第一太平戴维斯发布2021年一季度上海住宅市场季报

首页 > 热点资讯 > 综合新闻 > 第一太平戴维斯发布2021年一季度上海住宅市场季报

发布时间:2021-04-25 718浏览综合新闻

来源：第一太平戴维斯

1.宏观市场环境

货币环境

2021年货币政策仍具挑战，坚持稳字当头整体基调

面对新冠肺炎疫情对经济带来的冲击，中国货币政策进一步支持经济稳定发展，发挥积极逆周期调节作用，引导实体经济利率下行。去年下半年起，我国经济向好修复，货币政策逐步回归常态化，截至2021年一季度，LPR利率连续10个月保持不变，重点城市房贷平均利率已经拉低走平。

宏观展望

2021年在内外部经济形势新变化下，中国货币政策依然面临挑战，坚持稳字当头的整体基调，兼顾内外部政策的平衡，是应对挑战的重要举措。具体来看，当前经济基本面稳步向好，由于去年基数相对较低，加之海外疫情仍在蔓延，国内经济复苏尚不稳定，因此2021年货币政策转弯应当适度，且需要考量国内外形势灵活变化调整政策力度、节奏和重点。

2021年限购限贷政策升级

2021开年至今，上海楼市高频加码，接连出台“121新政”、“沪七条”、加强个人住房信贷工作管理等政策，继续以稳地价、稳房价、稳预期为目标。

1月21日

行政类政策

沪联合八部门出台“沪十条”新政

夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数

计算增值税免征年限由2年调整到5年

完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速

优化土地供应结构，增加商品房用地供应，尤其是轨交站及五大新城周边

1月25日

行政类政策

法拍房限购

1月27日

行政类政策

上海房产税延续

最新通知：更新到期日期及机构名称等，内容未变

1月29日

金融类政策

新房贷款规则有变

要求只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款

加强借款人资格审查和信用管理，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查

对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查

2月23日

土地类政策

住宅用地供应调控

2月23日自然资源部召开了2021年住宅用地供应分类调控视频会，一季度上海供地节奏放缓，除含宅地受到集中调控影响，商办用地供应也相比去年大幅缩水。

限购方面解读

扩大限购政策范围，严堵之前政策监管漏洞，如离异买房

延长增值税免征年限，增加房地产交易税费，提高购房成本，置换型客户的置换周期加长

新政保障无房户优先购房，抑制打新投机行为

一手新房采用积分制摇号，缓解房地产市场热度，公司购房彻底被限制

限贷方面解读

房贷的审核要求提高：收入证明双倍覆盖，流水需和收入证明匹配，审批及放款周期相应延长

严查夫妻离异贷款：三年内有婚史（无论是否原配夫妻离婚结婚），都暂缓批贷

银行房贷发放的额度下降：首付款付足后（首套35%，二套70%），可贷剩余房款；首付款来源：自有资金或者直系亲属（兄弟姐妹不算亲属）

严防信用贷、消费贷等资金违规流入房地产市场

2021年限购限贷政策升级

从购房资格和信贷政策两方面入手，提高购房门槛，严查贷款要求，从而缓解市场购房热度同时，积分制试点完善了摇号流程，但目前楼市难言真正转向，需观察政策落地后的市场反馈

3月3日

行政类政策

“沪七条”新政

对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

此外，新政还包括了住宅用地限价、居民买房优于企业等相关内容。

3月16日

行政类政策

中招改革

扩大名额分配比例

3月16日上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。

政策要求：通过名额分配的方式，使得高中教育资源分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。

3月26日

金融类政策

严查“经营贷”

对于经营贷款监管全面趋严，是为了引导银行把信贷资源重心从房地产转移到实体经济上。

目前，房地产市场热度不减，除了改善型需求持续释放所带来的供应量增加以外，投机性需求也成为市场火爆的一部分因素，信贷政策全面趋严，有效遏制炒房投机行为，市场有望回归理性。

教改政策解读

从这两年购房市场和择校情况来看，出现了很多不理性现象，造成了很多社会问题和矛盾；

教育改革政策下，积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化的改革思路，理性择校、理性置业变得更加关键。”；

