看到受影响项目一些共性，以此来大致推测未来调整可能涉及的楼盘

1、明确的高倒挂

很多市中心的项目，说是高倒挂，但实际根本没有房龄接近的直接参考

而消息中涉及的两个项目，都有着一眼看懂的高倒挂

云锦东方前期二手25W成交，而这批新房却只卖13W（都指240平洋房）

绿城外滩兰庭相距不到200m的外滩壹号院，低区近期的成交价接近25W，而该项目前期仅14.5W

2、面积足够大

如今大部分市中心新盘，以100平小户型为主

与其说是它们是豪宅，其实也就是市区刚需及改善

而消息中涉及的两个项目，都是绝对的豪宅

1）云锦东方洋房3000W级

面积最小的洋房产品，主力是240平左右，套均总价3000W级别

2）绿城外滩兰庭基本3000W起

此次的二期，最小是188平的三房，总价基本也要3000W+

3、没有联动价

由于两个项目都不是近两年通过招拍挂出让，因此一开始就不存在联动价

假如按照这个标准评判

那么备受关注的香港置地启元、保利世博、滨江凯旋门，以及以中海建国里、露香园为典型的市中心城市更新项目，都会受到影响

投机取巧“躺赚”几千万，未来连“纸面富贵”的机会可能也没了

调整的方向，可能是什么？

相比近期热议的放开豪宅限价，我认为给规则打补丁可能是占比更重的内容

因为这次的风波会闹这么大，底层既不是由于豪宅，也不是由于倒挂

1、有人说是因为一二手倒挂太多

但假如大家是因为倒挂多而愤怒，那么唐镇、先前的大虹桥也应该早就闹翻了

如果徐滨是25W的房子，只卖了13W（指240平洋房）

那么唐镇就是11W的房子，只卖了7W；

大虹桥是10W的房子（指2021年高峰时），只卖了6W

虽然略有些差距，但肯定都属于高倒挂新盘

2、也有人说是“富者更富”引发了仇富效应

但云锦东方前两日认购时，根本没有如今的群情激奋，反倒真的很低调

一直到后来认购率飙升，被爆出“一日夫妻”、黄牛集团等一些列颠覆三观的乱象

严重扰乱秩序公平，才真正家丑外扬

也就是说，上述两个因素虽然确实存在

但更关键的其实是投机者们肆无忌惮的灰色行为

写在最后

不少人觉得放开限价，就没有这些问题了

但我认为不能简单这样看待

一方面，如今新房市场高风险不确定性+高置换成本，决定了一定程度的倒挂对于任何总价段都是“刚需”

另一方面，近几年的豪宅热度始终较高，新房坚硬的指导价，正是压制价格上涨的重要原因

正是这样的体制令楼市健康稳定运行，真正帮助到了不同购房者都能居得其所

这才是更具代表性的常态

徐汇滨江这样的乱象，应该用更精准的调控杜绝

大家所希望的，无非是一个更加公开公正公平的购房环境

实际上自从2023年以来，能够看出房子越来越少，批次越来越多。

这一次宝隆公馆官网小编梳理了倒挂空间极大的新房，必定是潜在高分项目，买到即赚！

1、徐汇滨江云锦东方，倒挂超10万

2、唐镇安高申宸院&华发半岛华庭，倒挂4万/平

3、嘉定新城万科未来城市&嘉悦云上，倒挂3万/平

4、闵行吴泾象屿招商公园1872，风口上的“猪”

01  云锦东方

注意，这是云锦东方目前二手房成交价，已经来到了24万/平以上，甚至最高达26万/平以上！

此次，云锦东方过会价达到约16.5万/平，突破了上海新房最高限价，但此次项目推出的是洋房和联排别墅，那么洋房产品预计或只有13.2万/平，联排产品预计均价17.82万/平，对比它二手房（高层），倒挂至少10万+/平以上！

云锦东方不仅是第四批次王炸项目，更是2023年王炸项目，只要打中一套房子，直接改变命运！

徐汇滨江云锦东方三期剩下的三幢多层和别墅第四批次已过会！

过会均价16.5万/㎡

本次包含124套联排，建面约384-570㎡

98套多层住宅，建面约177㎡3房

2021年国庆期间，云锦东方上新，当时均价150820元/㎡。95套房源，吸引了298组认购，入围分89.52分。如今二手房每平单价均超过20万以上，甚至最高达到了26万/平，也就是说，不到2年买到的新房，如今能赚10万/平！

云锦东方位于上海徐汇滨江，紧邻11号线云锦路站，该盘是徐汇滨江不可多得的终极改善型产品，品质在整个上海都十分出众。

该上海豪宅楼盘三期总共222套房源，包含124套联排，384-570㎡，98套多层住宅，177㎡3房、240㎡4房及少量409㎡复式。

徐汇滨江是上海中央活动区的重要组成部分，100万㎡传媒港、120万㎡智慧谷、170万㎡金融城，与浦东的世博、后滩、前滩共同组成上海新的城市中心。

高达200米的国际人工智能中心双塔，华为、阿里、小米、微软都已经签约入驻，这些企业不仅将引领上海、中国乃至世界产业、科技的未来，其造富能力更将为上海带来源源不断的新贵。

