当前位置：主页 > 新闻资讯 > 翠湖的滨江花园别墅能否复刻新天地传奇，把杨浦带进5千万时代
发布时间： 2023-09-13 点击次数： 1531次 来源：楼典 作者：绿地外滩中心官网小编整理
01
巨头都来了
但好房子完全不够住
2021年底，杨浦滨江840万平方米的整体开发方案正式发布。与此同时，杨浦在过去5年中的招商成果斐然，把中交集团、中节能集团、山东黄金、抖音集团、哔哩哔哩、星空华文、美团等央企与互联网企业总部全部拿下，这些优质企业邀请了世界建筑设计大师共同打造了杨浦滨江起伏的天际线，目前所有项目均已经开工建设。
杨浦滨江入驻企业一览
中交、抖音、东方渔人码头、山金保利广场、滨江智慧广场、中节能、美团点评、哗哩哗哩、杨树浦发电厂、合生汇。
如果把一个区域的开发分为三个阶段——规划-招商-建设，杨浦滨江目前的两个阶段基本完成。根据楼典统计，杨浦滨江区域的规划优质办公总规模在600万平方米左右，沿大连路与杨树浦路两条轴线布局，相当于2个小陆家嘴的体量，意味着60万个新增中高收入工作岗位。
巨头们都已经落户了，但是杨浦滨江除了办公空间之外，居住的空间却远远不够。从存量项目而言，杨浦滨江此前的住宅能级完全无法满足未来将在这里的众多中高收入工作岗位。
杨浦，尤其是杨浦滨江的住宅产品能级其实是和杨浦的经济发展速度脱节的，北外滩2000-3000万的产品卖的火爆，但杨浦滨江其实大部分产品都是刚需或者改善项目，以100平方米左右的产品居多。从最早的翡丽云邸到翡丽甲第，再到新开盘的仁恒海上源、合生缦云，杨浦滨江超过3000万的项目寥寥无几。
● 1000万时代：翡丽云邸、阳光城滨江苑、首创天悦
● 2000万时代：翡丽甲第
● 3000万时代：仁恒海上源、合生缦云
所以对于杨浦来说，为了改变这一情况，在杨浦滨江840万规划里，特别预留了大量历史风貌别墅地块，总价都在5000万左右，希望能通过别墅这个产品形态，满足更多高净值人群入住杨浦滨江的需求。
目前杨浦滨江历史风貌别墅地块正在陆续出让中，今年初，瑞安房地产和杨浦滨江集团拿下的杨浦6街坊地块，是整个杨浦历史风貌别墅的首发地块。巨头都来了，但好房子完全不够住。
02
千亿拆迁成本，换来了杨浦滨江的历史风貌别墅区
从杨浦滨江的居住价值来看，可以分为两个层面，两条轴线。
● 第一层——大连路、杨浦大桥、国际时尚中心、复兴岛轴线。
● 第二层——鞍山、江浦公园、爱国路轴线。
站在居住价值角度，非常直观的感受就是，从滨江一线到内陆、从西靠近外滩陆家嘴的区域向东依次递减，因此大连路区域是杨浦滨江居住价值的最高点。
杨浦滨江居住的价值体系
在这个居住价值最高点，为了滨江的腾笼换鸟，杨浦付出了巨大的代价。
在2022年，杨浦滨江在花费千亿级的拆迁成本，完成了所有二级及以下旧里的征收后，而这些旧改地块中的住宅新增公寓中的一大部分做成了风貌花园别墅，相比于杨浦传统的公寓产品，容积率仅有其1/3-1/2。
杨浦希望在好位置+有惊喜的产品，提升区域价值。大连路区域的风貌别墅区的独特优势在于风貌与都市感的平衡。
● 多元化：相比于风貌保护等级更高的黄浦，杨浦大连路区域的开发商有更多的发挥空间，可以走出石库门别墅千篇一律的困境，也可以在保留上海城市风貌的时候，融合更多多元化的都市设计元素。
● 成片开发：大连路沿线的商务办公氛围已经完全成熟，风貌别墅区也采用成片开发模式，具有良好的城市界面。同时因为别墅产品开发节奏较快，城市界面迭代速度会很快，未来随着开发商的集中产品炒作，居住界面会快速提升。