新政作为促进房地产市场平稳发展的一套政策组合拳，对稳定楼市起了助推作用。

限贷政策解读

对于经营贷款监管全面趋严，是为了引导银行把信贷资源重心从房地产转移到实体经济上；

土地“双集中”政策解读与展望

“双集中”政策是对“三道红线”、“两道铁锁”的补充，“三道红线”指向房企融资收紧、“两道铁锁”指向居民购房贷款，“双集中”政策则是从政府角度对土地供应进行调节。其补充了调控政策的顶层设计中政府参与土地供应的限制。

政策背景

2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随后青岛、郑州、天津、济南、福州自然资源和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的文件。

22个城市分别为：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

“两集中”政策主要由政府控制供地节奏来达到从土地端调控市场的目的。根据市场状况调整每次供地的规模、地块位置等因素可以实现“调节市场过热或过冷，平衡市场供求关系”的调控诉求。

政策目的

1. 分流房企资金、降低土拍热度

土地集中出让时，房企短期能同时调动的资金量有限，降低单场土拍整体的土地竞争强度，即便个别优质地块溢价率过高，也有劣质地块低价捡漏，控制整体溢价率。

2. 调控土地及住宅供应结构

政府调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。未来项目集中上市也便于政府做价格对冲。

3. 调控土地及住宅供应结构

目前土地集中出让涉及22个热点城市。房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，引导房企进行城市群优化布局。

4. 部分库存量大的城市控制供地节奏、饥饿营销

目前已经公布“两集中”的城市青岛、济南、郑州、天津、福州房地产市场均面临压力，部分板块库存量大。政府集中出让土地，部分房企出于确保拿地目的，会参拍非热点的地块。

“双集中”政策下

上海未来供地机会

对房企而言，“双集中”政策将增加企业风险，对企业运营能力提出更高的要求。同时具备资金优势、勾地能力、收并购能力的房企在未来拿地机会更多，在布局上也将促使更多房企关注都市圈深耕。

2021年1-2月关于五大新城建设的消息密集出台，在政策导向上明确提出2021年新城建设加速发力，未来在土地供应上也将在五大新城加大供应力度。中长期看，至2035年之前五大新城建设也将逐步实现阶段性成果。

“双集中”政策下房企应对策略

头部房企年均拿地投入在40-60亿元之间。如果分三次供地，单次拿地投入金额约为接近上海市单块土地的均价。由于上海房地产市场充分竞争环境以及单块土地价格较高，即便施行“两集中”措施，对房企拿地的资金投入影响不大。

拿地策略

在应对“双集中”政策的房企土拍策略方面，预计核心区域地块仍将是少数大牌房企、专注高端市场房企的竞争战场，受政策影响较小；流量较快以及一般的地块将面临房企混战；部分大牌房企需要补仓、或小房企打算捡漏拿地会关注外围区域地块。

核心区域

由于土地资金门槛高、供地稀缺、对房企打造高端产品的要求高，核心区域地块仍将是少数大牌房企、专注高端市场房企的竞争战场。“双集中”政策对此类地块影响较小。

一般区域

一般区域地块由于资金门槛降低、销售去化有保障，将成为众多房企混战的目标。“双集中”政策将加剧此类地块不确定性，可能存在流速较快的更优质地块拍出低价，而流速一般的地块拍出高价。

外围区域

外围区域地块一般位于远郊或库存较大的板块。在一次集中供地中，大牌房企补仓、小房企捡漏等策略下会关注此类地块。

融资策略

“双集中”政策下，房企将集中拿地，且只能分3批次拿地，那么房企就需要集中获取资金。具体方式有：

一、集中营销，快速去化回笼资金，二、集中融资，寻找融资窗口期、突破点。

集中营销

项目的营销窗口期将随之改变，改变原有的营销节奏、营销节点，快速回笼资金。

集中融资

融资方式、渠道会随之改变。

未来趋势

■ “双集中”政策下收并购将成为房企增储的重要渠道。

■ 增资和协议收购将成为未来主流方式，收并购将成为房企增储的重要渠道。

■ 片区开发或将是房企进行城市布局的新方向。

2.土地市场

土地成交走势及环线分布

2021年Q1上海商品住宅用地成交数量同比增长42%、成交楼板均价上升36%，上海共计出让（含）宅地17幅，成交总建面达343.6万平方米，总金额为673.6亿元。

