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大虹桥废墟时代已来临？

发布时间： 2023-05-10   点击次数： 378次   来源：魔都房房房   作者：虹桥天都国际售楼处王经理

前几天结束的上海首批土拍突然让我想起了前顶流：大虹桥。原因无他，主要是有一幅大虹桥的地块（青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块）拍卖耗时8小时，这么长时间主要是因为报价系统的问题，另一个原因就是参拍房企资料审核所用的时间太久了，毕竟这幅地块的参拍房企多达20组。

最后，该地块被华发&江苏海润联合体以19.19亿元竞得，溢价率8.98%。

该地房地联动价64000元/㎡，与目前在售的虹桥公馆三期的价格持平，而周边的同类二手房售价已经到达7万元/㎡，有一定的倒挂。

且地块西侧就是曾经的大热门蟠龙天地，完全就是自带流量。

看到这幅地块有这么辉煌的8小时，不仅让我感叹：大虹桥要“翻红”了。为什么说翻红，是因为2023年整个一季度大虹桥都没有流量，网络上根本看不到大虹桥的话题，如果有基本也都是唱衰。

今天这篇文章，好好说一说上海大虹桥的近几年。

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01顶流时代

大虹桥一度是上海神话，任何项目都想搭个边，混个大虹桥的名号。2021年大虹桥新房供应4456套，平均入围分约54.74分；

2021年，万科天空之城入围分最高，达到了82.88分，而现如今······，卖个关子，下文会提到；

16个项目，13个都触发了积分，仅有3盘未触发。

2022年情况又有所不同了：

2022年新房供应8858套，平均入围分在50.75分左右。

其中，虽说上海蟠龙天地两个91.22分很唬人，但是这两个项目都是三期同时开的，所以积分共用。

27个项目，5个未触发积分，最低积分43.97分。

02塌房时代

大虹桥2021年+2022上半年算得上顶流，各路房产公众号、视频、微博、各大门户网站都是好消息，套用甄嬛传的一句话，花无百日红。

2022年下半年大虹桥就有点回归理性了，没什么超高神话了，积分40-55左右，超过60分入围分的几乎都很少。

再说今年一季度，大虹桥几乎完全没流量了，话题度为0了。究其原因，主要是整个一季度大虹桥新房供应太少，包括前4个批次在内，才仅有1046套新房。房子少了，没了高入围分，话题也就没了。

刚刚上文卖了个关子，马上给大家解答。准确地说就是大虹桥在今年上半年不仅是“面子（积分）没了，里子也丢了”。

2021年，万科天空之城入围分82.88分，当时二手房价高达9万/平，现如今可以看到简直大跳水，两年时间，挂牌价变成7.6万/平，业主们也低头了。

不仅是万科天空之城降价，蟠龙府也遇到了相同的事故，据说是降价租还租不出去。

除了住宅遇到的问题，最让人诟病的就是产业不行。

空置成立大虹桥的关键词。

曾经的大虹桥是“房企的宇宙中心”，最辉煌的时候，聚集了30多家房企的总部。

当时，这里的每一家咖啡厅都有地产人在开会在聊项目，现在大量中小型房企的逐渐撤场，楼栋里开始冷冷清清。

而与房地产产业链高度相关的上下游，也没有生意可谈，大企业将城市公司、华东总部、集团总部开始搬往其它区域甚至其他二三线城市，小微企业也迎来破产关门。

当年一家家大公司撑起了所有，现在走一家就断档一层，房地产企业如此，其他行业的公司在大虹桥或许也都差不多。

03废墟时代？

大虹桥的热度经历了从顶流到塌房的阶段，到最后会不会沦为废墟，值得深究。

之前一直认为大虹桥积分变低、二手房价格下降是因为供需关系变了。

毕竟大虹桥2022年的房源供应量比2021年的供应量多了一倍不止。

表格上为2022年供应量；下为2021年供应量

2021年，大虹桥，风头正盛；

2022年，同样的大虹桥，但是房子多了、供给多了，最后导致了积分持续走低。这样的逻辑下仿佛供需关系的转变就是大虹桥积分变化的主要原因了一样，这样看起来很合理又科学。

但今天可能又要多一种思考了，买涨不买跌的心理也要认真地看待了。

以前大虹桥概念炒的火热的时候，大家都想抢，还抢不到......现在积分降了，能买到了，却又犹豫了。

这应该属于非常典型的“赌徒”心理吧。就像旅游排队一样，一家饭店门口全是人，另一家饭店门口没有人，一般情况下都会猜测排满了人的那家更好吃吧。

其实抛开主观意识来看，单纯从地利来说，大虹桥属于是老天爷赏饭吃的地方，同比整个外环，这里是最靠近市中心的。

其次，6-6.5万，放在外环也不算高，再加上这里有国家级的规划，算是外环性价比最高的区域之一，放平心态，能入手还是可以入手。

大虹桥仍可以买的新盘：

虹桥灿耀星城三期（即俊灿星城）单价6.3万/平，目前处于持续销售阶段，适合没有积分的刚需购房客，详情可以点击：虹桥灿耀星城，仅需450万起！

虹桥公馆3期四批次均价6.44万/平，预测积分52分，建面约92-132㎡3-4房。详情可以点击：虹桥公馆3期即将取证认购！

安澜西郊新地块还有独栋别墅提供，也可以浅浅期待一下~

中建颐景台均价6万/平，目前处于持续销售阶段，详情可点击：中建颐璟台，不要积分直接买！

另外还有两个今年一批次的地块，拿地开发商都是打了鸡血的，预计下半年就有可能入市。

西虹桥龙联路北侧07-02地块

地块四至范围：东至蟠东路、南至龙联路、西至蟠文路、北至天山西路。

土地属性：普通商品房 住宅100% ；出让面积：2.48公顷；容积率：2

它的地理位置十分特殊，隔壁就是上海蟠龙天地的一期住宅。

该地块占地面积2.48万方，容积率2.0，限搞24-50m，社区内将配置党群服务站点300㎡。未来大致会建成总建面约5万方的住宅社区。地块体量小，总价门槛优势更足，后面的竞争激烈度，可想而知。

西虹桥小涞港西侧52-20地块

四至范围：东至小涞港、南至规划地块、西至涞浪路、北至小涞浪。

土地属性：普通商品房 住宅100% ；出让面积：6.32公顷；容积率：1.2。

这个地块被一片别墅包围，其实是位于谢卫路内支路的交通死角。

但好在地块本身规划的容积率仅有1.2，未来应该是别墅住区，反倒是安静，大虹桥的核心区也好久没有好别墅供应了，这个项目未来也不会愁卖！

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