02  唐镇两盘厮杀

唐镇，近两年的新星，不靠近地铁的大名城紫金九号，3月份成交一套90平的二手房，单价高达11.37万/平！

这价格冲破唐镇天际线，也冲破了大众对唐镇的认知！

大名城紫金九号地处浦东外环外，还不靠近地铁，周边没有太成熟的商业，这样的成绩能够坐实，除了唐镇本身的学区作用外，其实与张江密不可分，毕竟张江的房价已超15万，而唐镇11万，对比来看，还是便宜不少。

当然，如果仅按照当下唐镇区位，这个价格，依旧是最高的！

也因为唐镇二手房价的坐实，才使得唐镇7万/平的新房，显得更加实惠，才会出现千人摇！

毕竟倒挂已有4万/平，买到一套单价7万，面积100平的房子，账面浮盈就有400万，而且还是躺赚！

华发半岛华庭一期开盘，入围分达75分，十足的高分，二期也已过会，推出484套99-133平产品，价格与一期保持不变，为70620元/平！

1、倒挂情况：华发半岛华庭过会价70620元/元/平，对比周边二手达11万+/㎡的唐镇“一梯队”，倒挂已有4万/平，若买100平产品，那么以现在的行情来看，至少有400万价差。另外，去年开盘的华侨城纯水岸（唐镇四兄弟），价格与该盘几乎一致，但位置却不如该盘，显然，在价格基本相同的情况下，该盘优势更加突出。

2、项目亮点：华发半岛华庭能有如此之高的倒挂，还要归功于项目所在的唐镇区位。首先唐镇就是近些年崛起的板块，整个唐镇新房都有一定倒挂；其次，该盘又是唐镇正核心，距离张江最近，靠近地铁，高端别墅和优质商品房连缀成片，醇熟配套所见即所享；第三，项目周边集齐东方幼儿园，上海福山外国语学校（唐城校区）；上海建平培德实验中学；上海民办启能东方外国语学校，这些学校是浦东第一梯队学校。无论当下还是未来，华发半岛华庭都占据了唐镇价值的“制高点”！

3、周边配套：

交通配套：华发半岛华庭直线距2号线唐镇地铁站约600米。

自驾方面：项目毗邻龙东高架路，便捷通往中环连通市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点。

商业配套：唐镇地铁上盖综合体阳光天地，商业体量约26万方。

教育配套：项目周边有东方幼儿园（诚礼部）、福山唐城外国语小学（培德校区）、民办启能东方外国语学校（十二年制）、民办更新学校（九年一贯制）、上海科技大学、复旦大学张江校区等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

生态配套：周边有约60万㎡“龙东公园”（张家浜楔形绿地三期 在建），近20万㎡人工湖“龙东湖”，唐城绿地文化公园、金海湿地、华夏公园等。

总结：该盘是唐镇站组团在“断供”长达8年（最近的供应应追溯到2014年绿城玉兰花园二期和绿城玉兰公馆入市）之后，才终于迎来了“稀缺”供应，且价格倒挂严重，买到就赚到，与此同时该盘附近还有浦东第一梯队学校加持，那么该盘受到高度关注也就可以理解了！

安高申宸院所处位置比华发半岛华庭还要好，距离2号线唐镇站更近，这个盘入市，可能要比华发半岛华庭还要火。

该上海豪宅楼盘四批次已过会，推建面约98-144㎡3-4房，均价7.06w/㎡。

区位亮点：地块位于唐镇阳光天地/唐镇地铁站东侧约300米，贴临绿城玉兰花园，唐镇华发地块为代表的高端住宅区，商业配套较为成熟。简单来说，地块禀赋还是非常优秀的！

根据设计方案显示，项目共拟建15栋17-18F小高层住宅，1栋23F保障房以及1-2F部分配套用房。

如今唐镇二手成交价已达11万/㎡以上，而这个地块联动价均是70620元/㎡，倒挂现象着实有些惊人，买到至少赚400万，新房受欢迎程度可想而知。

03  嘉定新城

嘉定新城，一个刚需大区，二手房如今也已突破8万/平，而新房只有5万/平，倒挂至少3万/平。

打中一套100平新房，躺赚300万！

中建万科未来城市，占据着嘉定新城最核心地段，紧邻11号线嘉定新城地铁站，旁边就是万达广场，这是嘉定新城这几年最好的土地，一句话，地段无敌。

该上海豪宅楼盘距九年一贯制牛校距离仅400米！2023年1月，嘉定区教育局新建嘉定新城G13-4、G14-2地块九年一贯制学校新建工程征收士地预公告发布该工程由嘉定教育与上海交通大学、瑞金医院合办，拟建上海交通大学附属嘉定实验学校，为九年一贯制公办学校，将开设54个班!