内环内3块成交土地中有两块分别为58万方、73.8万方的综合性地块，因此，其成交楼板价相对较低。

3月份无土地成交的原因，是来自2月底自然资源部的新土拍政策：全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政，上海集中供地首批宅地将在5月底挂牌，预计推出15-20宗纯宅地以及一定数量的综合用地。

土地成交区域及溢价率分析

2021年Q1，商品住宅用地集中供应于浦东、金山等城市外围区域以及虹口北外滩热门板块：

成交住宅用地供应65%集中于郊环外，其中有8块临港自贸区的土地供应，总建面达139.7万平方米，总成交金额为184.1亿元，足见临港板块的热度持续不减，各大国企和民企积极响应政策号召，大力建设发展临港自贸区。

普陀区在各区的成交楼板价中占据首位，达84,346元/平方米，为今年上海各区宅地中最高单价区域。

2021年全市预计出让地块分析

据Savills统计，截至2021年Q1，预计2021年或将有142块土地出让，其中纯住宅用地96块，占比68%，综合性用地占比23%，有大量的商业、住宅、办公混合的土地性质，对房企的运营能力更具考验。

上海“十四五规划”提出：加快形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局。可见，随着五大新城规划的推进，嘉定、松江、青浦、奉贤、临港都将预计大量出让土地，其中嘉定区2021年预计出让的土地数量最多，达28块，松江次之，为20块，青浦新城同时位于大虹桥规划的辐射区，受利于长三角一体化政策的影响，土地出让速度也在加快。备受关注的南汇新城，今年预计出让的虽仅有7块用地，但在2020年6月份《中国自由贸易试验区临港新片区总体规划》出台至今，临港已出让20块宅地，率先启动了五大新城的建设。

上海核心区域如静安、徐汇、杨浦、虹口仍有小规模的纯宅地，预计于2021年出让，随着杨浦和虹口区近年大力实行旧改推进，城市更新速度逐渐加快。

3.供求市场

2021年第一季度公寓市场

供求关系持续向好，

1月成交量创新高

一手公寓市场简析：

2020年：全年的供应和成交同比上涨超过60%，说明疫情后市场升温显著。货币端开闸放水吸引持币客户不断入市，导致市场呈现供不应求态势。

2021年：第1季度供应和成交同比上涨均超过100%，成交层面主要是受到政府放宽限签的影响，大量项目加速网签，成交量于1月达到近三年的新高。

价格分析：由于2021年1月开始放宽豪宅项目的限签，使得成交均价有所回升，2月与3月网签项目集中在外环外，因此成交均价回落。整体第1季度的成交均价环比上升6%。

市中心高端项目主力户型面积趋小，第一季度成交以刚需为主

简析：

面积与总价：受限于土地出让条件对中小套户型的比例限制，市中心高端项目的主力户型面积也逐步趋小。因此2021年第一季度成交总价以1000万以下刚需为主，100平方米以内为主力成交面积，其次为100-150平方米；随着面积越大，成交占比越低。

户型与面积：2021年第一季度成交以三室改善为主，占比达到55%，且大多三室户型面积在100平方米以内，购房客群为对总价敏感的家庭客户。

2021年第一季度别墅市场延续2020年供不应求态势，成交同比上涨172%

一手别墅市场简析：

2020年：受疫情影响，第一季度无别墅供应。4月起，供应量基本稳定在4万方左右，以外围区域为主。9月份别墅供应达到峰值，是由于有7个别墅项目入市，其中包含内环内的露香园。

2021年：由于楼市新政和33盘集中入市，第一季度仅1月份有别墅项目供应，均分布在外环以外的嘉定，崇明，松江等区域。

价格分析：由于金臣别墅，碧云尊邸，上海桃花源，世纪江湾等高价项目集中网签，因此2020年5月的别墅市场成交均价达到了72,894元/平方米。其余月份成交均价较稳定，在58,000元/平方米左右。2021年第一季度价格同比上涨1.82%。

