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当年认购率9%的板块，二手房跑赢了大虹桥？

发布时间： 2023-05-20   点击次数： 282次   来源：上海新房指南    作者：邱老师

如今，市场上流行着一种“人气决定论”

很多人认为，不要积分的新盘一定不值得购买；反之，越是多人抢的项目，就必须挤破头也要买

这其实是把“相关关系”误当成了“因果关系”

虽然从结果来看，这确实能减少小白购房者踩坑概率

但如果只盯着表象做判断，就会错失许多黄金机会

为了更充分理解，下文中我会通过一些案例来详细

当然，由于当时还未出现积分制，我以认购率来替代积分，作为衡量楼盘人气的参数

从中我们可以看到一个神奇的现象——

有些“冷门”板块，竟能明显跑赢了抢破头的板块

01

认购率9%新盘，跑赢大虹桥？

如果问你，浦东外环外10W+板块有谁？

相信很多人的第一反应是唐镇

但其实周浦天花板也已经顶穿10W大关

1、保利首创颂3年涨了64%

保利首创颂今年正式宣告站上10W大关

两套房源均在9.25W以上，算上各类税费、中介费，买家成本妥妥10W+，甚至高区那套接近11W

并且在让价不多的情况下，卖得都非常快

从总高8层判断，这2套房源是2020Q1加推的

根据当时的一房一价表，这类房源均价在6.1W左右

这意味着仅仅3年时间，买到的客户赚了约64%；换算到年均涨幅，已经超过了21%

2、新城西岸公园4年也涨了54%

新城西岸公园肯定更是让当初没买的人拍大腿

近期的成交价都在8.6W左右，算上税费、中介费，实际买家到手成本突破9W

按照当时5.6W左右的开盘均价，总涨幅大致在54%左右；换算成年均，也接近14%

年均涨幅21%和14%是什么概念？

我统计了2015年以来96个次新房年均涨幅情况，详情如下图所示：

毫无疑问，两个项目都明显在平均水平之上

特别是保利首创颂，已经迈入优秀的范畴

而讽刺的是，这两个项目当年的销售都并不顺畅

1）2020Q1保利首创颂，推出的582套仅有191组认购，认购率仅约33%

2）2019Q1的新城西岸公园，340套房源更是只有不足30组大筹，认购率9%……

需要说明的是，这两个时间点都在上一轮牛市启动，不能用现在的认购率概念去衡量它

当然这两个认购率数值，依然是不及格的水平

当时的房子有多难卖，一条留言可以直观感受

尊敬的客户您好，接近年底，开发商冲业绩，最低10%的首付即可签约购房，最长半年补足35% (首套) 首付或70% (二套) 首付，半年之后再办理按揭贷款，名额有限业绩完成该政策立即取消!有意客户请抓紧时间上车个国定

该政策真实有效，该政策真实有效，该政策真实有效!重要的事情说三遍!!!目前在售房源: 118三房 总价650万~700万，首付最低只要65万138四房 总价750万~800万 首付最低只要75万

以上房源全部为精装修 装修标准4500每平方

还有优惠政策，具体要谈。

去年底第二期的情况。

谢谢补充，这才是真实的情况

与保利首创颂同期认购的，还有大虹桥的万科天空之城

该项目当时272套房源吸引了304组大筹，认购率112%，均价是5.86W

该项目近期没有成交展示，唯一一套高区挂牌房源价格为8.5W

以此作为基准，则项目3年总涨幅为45%，换算成年均为15%

超过100%的认购率在当时就是红盘的标准

而当年的两个滞销盘却都跑出来不输，甚至远超红盘的涨幅

02

中产买房，产业为王

那么问题来了：周浦凭什么？

其实就是四个字：产业为王

严格意义上来说，房价天花板顶破10W不是周浦房价第一次震惊上海

1、2010年总价天花板就曾直追新天地

2010年周康的绿宝园卖到了和同期翠湖一样的高度，并且卖得非常好

原因就在于在2000年中国入世后，板块内的康桥工业区快速吸引了一大批实力强劲的跨国企业

包括拜尔、通用汽车、通用电气、 西门子、福特、德国大众等国内外产业巨头

随之而来的就是大量高收入外籍中高层

由于制造业薪资是金字塔结构，因此这轮产业红利只撑起了最顶端的“豪宅”，和“普通住宅”关系不大

2、2023年单价天花板破10W

而这一次周浦的起飞，得益于前年9月张江科学城的再度扩容

相比上一次扩容后的范围，最大增量就在周浦和唐镇

利好当然不可能雨露均沾给到每一个板块

虽然唐镇有着更好的高端居住氛围

但周浦依靠与张江科学城核心区更友好的通勤时间，更齐全的居住氛围，以及更大的房价差距

成为了这一轮扩容中，高端产业人群的首选地，吃到了更大的红利

由于张江的新兴产业养育了一批高收入的中产，因此撑起了中产改善社区的天花板

03

“地理决定论”

如果我们想得再深一层

为什么周浦会频频吃到产业红利？

其实就是五个字：地理决定论

政策并不是万能的，不然全国不会出现那么多失败的新城、新区

所以其实是有了扶得上墙的禀赋，才会引来政策

周浦优越的禀赋，就体现在天然的位置上

1、与虹桥、浦东机场有天然的亲密性

和国际机场有着良好的通勤距离

意味着它和世界能高效的连接

这是周浦被财富资本所钟情的底层原因

在它拥有相对充沛的城市建设用地后

随之而来的是高端产业、国际教育、全球商业巨头向其聚拢

2、与上海新兴顶级地段紧密相连

周浦和上海的新兴CBD-前滩、在建的张江科技城CBD、花木国际社区等，车行距离都在10-14公里内

上海内环最拥堵时刻，车行时速为16公里/小时

这意味着，它和就业CBD、高端社交场都能保持友好的车行距离

所以，被中产和富裕阶层所青睐

04

太阳底下无新事

房产的未来价值，从来都不是一时的人气决定的

真正应该关注的底层逻辑其实是产业和交通

当年为什么那么多人会错过周浦？

猜都猜得到的原因：价格贵、城市界面不好

说实话，如果视野不够宏观

看到这样城市界面确实买不下手

但是产业红利的大势所趋下，这些都是小问题

当然，这两个项目能率先冲击、甚至冲破10W大关

板块内超一流的产品力也是不容忽视的因素

如今，闵行南部一些新盘其实有点当年周浦的意思

没那么抢手也是同样的原因：价格和城市界面

但就凭着周边雄厚的产业实力+优秀的交通配置，它就有着黑马的潜质

当然产品力方面，它确实没有周浦两个那么出彩，很难在二手市场上有碾压式的优势，这会是个变数

但综合来看肯定“利大于弊”，特别是对于六七百万预算，积分不高的选手来说，就是“进可攻，退可守”的好选择