来源：商办互联

经历了2020年的跌宕起伏，写字楼市场随着疫情的有利防控逐渐回暖，但是相较于之前依旧发生了较大的变化，比如市场空置量大幅提升，部分企业调整办公租赁结构，办公场景、办公方式变化等一方面影响楼宇市场的整体表现，另一方面许多企业以较快的速度调整办公空间的使用，加速推进未来办公变化，并融入更多房地产科技元素，推动了灵活办公（居家线上办公）的快速上线，市场起伏明显，那么2020年商办楼宇市场到底发生了哪些变化？小编整合了外资五大行的市场数据报告，从不同场景和方向摘录相关数据分析，一起来了解！

受疫情影响，2020年的北京写字楼市场发生了哪些变化？

第一太平戴维斯的相关数据回顾2020年，北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程，上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高，下半年市场活跃度有所反弹，尤其是新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。

至四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为177,400平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7、3.1个百分点。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。

北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情爆发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世，预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。

大宗交易市场受疫情影响较大？

高力国际相关数据显示，2020年，北上广深、成都及西安共录得约1.369亿元大宗交易，同比减少44%，共录得交易118宗，成交总面积约为687万平方面（不含工业及物流），其中北京录得369亿元，同比减少30%。

同时在外部市场波动增加的情况下，办公物业以其稳定的收益预期、管理模式及自用需求持续受到市场青睐，2020年外资投资占比出现大幅减少，从交易数据显示，主要城市内资卖家合计贡献约80%的交易金额占比，内资卖家尤其是自用型卖家迎来买入时机，北京的自用型收购主要由国有企业和内资企业完成，二者合计贡献约139亿元成交，投资基金在北京目标明确，主要为办公物业与综合体。

2020年度商务园区市场成交量如何？

CBRE发布报告，数据显示从2020年第四季度来看，北京商务园区市场录得两个新项目交付使用，分别位于石景山和大兴子市场，共计体量11.9万平方米。全年优质商务园新增供应量达103.6万平方米，创历史新高。其中，朝阳电子城、海淀北清路、亦庄经济技术开发区、石景山银行保险产业园、顺义空港等子市场新增供应均超过10万平方米。

从需求端看，本季度需求更为多元化，除了来自科技相关的主力需求，金融科技、工业品制造、能源以及专业服务类都有活跃的租赁表现。季内全市商务园区市场录得净吸纳量28.4万平方米，破单季净吸纳量历史纪录。

其中海淀和朝阳主要子市场吸纳表现最突出：来自互联网以及金融科技头部企业的大面积租赁需求持续释放，在中关村软件园和上地等子市场完成多宗大面积成交，这些细分产业在海淀的集聚效应更趋明显；得益于互联网、文体娱乐以及专业服务业的活跃需求，朝阳电子城净吸纳量于本季由负转正。

下半年租赁活动的强势反弹推升全年净吸纳量至35.5万平方米。本季度整体市场空置率环比下降2.3个百分点至23.1%。而中关村软件园、上地和东升科技园等子市场租金表现稳健。未来随着优质商办体量规模、商务配套、基础设施和产业资源导入的日趋成熟，海淀、朝阳、石景山、丰台、大兴等区的外围办公区域将承接外溢需求，推动北京办公多中心格局的发展。

2020年办公成本有哪些变化？

在仲量联行发布《2020-2021年亚太地区装修成本指南》中，我们了解到，虽然为应对疫情造成的业务压力，许多企业正在调低资本支出，但仍有一些企业将提升其重新设计和升级办公空间方面的成本支出。

中国市场正缓步复苏，北京、上海、广州和深圳的办公楼租户目前仍持相对谨慎的态度，且大部分的上述市场中都有新增供应，因而空置率有所上升，对于办公空间装修的意愿仍有待观察。

在最新发布的报告中，上海和北京的办公空间装修成本分别约为每平方米920美元和840美元。尽管总体的装修成本依然保持上涨趋势，但这并不影响大部分企业对办公空间的投资，以期为员工创造安全的工作环境，提升工作效率。虽然企业或将重新审视其不动产组合，但从建设企业文化以及吸引和留住人才的层面考虑，办公空间仍将是不可或缺的。

尽管区域内各大市场的装修成本呈现分化，但总体向上的走势将在2021年延续。办公空间将继续演变。为满足员工的需求变化并顺利过渡至下一个新常态，企业在升级技术、提升员工健康和福祉等方面仍将保持极高的投资积极性。

北京抢手区域有变化？都在哪里？

戴德梁行数据显示，随着疫情的防控，北京写字楼租赁市场需求继续回暖，全市和五大核心商圈市场第四季度净吸纳量分别为前三季度综合的2.56倍和1.25倍。受疫情激发的高科技互联网行业快速发展，主要体现在线上教育、线上医疗、电商及配送、在线视频娱乐、游戏、人工智能等细分领域。

报告显示，北京市通州和丰台持续成为投资者在非核心商圈的关注点，丰台录得7宗交易，通州除运河商务区写字楼成交外再度迎来零售投资者进驻。北京核心区域城市更新项目依然抢手。

全球抗疫情况出现好转以及持续宽松的货币政策，更多已完成融资和优质项目或因三条红线被推向市场，内外资机构合作收购更加普遍，各区域也将“百花齐放”，通州与丰台活跃度不减。

2021年已经拉开序幕，北京已将陆续入市更多的项目，增加近两百万的楼宇体量，面对同样的困境楼宇该做哪些改变？相信答案将会一步步揭晓，同时轻资产服务将会以不同形式在市场中体现，2021年的写字楼市场会更加精彩！