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二手房，其实不用担心上海楼市！

发布时间： 2023-07-12   点击次数： 267次   来源：魔都房房房    作者：新时空国际商务广场网站小编整理

前几天，上海6月份二手房成交数据出炉。

虽然很多人都说6月上海二手网签有1.26万套，但是去重之后，实际成交套数仅有1.12万套，环比下跌了18%（数据来源：兔博士）。

其实5月份数据出炉后，我们当时的预测6月二手房成交就是1.2万套左右，并不算出乎意料之外。

但有几个数据还是想和大家聊聊：

虽然成交套数环比下跌了18%，但是两个数据表现却一如既往，并没有随之变差：

6月上海二手房成交均价保持在5.32万/㎡，环比上月持平，同比去年同期上涨了7%；

6月挂牌套数为11.69万套，环比上月下跌了8%左右。

也就是说，虽然成交量降下来了，但是并没有出现量价齐跌，而且挂牌出售的房源套数也在减少。

今天浅浅聊一下。

01

真实的二手房市场

看到6月份的成交数据，其实我们都很清楚，上海市场并不缺购买力。

那么最近买房的人呢，都去哪里了呢？

一、新房留住了一大部分人

2023已经过半，截至目前，上海今年已供应六个批次新房，41146套房源，其中除了六批次中还没取证的，其他绝大部分都已售罄。

不管是奔着倒挂去投资还是奔着自住环境买房，新房依旧是绝大多数人的第一选择，除非新房供应稀缺、或者有明确需求、预算提不起来才会考虑二手房源。

当市场处于下行期的时候，新房和二手房源的分化有也会随之加剧，也会迫使一部分买房人转战新房。

二、二手房困住了置换需求

以往卖出二手房的人中，除了手里需要大量现金流的小部分之外，绝大多数人都会选择再次买房，向上置换或者打新赚钱。

但在最近几个月，上海二手房挂牌量高峰时期达到20万套，挂的越多越难卖，成交周期也变得更长，很多人的房子开始卖不出去。

因此，大家现在看到的状态都很相似：中介觉得客户明显变少，也变得挑剔，房东和售楼处作为卖家接待量也大不如前，但也并不是没有需求，而是需求被压抑了。

三、还有很多人仍在观望

那么二手房现在还有没有需求呢？

当然有，而且还不少。

根据最新的链家新增客源数据，就是现在市场上每月走进二手市场产生咨询的客户数量，每个月仅链家一个渠道目前还有14万+的新增客，比2022年任意一个月都要高：

客户大量新增和成交骤降的极致反差其实就是对市场的试探，持续观望，谨慎出手。

房东真心卖也不是卖不掉，只需要降破底线，很容易成交；

着急买的也不是买不到，只要你出价，总会有人绷不住低价卖给你。

但看市场价格整体还是处于高位，有降价房源，但占比不高，但更大部分房源仍然高位，所以客户更多持观望心态。

02

房东心态的变化

当下这个状态，说对房东的心态完全没有影响，其实也不太现实，但是对不同人来说，心态又会大有不同。

手里只有一套房的：

1、如果是刚需类住宅，现在卖出，价格一定不会太理想，接下来的境遇无非就两种，一种就是被中介建议调价，降了价才有机会成交，一种就是在买卖双方谈价的过程中被买方无底线压价。

不仅成交难，境遇也大不如前，部分人此时会选择停止置换，等待市场好起来，重新回到卖方市场。

2、手里的房子价格比较高的，卖房时比刚需一族更加慎重，当下的市场，价格下行对于高价房源的影响更甚，此时卖出账面亏损更多。

相反，有两套或者两套以上的，可能会借机置换更好的房源。

成交量的下跌一定会影响多个小区的房价，此时，比你贵的房子跌的比你多，现在虽然卖不出高价，但买也不是高价，相比较还是划算的。

而且，更重要的一点是，如果大家都等市场好起来那个契机再买房，市场其实并不允许，市面上没那么多房子。

上海手握足够资金、具备资质的客户，少说也得有几十万人，不可能在短短几周或者一两个月里顺利买房。

上海二手房挂牌量虽高，诚意出售、价格合理的却并不多。

所以市场再好，上海二手房近几年最高峰也就卖3、4万套一个月。

这意味着，市场复苏时只有少量的幸运儿能立马入手，大部分人知道该买了却还是买不到。

而且，上海的房价从来都是阴跌、或者瞬间大涨。

如果大多数人都感知到市场复苏，那房价早就涨起来了。

03

大家对市场依然有信心

这一点上海比其他城市依旧好很多

首先，说价格方面的。

前文我们也提到，上海的二手房，虽然成交量连续下跌，但在实际成交价格方面，基本与上月持平，同比去年还上涨了7%。

市区抛售房产、租金下跌有一部分原因其实是外企撤退和外国员工清理资产以及退租离开，另一部分是多套房的房东在整合资产，才引起所谓的租金下跌和市区抛售，其实数据量并不大。

前段时间大家议论纷纷的翠湖低价，其实也是炒房客在作祟，对整体影响不大。

在挂牌上，降价房源占比较之5月也有了一定的回升，降价幅度也持平，其实也能看出来，虽然目前依旧处于楼市下行期，但信心足够，这一点上海比其他一二线城市依旧好很多。

其次，在政策风向上，虽然现在顶层政策的作用减小，但依旧不可忽视。

今年各地房地产市场已经经历百余次调控，目前看来，调控是长期的，目前还是利好楼市回稳，昨天央行又发布了关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，大力支持房地产。

另外，如果我国经济转型成功，那么估计顶层会加速剥离房地产非居属性，房地产价值会回归居住属性，这既是房价长期没有大涨空间的理由，也是定然不会骤然下跌的决心。

最后，从产业、薪资、就业趋势上来看，上海是人才吸引力最大的城市之一，2022年人才净流入更是占比全国第一。

人才是第一资源，上海永远都不怕没人接盘。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。