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季度报告 | 克而瑞资管2023年Q1上海写字楼市场回顾与展望

发布时间： 2023-04-18 点击次数： 1920次来源：克而瑞资管作者：上海香港广场官网小编整理

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，23年Q1上海伴随着社会生产生活逐步恢复正常秩序，办公市场稳复苏，交易活跃度提升明显，加之新项目入市，目前仍整体表现较为稳定，但2022年受疫情影响推迟入市的项目逐步交付，一季度全市整体出租率及租金水平仍暂处于下行通道。全市甲级写字楼空置率较去年四季度微升0.3个百分点至19.4%，甲级写字楼平均租金环比下降0.3%至7.28元/㎡/天，净吸纳量环比微增0.7%至13.7万㎡；办公依然是上海大宗交易主力业态，一季度成交金额占比超9成；销售市场方面，成交总建面环比下降35.5%，与去年同期水平相当；商办土地成交总建面同比下降8成。

| 克而瑞资管市场监测（上海）

市场：一季度上海经济运行逐步恢复，在多重政策支持下市场稳步复苏，同时多个项目新增入市，市场活跃度提升明显。预计后市基于供应压力办公市场短期内还将承压。

行业：金融、TMT及专业服务等行业韧性较强，需求增长较为稳定，本季度大健康产业带动相关办公租赁需求。

区域：去年部分延期项目将于2023年交付，预计年内普陀区及杨浦区有大体量楼宇集中入市，基于杨浦较强的去化能力，目前的预计新增供应体量并不会伴随太大压力。

大宗：2023年一季度上海大宗成交总额107.1亿元，较去年四季度环比微降4.5%，较去年同期下降6成。成交业态来看，一季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超9成。

片宏观市场

经济逐步复苏

办公楼投资额增速降幅收窄

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数据来源：上海统计局

▌甲级平均租金跌幅收窄空置率微降

2023年一季度，上海5个优质项目新增供应入市共计28万㎡，甲级写字楼空置率微升0.3个百分点，达到19.4%。全市净吸纳较上季度稍有增加，达到13.7万㎡。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

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数据来源：CAIC商办数据系统

一季度全市甲级写字楼平均租金环比下降0.3%至7.28元/㎡/天，全市整体租金水平仍暂处于下行通道。核心商务区甲级写字楼租金环比下降0.1%至每平方米每天人民币9.44元。非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降1.3%至每平方米每天人民币5.43元。

租赁市场

新增供应28.5万㎡

净吸纳量13.7万㎡环比微升

全市新增供应、净吸纳量及空置率

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数据来源：CAIC商办数据系统

据克而瑞资管(CAIC)监测，23年Q1上海甲级写字楼市场共5个新增供应项目合计28.5万㎡体量入市，其中LuOne凯德晶萃广场办公楼、海粟文化广场2个项目位于核心商务区，其余3个位于非核心商务区，截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1600万㎡；伴随2023年初疫情平稳，经济活动逐步复苏，一季度全市净吸纳为13.7万㎡，较上季度活跃度有所提升，但受到22年推迟入市项目在23年初交付的影响，市场整体空置率仍较四季度微升。从需求来看，金融、TMT及专业服务仍然是主力租户。值得一提的是，大健康产业成为一季度新的租赁需求点。

23Q1上海各子市甲级写字楼租金与空置情况

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数据来源：CAIC商办数据系统

销售市场

Q1大宗成交总额108亿元，同比下降近6成

办公成交金额占比超9成

▌大宗成交总额

上海各业态大宗交易成交金额

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数据来源：CAIC商办数据系统

据克而瑞资管(CAIC)监测，2023年一季度上海大宗成交总额107.1亿元，较去年四季度环比微降4.5%，较去年同期下降6成，受市场传统淡季及疫后影响降幅较大。

从成交业态来看，一季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超9成。值得一提的是，23年1月铁狮门向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，此次交易的办公园区包括10栋办公楼，地上总建筑面积达20万平方米，这些建筑均获得 LEED金级认证，目前出租率达99%，吸引了耐克、汉高、抖音集团等全球领先的跨国企业入驻。交易估值为76亿元人民币，为一季度成交规模最大的项目。

从买家类型来看，内资买家一季度成交7笔，占多数成交项目，维持市场高活跃度；另一方面，自用型买家购买力不减，东浩兰生集团全资子公司上海外服及兰生会展分别购置绿地外滩中心的部分楼层。

2023Q1大宗交易部分案例

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数据来源：CAIC监测整理

▌一季度办公销售市场供应环比去年底增长，普陀区成交量居首

23年Q1上海全市办公销售供应面积46.68万㎡，环比增加45%，同时较去年同期增长近8成；总成交面积约22.2万㎡，环比下降35.5%，与去年同期水平相当。供应方面，黄浦区供应面积超20万㎡，主要由滨江板块的绿地外滩中心供应；成交方面，普陀区领跑全市总成交4.97万㎡，成交均价32564元/㎡；其中位于真如板块的上海中海中心E栋项目为主力成交项目，浦东新区成交面积位居第二，主要成交项目位于张江板块，主要成交项目为上海张江集电港B区2-4商务办公楼。