发布时间： 2023-04-18 点击次数： 1776次 来源：上海写字楼网 作者：东郊中心官网小编整理
随着上海经济的繁荣，有很多境外机构准备在上海设立自己的总部，开始发展中国市场，但ZF为了调控国内房价，又出台了一些限制境外人士和机构购买国内房屋的限制。很多外资公司的投资者需要购买办公房在上海进行办公，但大多外资公司的实际所有人是私人投资者，如何合理化利用自身的资产，以公司名义或私人名义买办公楼，自己能不能购买办公楼都成了为让投资者模糊不清，犹豫不决的事情，以下是笔者从事房产交易工作过程中总结的几点区别，希望能给购买办公房的投资人启示：
购买要求
个人(境内)：产权归属个人
个人(境外) ：境外个人不允许购买办公楼
个人(境外)外资公司：公司名义购买
个人(境内) 内资公司：公司名义购买
购买时契税
个人(境内)：总房价的3%
个人(境外)外资公司：总房价的3%
个人(境内) 内资公司：总房价的3%
出售时税费
个人(境内)：约差价40%
个人(境外)外资公司：由公司性质定(税务专管员定)
个人(境内) 内资公司：由公司性质定(税务专管员定)
开发票
个人(境内)：交易中心开
个人(境外)外资公司：公司自开或交易中心开
个人(境内) 内资公司：公司自开或交易中心开
购买办公楼须注意要点以及相关知识
一、差价指业主出售办公房的价款减去业主购买该房屋时的价款以及业主在购买及出售过程中产生的相关其他费用;
二、个人或公司购买办公楼在税费上基本没有区别;
三、公司出售办公楼则可以通过自行开发票的方式减少税费的缴纳(利用公司退税政策)，比个人出售办公楼的税费有可能少;
四、外资或内资公司购买办公楼有区别：
1、外资公司购买办公楼会多一笔公证费;
2、目前上海市场上外资公司购买办公楼只能购买一套，对内资公司目前没有套数限制(目前没有相关文件规定，内部操作);
3、没有在境内注册的纯外资公司不能购买办公楼(目前没有相关文件规定，内部操作)
五、个人或公司在购买或出售办公楼时所须提供的材料不同：
1、个人仅须身份证件，
2、公司须提供的材料有：董事会决议、公司章程、法定代表人身份证件、授权委托书等
3、公司购房不容易办理贷款，银行一般不审批公司贷款购房，除非该公司运营5年以上，且连续三年会计报表为盈利。但公司可购房后办出产证后办理房屋抵押手续筹集资金。
六、公司购买办公楼目前与公司注册资本没有联系，不因注册资本多少而影响购买办公楼的大小。但外资公司因其经营范围不同而有不同的最低注册资本限制，这是该公司经营方向决定的。
七、公司购买办公楼，并进行自己实际使用经营后，在上海部分区域会要求征收房产税，该税种为92年颁布，实际中税务机关征收不严格，但目前在上海部分区域开始征收。
该税实行的是比例税率：
(一)以房产原值为计税依据的，税率为1.2%，依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。其计算公式为：年应纳税额=房产原值*(1-30%)* 1.2%
(二)以租金收入为计税依据的，税率为12%，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入*12%。
哪种办公楼才值得投资？
首先，其规划应突出整体性，避免各类物业“鱼目混杂”。如果将住宅与办公楼混建在同一小区内，无论对办公楼入驻者还是住宅业主都将造成负面影响，使得办公和住宅的档次都上不去。
其次，区域内有顶级物业的办公楼市场，其投资前景看好。顶级物业将大大提升区域内整体办公物业的档次。
如何识别写字楼的品质
写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。
第一太平戴维斯依据国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼，评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。
一看：地理位置
写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，所以我们把地理位置作为对写字楼等级评定的首选因素之一。在地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了区域的商务环境、轨道交通设施、交通便利度及周边的基础建设等。
国际甲级写字楼一般都是位于小陆家嘴、淮海中路和南京西路三大中央商务区的高端产品，例如金茂大厦、恒隆广场、香港新世界大厦等，目前上海只有10几座写字楼符合国际甲级的标准;而能够达到甲级标准的写字楼通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是位于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩、竹园等)内达到甲级标准的写字楼;而次商务区内仅符合最基本的技术标准，或交付标准较差、年代已久的写字楼，以及次商务区附近品质较高的写字楼，我们通常把它们定为乙级写字楼。
二看：写字楼硬件品质
写字楼的硬件品质主要是体现建筑和技术参数两个方面，主要包括标准层面积、楼层净高、得房率、办公空间、装修标准、停车位数量、电梯、空调系统、智能化系统、电力系统、抗震、是否24小时服务等指标。
一般来说，甲级标准写字楼净高都至少需要在2.7米以上，并且具有65%或以上高得房率，同时，备有充足的停车位数量，以不超过200平米配一个停车位为宜，并实现智能化高效管理，在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000-5000平方米，候梯时间不超过30秒。
值得关注的是，在经历了非典后，对于写字楼的空调、通风系统，大家更关注其环保性和新风量;而在“911”后，对写字楼的防火、抗撞击性能也成了大家关注的热点。因此对于写字楼硬件品质来说，科技与创新是评定写字楼级别的重要因素。
三看：写字楼软件与服务
判定写字楼的软性因素主要包括开发商、物业管理公司、入住客户以及写字楼选用设备的品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。
物业管理是甲级写字楼的又一重要标志，富有良好声誉、经验丰富的物业管理公司能为写字楼用户提供高效全面的物业管理、齐全的商务及生活配套服务，而且甲级写字楼的物业管理也越来越注重人性化。现在一些新型的写字楼不仅能够实现24小时服务，节假日无休，更可以为用户提供专业化的商务服务，比如，洗衣、送餐等酒店式服务，商务活动策划、会议、会展服务、贵宾接送服务等。
入住企业也是体现写字楼品质的一个重要方面，因为写字楼客户是企业，而企业都比较看重所选择的项目的品质能够与公司的形象相匹配，所以知名企业的规模集聚也是评定写字楼级别的一个标准。
总之，评价一个写字楼是不是达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面的影响因素，是一个综合评价的结果。
另外，现在市场中出现许多创意地产项目，开发商在营销时对这些项目都冠以时尚、前卫的概念，租户在选择时尚需要根据自身的对商务空间的需求而选择合适的楼宇。
写字楼市场是个动态发展的市场，随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代初期建造的一些当时堪称品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，其中的一些楼宇已经降级了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。
小贴士：
一，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化;24小时写字楼;人性化;空间的舒适性、实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。
二，写字楼5A智能化系统，“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)
三，上海的甲级写字楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、陆家嘴、长宁、徐汇等6地的六大CBD(central business district即中央商务区)内。黄浦分布区域为人民广场周边、外滩及延安东路，代表有来福士广场、都市总部、外滩中心、天安中心;静安则沿南京西路，以“梅恒泰”为核心，主要代表有恒隆广场、嘉里中心、中信泰富广场、梅陇镇广场、上海商城;卢湾楼盘沿淮海中路分布，力宝广场、中环广场、香港新世界大厦、瑞安广场、新茂大厦、企业天地为主要代表;陆家嘴以金茂大厦、花旗银行大厦、汇丰银行大厦为代表;徐家汇以徐家汇商圈为核心分布，代表楼盘有港汇、美罗城;长宁以虹桥及延安西路为中心分布，万都中心、虹桥上海城为主要代表。
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