别墅成交以兼具功能和性价比的100-200平方米面积段为主

简析：

面积与总价：由于2021年第一季度别墅供应以外环外的非豪宅区域为主，对应的市场和客群对于总价的接受能力有限，因此成交总价基本落在1000万以下，别墅产品也主力设置了100-150平方米和150-200平方米两个兼具功能和性价比的面积段，占比分别达到了36%和31%。

33个集中公示商品住房项目明细及跟踪动态-已有9个项目明确触发积分制

截止4月23日，33个项目中，21个项目已开盘，尚有1个项目未开启认筹，已有9个项目明确触发积分制

33个商品住房项目集中入市

五大新城供应占主力

案例解析

唯一均价超过10万/m²的项目，

且未触发积分制

尚海湾豪庭

位于徐汇滨江板块的尚海湾豪庭，3月17日开启认筹，3月30日开盘，备案均价为125,000元/平方米。

尚海湾豪庭为全市热点项目，但通过项目售楼处拆除，认筹需电话预约，销售定点通知优质客户，及阳光公示表明“公司资金紧张，施工进度较慢，交房时间延后”等反向营销策略，成功将认筹比控制在1:1.3以内，未触发积分制。

上海开启积分制后的

最高入围分-75.6分

仁恒金桥世纪

位于浦东金桥板块的仁恒金桥世纪，3月29日开启认筹，备案均价为70,277元/平方米。由于浦东GDP先行，生活配套完善，导入了大量新上海人，使优质板块的品质楼盘关注度高。

入围积分摇号，需满足以下2种情况：

■ 已婚无房家庭60分+120个月社保*0.13

■ 未婚无房家庭50分+197个月社保*0.13

计分制新政叠加临港人才优先政策后首个入市楼盘

万达钻石湾

位于浦东临港的万达钻石湾，3月30日开启认筹，备案均价为32,530元/平方米，有950组符合3.1人才优先买房家庭参与摇号，将成为业主100%拥有本科及以上学历的商品住宅小区。认购摇号批次顺序规则：

■ 第一批次为持临港新片区管委会出具的3.1类别《购房资格确认函》的人才；

■ 第二批次为持临港新片区管委会出具的3.2类别《购房资格确认函》且名下无房的常住人口；

■ 第三批次为持临港新片区管委会出具的3.2类别《购房资格确认函》且名下有房的常住人口与其他认购人。

4.入市预判

2021年十万以上待入市项目

2021上半年十万以上待入市地图

2021年多数高端项目入市时间面临延期，据统计，目前待入市10万以上项目共计18个，约4831套房源入市。其中项目数量最多的为北外滩区域共计6个，其次为静安区共3个。自33盘集中取证试点后，高端项目也将分区域按批次集中入市，竞争格局将更趋激烈。同时由于调控升级，取证价格恐难再有较大突破。

5.二手市场

二手市场成交量价持续走高

2021年Q1，二手住宅市场成交量维持Q4的高成交量，成交量达778万方，二手成交面积同比增幅为263%，环比降幅为4%。

2021年Q1，二手住宅市场成交均价呈持续上升的趋势，二手成交均价为41,092元/平方米，成交均价同比上升7%，环比上升1%。

2021年Q1，二手住宅市场的成交量维持2020年Q4热度，成交均价持续走高。成交套数达95,012套，总成交面积达778万方，成交金额达3334亿元，同比上升2477亿元，保持楼市火热状态，成交均价波动上升。

二手市场的持续火热

主要来自于一手市场的挤压：

一手房积分制摇号新政的实施，导致一手市场更优先于满足刚需无房，社保缴纳时间长的人群。

对于积分不高，无法入围摇号的客户而言，只能转战二手市场。二手房的高热度也推高了二手房的价格，出现房东加价出售的现象，且房东对于客户的付款周期要求提高，优先考虑可全款支付的客户。贷款客户受限于银行对住房贷款审批和发放周期的延长，无法满足卖家对付款周期要求。现市场上仍有大量持币待购房的客户存在。