● 滨江优势：上海居住价值最高的一条轴线就是黄浦江，相比于黄浦和虹口，杨浦滨江大连路区域的风貌别墅区距离江最近的地方仅500米。
● 产品优势：在滨江500米这个位置，叠加配置有私家花园庭院、露台以及地下室空间的低密度的别墅产品，算是一个很大的惊喜产品，上海内环此前从未有过类似的案例。
上海历史风貌产品分布
（蓝色点为上海中央活动区未来所有住宅供应）
03
滨江+翠湖+花园别墅形态，把杨浦带上5000万
从历史风貌产品分布可以看出，滨江+花园别墅是上海非常少见的产品形态，也是非常值得挖掘的资源。但杨浦此前上海豪宅的鄙视链中，占位不高，虽然规划能级很高，但仍然需要重新培育客群。
也因此，杨浦滨江在今年找来瑞安合作，以23.76亿拿下了杨浦滨江风貌别墅产品的开篇项目，也是希望把杨浦滨江的居住占位拉的更高，杨浦此前从未有套均5000万的产品，对于整个杨浦来说是一个巨大的产品挑战。
在豪宅领域，杨浦滨江还属于创业阶段，的确需要一个开发商来重新定义一下自己的地段。
相信这也是杨浦滨江找瑞安合作的原因。瑞安最擅长的就是重新定义地段，在上海的四个住宅项目翠湖天地、创智天地、瑞虹新城、蟠龙天地全是从无到有，重新定义地段的项目。
杨浦滨江目前改善产品已经足够多，但缺少优质的标杆豪宅产品，未来随着众多央企和互联网巨头总部入驻，豪宅产品会更加稀缺，所以对于杨浦滨江的重新定位而言，首发项目选择瑞安是最适合的选择。
该项目在8月已经正式开工，此前有消息透露瑞安准备把翠湖品牌搬来滨江，直接把杨浦滨江产品的调性打满。翠湖是瑞安的最高端产品线，杨浦滨江如果能借势翠湖产品线，凭借瑞安在过去20多年积累的产品开发理念和用户口碑，能够帮助区域的居住层次再向上一级，是最圆满的结局。
04
翠湖能否在杨浦
复刻新天地的传奇?
杨浦过去5年的招商成果足够出色，现在需要一个新的认可。
整个杨浦从未有过的5000万级别的住宅项目，杨浦如果能通过滨江的地理位置+翠湖的品牌效应+花园别墅产品形态叠加，把杨浦住宅的购买力提高到5000万等级，创造一个更好的居住环境，对于未来超过840万平方米的开发商招商是一个很好的突破口，站在了一个新起点之上。
与此同时，这个项目虽然是杨浦有史以来最高总价的天花板项目，但作为历史风貌别墅，却是上海门槛价最低的。相比于黄浦虹口套均8000万价格，翠湖品牌在新天地的六期的别墅产品均价都在亿级以上，而翠湖杨浦滨江的门槛价格在4000-5000万，这是一个很大的突破点。
从杨浦的一二手成交来看，杨浦不缺购买力，但缺高品质大户型产品，杨浦滨江目前的二手房一哥翡丽甲第的178户型挂牌门槛价格已经在3000万以上，仁恒海上源的3000万+产品在开盘时也是日光。
翡丽甲第今年的二手成交价有超过19万，这个二手价格算上税费和中介费，能买翠湖的别墅新房了。
根据此前公示的方案，翠湖滨江的产品有联排别墅、合院等类型，总共就100套左右，每种类型的产品都不多，联动价21万，套均总价5000万。所以从某种程度上来说，杨浦滨江能否受到豪宅市场的更多认可，决定性因素就是在瑞安如何打造杨浦滨江的首发风貌产品。
翠湖品牌此前在上海仅在新天地出现，在杨浦滨江如何把此前仅属于新天地的翠湖生活方式复刻过来，充满悬念。
6街坊周边，未来还有几幅历史风貌地块即将出让，如果瑞安能够联合杨浦滨江集团一同拿下，对整个区域的价值会有更多提升，这也可能是杨浦滨江希望引入翠湖品牌的原因，憧憬复刻新天地的传奇。
你觉得翠湖能否在杨浦
复刻新天地的传奇？
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