该工程已于2022年9月30日动工，预计将于2024年竣工！

该上海豪宅楼盘总建筑面积约28.60万平方米，其中计容面积约18.15万平方米，住宅计容面积约为9.39万平方没米，商业计容面积约为3.64万方米，办公计容面积约为5.06万平方米，配套用房面积约为0.056万平方米，E19A容积率：2.97，E19B容积率：2.53，总户数：876户，机动车车位数：2102辆。

从区位上来说，位于11号线嘉定新城站、安亭、老城、新城的交汇处，距离11号线嘉定新城站直线仅约200米，紧邻万达广场，北侧是瑞金医院北院。更是未来宝嘉线的轨交换乘点，当之无愧的嘉定新城中心区中的核心区域。

商业方面：项目本身就是一个总建筑面积达37万方的含商业、住宅、办公的大型综合体，周边还有嘉定中信泰富万达、大融城、宝龙城市广场、南翔Mega等；核心办公有嘉定新地中心、宝龙中心、保利国际广场、首建智谷等；区域内的高端酒店有凯悦、喜来登（8km）两家。

教育方面：地块自带0.6万方配套幼儿园，700米内有四所幼儿园与一所小学、中学，附近还有华二初级中学、交大附中分校等中学。

医疗方面：宗地北侧紧邻交大医学院附属瑞金医院北院，2.5km内还坐落有嘉定妇幼保健院与同和骨科医院。

嘉悦云上位于嘉定马陆地铁站旁约300米，是真正的地铁房，该盘相较于马陆其他2个新房来说，具备地段优势，临近地铁，但又不靠近地铁，旁边还有公办宋校加持，是马陆新房绝对的王者。

该上海豪宅楼盘一期开盘就已触发积分，达56.2分，项目二期3月28日开盘，入围分达到66.94分，当天售罄。

即将启动三期房源，预计11# 72套，16#156套，31#71套，33#36套，共计335套房源，过会价4.98万/㎡

该上海豪宅楼盘建设4栋26F高层，13栋18F高层，1栋17F高层，1栋23F高层带裙房（公共配套），2栋18F高层带裙房（公共配套）。

嘉悦云上由越秀地产与保利发展联手开发，除了轨交优势以外，项目周边商业、学校、公园也是应有尽有！

约500米范围内，步行可达宋校、吉宝绿地缤纷城、马陆公园......

商业配套方面，项目周边商业环伺，南面即有体量约4万方吉宝绿地缤纷城。

04  闵行吴泾象屿招商公园1872

公园1872，风口上的“猪”

名不见经传、满眼望去还有大烟囱的吴泾，竟然成为上海滩认购率最高的区域。

为何这个地处闵行最南端，都快接近奉贤的区域，能获得如此关注，原因主要有：

1、产业：背靠紫竹科学园区，世界级公司在此汇聚；

2、规划：“大零号湾”将在2035成为科技创新高地，高等级规划不断扩展；

3、人群：集中两所知名高校，高等级人群集中；

4、环境：兰香湖早已浮出水面，沿湖将建设更加怡人的城市景观以及各色配套；

5、学校：项目附近就有规划学校用地，闵行又是教育强区，有学区预期；

6、交通：项目附近200米就是地铁，出行非常方便；

7、价格：5.2万/平是闵行洼地，又有不错的倒挂。

集多重优势为一身，那么象屿招商公园1872在大批量推盘后依旧能保持好成绩，也就可以理解了。

北区三批在四批次再次加推！

83—135㎡3-4房

均价约5.2万元/㎡

【北区三批次开盘信息】

3号楼-建筑面积约83㎡两房（36套）；建筑面积约106㎡（3面宽）三房（36套）；

5号楼-建筑面积约106㎡（3.5面宽）三房（72套）；

11号楼-建筑面积约95㎡三房（36套）；建筑面积约106㎡（3.5面宽）三房（36套）；

15号楼-建筑面积约106㎡（3.5面宽）三房（36套）；建筑面积约135㎡四房（36套）；

联动价：均价约5.2万/㎡

1、23号线紫龙路站（在建），家门口的地铁站

本次推售的北区，是目前新盘中距离地铁站最近的项目！出门就是23号线紫龙路站（在建）。23号线（在建）是连接徐汇和闵行的重要轨交，除此之外，项目距离15号线紫竹高新区站仅约2.1km。（数据来源：百度地图测距）

2、上下游4站地铁范围内落定三大TOD，未来商圈环绕！

项目周边已有一定生活氛围，一路之隔就是火星一号商业广场（入驻永辉超市、圣宝莱家具家居等品牌）、青意农贸市场，稍远还有宝龙广场、紫叶广场。

重要的是周边，以紫龙站为起点，向北1站规划放鹤路TOD，向南1站规划江川东路TOD项目；向南2站在建超25万方双轨交TOD——紫竹数码广场，为未来入住于此，打造了商业消费新场景。

3、兰香湖生态芯，生态环境优越。

南侧约500m近距兰香湖，占地约40万平方米，都市生态绿肺。规划兰香湖约4km岸线，串联商业南北街、星月步道、文化艺术长廊、赛艇俱乐部、活力公园、青少年活动中心等十多个景观节点。

象屿招商·公园1872是罕见的真正轨交旁，临近大生态湖区，享主城规划的高性价比之盘。南区三开三罄、四批次认筹率逼近400%，屡屡成绩已印证上车1872北区是今年的最优选！