二手量价同比大幅上升，

环比回落

成交面积：2021年Q1，浦东、闵行、宝山的成交面积位居全市前三，除奉贤区外，其他区域的面积同比涨幅均在200%以上，环比2020年Q4的成交面积来看，仅虹口、松江、嘉定区的环比涨幅大于10%，多区域呈现成交量环比下降趋势。

成交均价：黄浦、徐汇、静安、长宁四个浦西核心区域的成交均价为全市前四，价格同比皆在7%以上，价格环比在2%以上。外环区域如奉贤、金山、崇明三个区域的成交均价同比下降，其中以奉贤最为显著，同比下降达9%。可见外围区域的房产保值能力略差。

二手高端住宅市场

成交量同比激增

6.市场小结

政策回顾

新政频出基调从严

覆盖全面维稳楼市

一季度政策发布频率高、力度大、覆盖广，整体导向为抑制投机，稳定楼市。

■ 限购：离异买房、法拍房、公司购房纳入限购。

■ 税收：延长增值税免征年限，降低置换频率。

■ 流程：一手新房采用积分制摇号，偏向无房户。

■ 信贷：贷款降比例，严查消费贷经营贷入楼市。

■ 学区：改革高中阶段招生政策为学区房降温。

■ 发展：五大新城模式为城市未来发展定位。

■ 土地：集中供地模式加强竞争，增强市场活力。

土地市场

外围成交量价齐升

集中供地平抑热度

一季度宅地供应同比量价齐升，将近三分之二位于郊环外区域，其中临港以8块土地赢得最大占比。地价最高为虹口嘉兴路街道宅地9.26万平方米，但由于普陀区仅推出一块纯宅地，无其他价格干扰因素，故以8.43万/平方米成为一季度上海各区宅地中最高单价区域。目前集中供地新政已经出台，后续供地频次降低，将有利于房企充分竞争并控制土地溢价率。

供求市场

供应不足热度持续

限制严格客户内卷

一月成交量价创去年以来新高，后两个月虽供应不足、市场在去化存量的情况下，成交仍维持较高水平，均价一月后开始稳中缓降。今年以来一手市场高烧不退，引发连续调控政策，几乎牵涉到交易中的所有环节，即使在积分制推出后，热点楼盘客户内卷情况严重。部分项目甚至采用了劝退客户及低调认筹的手法，以不触发积分制，可见当前要买到心仪新房的难度大大增加了。

二手市场

一手挤压需求高涨

表现分化高端走强

二手市场大体保持去年Q4的热度，由于受一手市场政策趋严，导致大量需求通过二手房进行消化。致使成交量同比大幅度增加，考虑到去年同期的疫情因素，以环比来看，则虹口、松江、嘉定等少量区域成交增加，多数区域持平或略有降低。成交均价环比也呈现互有涨跌的态势，核心区保持稳中有升，而外围区域甚至出现明显降幅，成交分化现象严重。

政策展望

维持现有政策基调稳定运行，维稳调控成果，更多体现因城施策。

■ 宏观经济仍然面临挑战，国际局势纷繁复杂，因此经济发展，民生保障仍是首要工作；

■ 一季度调控政策频出，做到覆盖全面，有效运行，预计后续新政方向将以微调为主；

■ 中短期内楼市仍按现有基调稳定发展，信贷层面短期不会过度放开，维持调控成果；

■ 五大新城模式指明了未来城市格局及发展目标，或会出台相关的鼓励政策加速推进。

土地展望

土拍新政体现稳地价、稳房价目标，五大新城将加速发力。

■ 集中供地新政后，预计全年整体地块出让目标，包括宅地数量大体将持平去年，土地溢价率可得到相应控制，达到稳地价的目标；

■ 商住办综合地块的数量增加，对开发商操盘提出新挑战，未来会出现商办类多用途产品，作为住宅市场的有益补充；

■ 从土地出让的区域来看，未来五大新城将是重点，并作为承接刚需的主力。核心区域的小规模供应仍会持续，旧城改造与更新则是未来核心区域的主题。

市场展望