当前位置：主页 > 新闻资讯 > Savills房地产市场面面观｜2023年第一季度之北京、天津篇
发布时间： 2023-04-10 点击次数： 718次 来源： 第一太平戴维斯 作者：东郊中心
连续三年处于低谷期的房地产市场，终于在2023年迎来转机。尽管行业整体并未立刻恢复至疫情前的水平，但各细分板块均有回暖迹象，市场信心正在逐步建立，草蛇灰线的“小阳春”迹象贯穿整个季度。面对后疫情周期的发展新机遇，京津双城的房地产市场也在洞悉趋势、积蓄动能、重塑格局，黎明曙光已然破晓。
回顾2023年一季度，北京房地产市场虽然因为受到疫情长尾效应的影响，回暖速度低于预期，但市场拐点已经到来，市场活跃度的改善表明触底反弹将是2023年房地产市场的大势所趋。
北京篇
2023年第一季度 北京写字楼市场
全市平均空置率16.8%
租赁需求仍未完全释放，写字楼市场缓慢起步。
在开年阶段，北京写字楼市场带看量大幅提升，表明潜在租户已经重启选址搬迁计划。但整体而言，写字楼市场目前仍处于触底之后的恢复期。一季度，北京甲级写字楼市场仅有位于通州运河商务区的通州中心C01项目正式交付。尽管市场整体已进入复苏轨道，但租户方的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放。
新项目入市叠加需求疲软，导致空置面积持续增加，2023年一季度全市空置率环比、同比分别上升0.5、1.5个百分点,至16.8%的高位。去化空置面积的压力不断累加，迫使业主方不得不继续让渡议价空间“以价换量”,因此在一季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至人民币每平方米每月321.7元，环比同比分别下降1.3%、5.1%。
2023年，天津房地产市场以全面放开为主基调的发展方向基本确定。在此前提下，政府最新的政策规划与引导将对改善天津整体赢商环境、有效支持房地产市场主体发展起到积极影响。
2023第一季度 北京零售市场
全市购物中心平均空置率8.5%
烟火气全面回归，新增供应集中爆发。
北京商业零售市场在开年阶段进一步回暖客流量明显反弹。进入后疫情阶段，各大购物中心积极推进品牌调改等事宜，但由于市场完全复原仍需时间，因此关键指标也出现了小幅波动。2023年一季度，全市优质购物中心平均空置率环比上升0.8个百分点至8.5%;同期，全市优质购物中心平均租金水亚出现小幅下滑，为每平方米每月816.1元租金指数环比微降0.1%。
一季度，位于亚奥商圈的DT51项目与位于门头沟区的西长安中骏世界城如期开门迎客共带来约16万平方米的新增零售面积。包括在建项目与城市更新改造项目在内，北京零售市场2023年新增零售面积有望达到百万平方米以上。新项目横跨核心、次核心及新兴商圈,预计将进一步释放多圈层消费需求。
2023第一季度 北京投资市场
一季度累计成交额同比增加60.8%
投资交易出现反弹，加速布局北京优质资产
北京大宗投资市场迎来暖春，市场活跃度持续改善，一季度投资市场累计成交金额约为人民币67.35亿元，较去年同期增加60.8%。在开年阶段，除了自用型收购及通过法拍渠道购得资产外，无论是内资投资者还是外资机构均开始重新启动寻觅优质资产、加速布局北京商办市场。
从资产角度出发，近期投资人重点关注的投资标的除了成熟商圈的优质办公楼、零售资产、产业园区之外，对于物流高标仓长租公寓、保障性租赁住房等新兴赛道的投资兴趣也与日俱增。预计今年将会有更多的投资机构把握机遇、加大投资，市场也有望见证更多重磅成交案例。
2023第一季度 北京非保税高标仓市场
新增供应持续发力市场租赁表现活跃。
北京非保税高标仓市场在第一季度迎来包含廊坊大兴机场片区及密云子市场在内的两个项目交付入市，为市场带来了约10万平方米新增供应。第一季度市场租金指数环比微涨，平均租金录得人民币每平方米每月61元。空置率则受新项目入市影响小幅波动至6.4%。
季度内，城配需求为主的电商及租金承受能力较强的生物医药类租户表现活跃。亦有租户承租高标仓库改为冷库自用。未来6个月预计市场将有约40万平方米新增供应入市。从预租情况来看，热门区域高标仓需求依然稳健，有望支撑整体市场走势。
天津篇
2023第一季度 天津写字楼市场
空置率同比上升2.9%
写字楼市场空置率上升,租金下调，但市场未来值得期待。
一季度，天津写字楼市场无新项目入市，全市空置率环比上升1.2个百分比，同比亦上升2.9个百分点至36.5%。各项目租金持续下降，季内租金调整为每平方米每月107.7元，租金指数环比、同比分别下降0.2%2.7%。
本季度，金融、制造、物流业的租赁表现较为突出，其中金融行业的租赁面积约占整体去化面积的25%，随着经济逐渐回暖以及市场预期改善，预计下半年天津写字楼市场的表现将更值得期待。
2023第一季度天津部零售市场
空置率同比下降0.5%
首店经济提振零售市场信心，市场整体趋向波动性恢复。
一季度，天津零售市场无项目入市，全市平均空置率环比上升0.5个百分点至13%、同比下降0.5个百分点。全市范围内平均租金调整为每平方米每月327.5元，租金指数环比、同比均下降1%。
本季度，商户租赁需求主要源于零售及餐饮业态，且主要聚焦于核心商圈的项目。首店经济持续影响天津零售市场，众多国内外知名品牌进驻开设首店，为天津整体零售市场的复苏起到提振作用。
2023第一季度天津住宅市场
一手住宅成交面积大涨102%
住宅市场政策效果逐步显现，释放购房需求，成交量与成交价格上升。
2023年前两个月，天津住宅市场新房供应量有所下降，成交量同比大涨。天津新建住宅供应面积67.88万平方米，同比下降7%;成交面积162.31万平方米，同比大幅上升102%;成交均价为每平方米16,413元，同比上升2%。
在政策放松和消费复苏的大环境下，天津楼市积压的购房需求集中释放，1-2月份新房成交表现极佳，且同期供应有所减少降库存的趋势明显。购房需求的逐步企稳将有效帮助市场表现，成为市场良性运转的重要动力。
麦安东 Anthony McQuade
第一太平戴维斯华北区
董事长
全力发展经济将是中国在2023年的主基调。房地产市场救市信号明显，相继迎来多项重大利好政策，市场正在迎来复苏拐点。此外，REITs的持续‘破冰’，也为房地产市场的发展带来了新机遇。”
东郊中心