来源：高力国际

2020年第四季度《亚太资本化率报告》重磅出炉！高力国际估价及咨询服务部通过实时观测海内外关键资本市场动向，深度解析亚太地区主要房地产市场资本化率的变化趋势， 把握亚太房地产投资脉搏，为投资者提供精准的市场观察。

本次报告共覆盖20个关键城市与地区的三类主要商业地产投资市场。总体而言，多个地区疫情反复导致经济恢复缓慢，因此一些业主选择通过降低租金来保证出租率，导致整体市场租金和空置率同时降低，因此第四季度亚太房地产投资市场的资产价值和资本化率基本保持稳定。

写字楼市场

2020年年底，亚太地区写字楼投资市场整体平静。马尼拉的优质写字楼资产价值未受明显影响，但租金小幅下跌，成为唯一资本化率有下调的地区。

第四季度，上海写字楼市场共录得5宗整栋成交，其中有3宗为投资目的。季内最大金额交易是位于南外滩的歌斐中心，以接近60,000元/平方米的单价被售予平安信托，资本化率约为4.4%。

季内，北京写字楼市场披露的最大成交为方恒时尚中心，被字节跳动以50亿元总价购入。这栋写字楼位于海淀区北三环，办公面积约为62,000平方米，收购后被买家自用。

零售物业市场

第四季度，中国消费需求进一步复苏，零售市场销售逐步回升。根据国家统计局信息，2020年的社会消费品零售总额降幅比前三季度收窄3.3个百分点，预计2021年消费需求将继续回暖。

北京、上海实体商业经营仍在恢复中。第四季度上海录得一宗整栋交易，为位于普陀区的上海长风中心。这座近40,000平方米的购物中心以超过6亿元人民币的总价被售出。

马尼拉的一些优质商业物业为抵消疫情影响而下调租金，因此出租率有明显上升，资本化率也有所收缩。在孟买，商业物业市场的租金承压，导致资本化率向上浮动。

工业物业市场

2020年第四季度，工业物业市场的需求持续回升。印度的电子商务正在兴起，刺激优质物流设施资产价值增长，因此孟买和班加罗尔的资本化率降低。

我国制造业恢复较为明显，出口持续改善，支撑着对工业厂房的稳定需求；另一方面，网络零售额保持高速增长，带动电商客户对第三方物流的需求。

中国一线城市的物流仓储物业市场租金稳定上涨，且空置率保持在较低水平；优质物业持续吸引投资者注意，但可供购买的优质物流项目较为稀少。第四季度，中国各地都有物流项目成交。2020年11月，黑石将富力广州物流园的70%权益纳入囊中，美资开发商Hines和投资公司Carlyle联手收购位于广东东莞的某冷链项目；12月，领盛收购了苏州和天津的两处物流项目。