当前位置：主页 > 新闻资讯 > 从100单点点租上海站成交的芯片企业选址案例中归纳规律
发布时间： 2023-11-27 点击次数： 220次 来源：点点租华东区 作者：宝矿国际大厦官网小编整理
今天，点点租已成为国内头部的商业地产选址互联网平台，业内甚至有“酒店找携程，住宅找贝壳，办公室找点点租”的说法。特别疫情期间及后疫情时代，作为TO B企业服务提供商，点点租一线市场人员目睹了各行各业的起起伏伏。近期，点点租上海站从近年来成交的约100单芯片企业选址案例中，和具体对接的市场同事进行了沟通和复盘，现作一汇总和归纳。
一、市场概论
疫情三年来，基于国内外形势的风云变幻，作为经济发展“晴雨表”的写字楼经济，也折射出不少现实情况。在国际关系中，中美关系政治氛围发生复杂变化，新冠疫情阻隔了各国人民正常交往，在当前经济形势下，大多数公司企业还是强调“降本增效”，在选址方面呈现消费降级、预算削减、决策周期拉长、更为审慎的特点。但在2020-2023年度，芯片行业在这种背景下，倒显得一枝独秀。据不完全统计，近年来，点点租上海站共成交相关芯片产业类客户大约5万平米，涉及技术、研发、封装、测试、材料、装备等等各个环节，虽然最近几年，该行业基于各种原因存在行情波动，比如疫情后第一年情况还比较好，而2022年则趋缓，但就整体而言，2023年还是芯片行业选址较为踊跃的一年。
经和点点租市场一线同事座谈复盘得知：2020年左右芯片行业选址特点是当时不少企业对楼品要求较高，除了考虑企业形象展示以外部分还有后续IPO上市打算，面积段普遍在500-2000平起，有不少还是外地政府背景基金投资企业。而2023年历经市场洗牌，芯片企业客户选址整体更为理性，流程更为规范，往往要求点点租提供性价比最高的整体优化方案。2023年其中一个特点是外地已上市公司基于上海芯片人才的巨大优势在沪设立新的研发部门，往往更在乎大的办公区域是否有直接的采光和通风，研发部门同事办公是否舒适，而不是只盯着老板间和经理室。同时客户也关注当地针对行业的扶持补贴政策及产业链优势，一旦同频，决策较快。
二、芯片产业背景：
中国作为世界制造业强国，一直以来芯片制造业依赖进口问题突出，面对日益错综复杂的国际形势，有强烈的自力更生的研发需求。全球芯片市场中国占据70%，芯片年度支出从2000亿美元飙升至近4000亿美元。这表明中国在全球芯片产业中占据重要地位，但同时也暴露出了芯片依赖进口的问题。
针对近年来美国推出一系列限制措施，中国进行了有力回应，掀起了芯片相关产业的投资热潮，力求提升自我发展能力。中国投资超过1700亿元人民币建新品工厂，这是我国政府对芯片产业的高度重视，也是中国自力更生的决心的体现。
2010-2023年芯片涉及企业数量增长情况（资料来源：ICCAD）
芯片制造过程包括一个复杂的产业链，中国在某些方面取得了突破。国内企业突破了14纳米芯片制造和5纳米蚀刻机，这是中国在技术创新方面的重要成就，也是中国实现芯片国产化的关键。
我们坚信：无论国际形势如何变化，中国打造市场化、法治化、国际化营商环境的决心不会变，一视同仁为外商投资提供优质服务的政策不会变，中国经济发展的韧性不会变。
三、上海的芯片企业选址特点浅议
（1）相比较北京、大连、武汉、深圳、杭州、苏州、无锡等城市，各地产业侧重点会有些差异，比如武汉的存储类芯片在全国处于领先地位，引领我国存储芯片的研发制造；无锡主要以滨湖区、高新区、蠡园开发区为主，主要布局的是制造端和封测端，设计企业的规模相对较小一些，目前正在向半导体设备、核心零部件和配套服务等方面延伸；杭州则是国家集成电路产业设计基地之一。相比较而言，上海在集成电路产业规模位处全国领先地位，也被称为“中国芯片企业最密集的地区”。
在设计领域，上海2021年集成电路设计产业规模位列全国第一。在制造方面，拥有中芯国际和华虹这两家大陆排名前二的晶圆制造企业。
上海主要是张江高科技园区和临港新片区。尤其是张江，目前是国内集成电路产业最集中、综合技术水平最高、产业链最完整的产业聚集区，号称“上海硅谷”。其他诸如金桥、漕河泾、七宝商务区等区域，也有部分芯片相关企业落地。
“2022第六届集微半导体峰会”上透露的数据显示，截至2022年7月，张江芯片设计企业超300家；芯片制造企业3家；封装测试企业超8家；设备材料企业数量超40家。而另一方面汇总，浦东新区集成电路企业超过800家，其中专精特新“小巨人”企业130家、高新技术企业233家。
