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发布时间： 2023-03-25 点击次数： 409次 来源：上海写字楼网 作者：东郊中心官网编辑整理
前言
2022年疫情以后，为助力上海经济复工复产，楼市供给节奏明显加快，“一月一批次”、每月万套的供应释放了积压的需求，土地市场复工开局反映积极活跃，前三批次揽金2713亿元，第四批次土地或将年内入市。
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楼市政策
观点纵览
2022Q3以来，楼市政策较上半年整体趋松，多维度密集出台房地产利好政策，一系列楼市宽松政策相继出台，有助于刺激刚需及改善需求，提振市场信心。
1-9月上海楼市政策一览
疫情后，稳楼市政策连续出台，从信贷端、税收端、供给端、购买端等多维度定向有限放松，促成上海房地产市场迅速走出疫情阴霾并带动经济复苏。
1.20、央行降准 放松贷款
1年期、5年期LPR各下调5个基点，首套房贷利率从5.00%降至4.95%，二套房贷利率从5.70%降至5.65%。
4.12、临港放松限购
本市户籍人才个税或社保满1年即可于临港购房，在2022年重点支持单位工作的可缩短至3或6个月。
5.20、二次降准 放松贷款
5年期LPR下调15个基点，首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。
5.29、《沪五十条》出台
《上海市加快经济恢复和重振行动方案》发布一系列利好，加大房地产减税力度，全方位支持人才落户、购房，加快旧改、城市更新，加快商品房供应等。
6.07、放宽留学生 研究生落户
范围覆盖留学生、硕士毕业生，在沪“双一流”高校应届本科毕业生等。
8.22、三次降准 放松贷款
1年期、5年期LPR各下调5个、15个基点，首套房贷利率从4.8%降至4.65%，二套房贷利率从5.5%降至5.35%。
9.30、公积金降息 置换退还个税
5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。2022年10月1日至2023年12月31日购置住房符合条件者可“全额或部分退还已缴纳的个人所得税”。
三季度重要楼市政策——三大政策出台维稳市场信心
9月30日，财政部等多个部门密集出台全国性楼市松绑政策，涉及公积金利率、首套房贷款利率和退税，由于政策有一定滞后性，暂未对楼市产生过多助推作用。
政策一：
首套公积金贷款利率再次下调
政策内容：自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这个政策时隔7年再次下调，对于使用公积金贷款的朋友来说，将进一步降低购买成本。据悉目前该政策苏州已经开始执行。而且苏州贷款最高额度可以达到90万，对于刚需首套客户来说这个政策还是比较实用的。无疑是给首套客户降低了月供压力。
政策二：
阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限
适用范围：按照要求，此次允许下调新发放首套住房贷款利率的城市主要针对2022年6-8月份的新建商品住房销售价格环比、同比均连续下降的城市。业内人士认为，此次央行明确了房价过冷的城市可以运用这项工具，即主要针对房地产市场疲软城市。预计有23个城市符合要求。其中二线城市8个，三线城市15个。包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
政策三：1年内置换买房，已缴个税予以退税优惠！9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一消息，无疑利好房屋置换需求的家庭。
退税优惠
公告表明，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人：
1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。
2、新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
金额认定
【现住房转让金额】该房屋转让的市场成交价格。
【新购住房（新房）】购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格。
【新购住房（二手房）】购房金额为房屋的成交价格。
退税条件
1、必须在同一个城市
纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
2、必须是产权人或产权人之一
出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
目前，上海对于出售满五唯一的住房，是免征个人所得税的。因此，主要是影响非唯一住房的卖家，具体上海会如何执行，需要进一步向各区房地产交易中心了解情况。
二十大与房地产
二十大再提“房住不炒”、“租购并举”，未来住房制度建设将全面提速
➣ 中共二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向。此次再次重申了“房住不炒”将成为我国长期坚持的楼市行业定位，未来的发展点立足于保民生、提品质。
➣ “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”与十九大一致。但未来预计“租购并举”的发展将提速。
“房住不炒”统揽住房工作全局，“租购并举”是我国进一步推进住房制度改革，探索房地产发展新模式。
后市预判
二十大以后，“把握新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局”将成为未来宏观政策制定的三大逻辑，随着外部环境的变化，世界格局的重构将对我国未来产业结构产生重大影响。内部环境同时也面临新旧动能驱动的转化，在重设中国经济增长的动力参数比重时，“房地产、基建、金融”的三角循环未来将被“科技、产业、金融”的高水平循环更替，可以预见“房住不炒”的行业方针短期内不会改变。
东郊中心