张江这里代表企业有：紫光展锐、豪威集团、概伦电子、中芯国际、华虹集团、上海微电子、韦尔半导体等。从点点租成交数据看，在这类企业名称中，往往包含有“微电子”、“通信”、“半导体”、“电子”等关键词。
（从点点租近期成交案例数据库中搜索“半导体和微电子”发现部分成交企业名称和选址分布）
（2）对比点点租后台芯片行业选址轨迹变化和热力图，虽然张江区域一枝独秀，但也有开始向不同区域逐步扩展的苗头。张江的重要地位与芯片行业的产业聚集性、区域政策、交通物流、园区配套、人才引进、成本合适等等长期深耕精耕的沉淀有很大关系。
张江是一个很好的产业范例，目前规划有完整的芯片产业链和经营氛围，比如张江微电子港园区位于上海浦东新区南部，总面积达32平方公里，是中国最具有国际影响力的集成电路产业聚集区之一。这里拥有龙头企业、中小企业、创新型企业等各类企业，形成了一个相互依存、相互支持的产业生态系统。而这只是张江及邻近金桥板块相关特色产业园区之一。
张江微电子港内拥有一系列完善的产业配套设施，如华东区集成电路设计中心、华东超高速列车电子控制系统工程技术研究中心、上海市集成电路产业技术研究院等。这些设施提供了全面的技术支持和服务，为企业的发展提供了坚实的保障。
张江微电子港内的企业涵盖了芯片设计、制造、封装、测试等全产业链的各个环节。如海力士、意法半导体、中芯国际、上海华虹等国内外知名企业，以及一批高科技初创企业。这些企业在集成电路产业中起到了关键的作用，推动着中国半导体产业的快速发展。
（3）芯片企业选址与一般公司企业选址比较，还看重的因素？
除一般地理位置、面积、价格、配套等因素外，芯片企业还看重层高、荷载和供配电系统等技术指标，这与企业实际应用的设备、实验室等要求有关。点点租同事介绍，一般芯片研发企业在项目内都需要设立实验室，要求铺上防静电地板，部分设备会对电量和承重有特殊要求。
从点点租实际成交数据看，一般1000平-3000平的，成交周期2个月左右，平均设置工位1人/10平米，优选独栋，其次是整层。
比如点点租后台成交订单ID60986，2023年成交金领之都1100平米整层（成交人员潘云秋）；订单ID 56512，2023年成交展想广场独栋1100平（成交人员胡才吉、彭莉莉）、订单ID57033，2023年成交西岸火星谷6000平独栋（成交人员刘鑫）等等，基本都是这个规律。
其中部分还是老客户重复下单，对比同一客户这几年租赁需求变化情况，发现部分经营良好的芯片企业后疫情时代有的扩大租赁面积2-3倍。
另外一方面当前大部分芯片客户不希望在装修方面，或者在装修改造方面浪费太大精力和财力，有现成可利用装修条件的也可以接受，但同时对自身实验室等设施的安全性和稳定性方面，则有更高要求。
（4）地方政府招商引资决心和力度也会吸引企业落地。在点点租成交案例中，有一些客户下单首先直接要求选址范围能在享受到张江科学城的配套扶持政策的区域范围内。但也有同事反馈，经过多区域沟通后发现，其实一些区域的扶持政策力度都差不多，而有的客户更注重自身和服务的上下游产业链的关系，比如2023年11月成交的订单ID 62147 天地软件园1500平（成交人员余文雯、庞赵晓）案例中，其中一点就是当地招商引资部门也积极配合客户迁入谈判中，最终客户从漕河泾区域迁入普陀区。（在这个案例中，前台图片、视频、技术参数展示的完整性、更新及时性、丰富性很重要，客户指定点点租平台上1500平展示房源，下单半小时后即安排带看，全部成交周期1个月左右）
（5）芯片企业涉及环节多，是否有“工业上楼”趋势？特别随着不少甲级写字楼配套完善、租金合理的背景下，比如订单ID 49061成交华润时代广场整层1800平（成交人员王宇飞、王爽）的案例，作为芯片企业没有选择传统园区，而是选择了市中心八佰伴的甲级写字楼。这里应与芯片企业所处的具体产业链位置，比如是技术端还是市场端有很大关系。但整体而言，目前芯片企业，特别有一定规模的，选址还是以产业园区为主；一些市场部门、小型公司也不排除有甲级写字楼甚至联办选址需求的。
（6）芯片企业整体经营状况如何？从点点租选址过程中观察的芯片企业，大多数是健康、稳健的，整体表现为对接人员素质较高、管理规范、尊重合作伙伴、规划清晰，不少企业需要走规范的采购流程，因此更乐于和类似点点租这样有知名度、有企业信用、有组织规模、有丰富选址经验的品牌供应商合作（相关阅读：喜讯！点点租荣获深圳市“专精特新”企业认定）。在几年来后续跟踪服务中，发现这类企业不可避免也会在市场竞争中经历风雨考验，但大部分企业相对低调沉稳，稳扎稳打，有的甚至还不断扩大。当然，这其中经历市场风险也不可否认，比如2023年张江区域OPPO手机则关闭了芯片部门。
（7）与外地城市联动问题。从目前观察看，在长三角范围，上海的芯片、半导体、集成电路企业如果走出去，在苏州选址的概率要比杭州大，同样，也有苏州、宁波、深圳的相关企业来上海选择落地。在苏州方面，可能与上海的交通距离、产业定位、配套服务、成本优势、招商引资力度等有关。在点点租后台客户服务案例中，也有苏州相关半导体企业在上海，特别是交通便利的大虹桥区域选址的情况，分析判断应该是把生产研发基地放在苏州，把销售市场部门放在大虹桥。点点租在长三角苏州、杭州、南京、合肥、宁波等地都有落地办公室，将更好地发挥跨城联动优势为企业提供更接地气的服务。
也有上海站同事反馈，过去一年之前对接到成都的异地选址客户，发现相当比例的都是芯片半导体客户。
（8）点点租明年即将迎来成立10周年，作为大型商业地产互联网平台，点点租上海站在实战中培养了一批专业选址人员深耕芯片行业，不仅长期与各类型相关企业沟通，整理汇总不同区域的扶持政策，还建立了芯片企业私域群，长期汇总相关芯片行业信息，与行业人员保持沟通互动，不断增加对芯片行业的理解深度，与时俱进。
而且在与芯片企业保持良好互动的基础上，发挥点点租平台增值服务，超越单一选址本身，进行更多芯片行业资源嫁接，比如在芯片行业融资对接、银行机构引荐、专业人员招聘、政策落地安排、后勤服务保障、海外市场对接等等方面，都进行着大胆有益的尝试。
四、一些具体背景知识补充
1、芯片封装项目企业选址特点
芯片封装是指：安装半导体集成电路芯片用的外壳，起着安放、固定、密封、保护芯片和增强电热性能的作用，而且还是沟通芯片内部世界与外部电路的桥梁——芯片上的接点用导线连接到封装外壳的引脚上，这些引脚又通过印制板上的导线与其他器件建立连接。因此，封装对CPU和其他LSI集成电路都起着重要的作用。
芯片封装项目选址要求如下：
（1）要考虑地理等区域。例如，选址要在主要客户群体和市场接近的地方，以便于产品运输和有效的客户服务。同时，选址要避免在自然灾害高发地区，如洪水、地震、风暴等区域。
（2）交通和物流选址要考虑交通和物流条件。要选址在交通便利的地方，如交通枢纽、城市中心、快速公路旁等地方。同时，要确保该地区有足够的公共交通和物流设施。
（3）劳动力资源选址要考虑到该地区的劳动力资源。要选址在人口密集的城市或工业化程度较高的地区，以便于招聘到高素质的劳动力。
（4）政策环境选址要考虑政策环境。要选址在政府支持和鼓励发展科技产业的地区，如科技园区、科技开发区等。
（5）能源和环保选址要考虑到能源和环保问题。要选址在能源供应稳定、环保政策较为严格的地区，以减少环境污染。
（6） 土地和房价选址要考虑土地和房价问题。要选址在土地价格相对较低的地区，以降低开发成本。同时，要考虑到该地区的房价，以确保企业可以为员工提供适宜的住房条件。
2、芯片生产基地选址特点
（1）高技术含量：芯片生产基地的特点之一是具有高技术含量，因为芯片生产是一项高精度、高技术含量的生产工艺，需要使用大量的先进机器设备和技术，如光刻技术、薄膜制备技术、物理气相沉积技术等。同时，芯片生产过程需要高度的自动化和标准化，需要使用大量的计算机控制技术和软件程序来实现。
（2）精密化程度高：芯片生产基地具有非常高的精密化程度，因为芯片生产过程中的每个环节都需要非常精密的控制和操作，以保证芯片的质量和性能。例如，在芯片制造过程中，需要保持温度、流量、压力、湿度等各种参数的精确控制，否则会影响芯片的制造质量和效率。
（3）资金和人力资源密集：芯片生产基地需要大量的资金和人力资源投入，因为芯片生产所需的设备和技术非常昂贵，而且需要大量的研发和人力资源投入，才能提高芯片的制造质量和性能。此外，在芯片生产过程中，需要大量的工程技术人员来进行设备运维、设备监控等工作，需要大量的专业技术人员来进行产品设计、工艺研发等工作。
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