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商服地块地价连续下降 未来守得云开见月明?
发布时间:2020-09-11    22浏览 综合新闻


来源:莱坊

 

中国国土勘测规划院报告显示,截至二季度末,全国105个主要监测城市的综合、住宅、工业地价环比增速均由降转升,唯有商服用地持续下降态势。商服地块这一疲软现象主要是写字楼、零售地产受供应量大、疫情压力等引起开发商拿地趋于谨慎带来的结果,这也将对下一周期的商业地产发展将带来重要影响。

 

连续四季度下降,表现不容乐观

 

受疫情等因素影响,今年一季度国内主要城市土地市场比较冷清,但随着二季度疫情受控和经济重启,土地成交数量明显上升。

 

中国国土勘测规划院发布的《2020年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,全国105个主要监测城市总体地价与其中的住宅、工业地价增速环比皆由负转正,只有商服地块依然呈现负数。与去年同期相比,商服地块在三类地块中增幅也是最小的,而且这一现象(环比下降)已经持续四个季度。

 

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在一线城市中,商服地块的表现相对冷静。以经济最为发达,以往大宗交易最为活跃的上海为例,中指研究院数据显示,上海今年上半年成交37宗商服用地,规划面积同比上升317.0%,成交金额仅上升111.1%,楼面均价则同比下降49.4%,平均溢价率只有0.85%

 

四大原因导致向下趋势

 

业内人士认为,导致这一情况出现主要有四个原因:

 

其一·开发商对商服地块前景持保守态度。目前,全国写字楼、零售地产空置率都偏高(从多方口径录得的数据平均值可以观察到2020年第一季度,全国主要写字楼平均空置率约20%,全国典型购物中心平均空置率约21%),且预计未来三至五年有较多新增供应入市,给经营与租金带来不小压力,因此开发商对继续拿地持慎重态度;

 

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▲来源:中国指数研究院《2020半年度房地产市场趋势报告》

 

其二 ·目前国内主要开发商正着力向综合服务商转型,且轻资产运营模式流行,拿地的迫切性有所下降;

 

其三·在监管相对宽松(例如用途)、成长前景更明朗一些的二线城市拿地受到部分开发商青睐,这一情况从第二季度,全国商服地块地价与增速持续环比下降,而二线城市商服地价却环比增长0.19%,同比增长1.28%中可见一斑(中国国土勘测规划院 《2020年第二季度全国主要城市地价监测报告》数据)。由于二线城市的地价相对一线城市更低,因此造成全国平均价格下滑。

 

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▲来源:中国国土勘测规划院 《2020年第二季度全国主要城市地价监测报告》

 

其四·由于疫情影响,为重启经济,土地市场供应大幅增加,同时放宽自持等要求,使得开发商有充足住宅用地可以开发(Wind数据,截至86日,2020年全国土地累计供应约4.5亿平方米,去年同期为3.9亿平方米。新增供应中,住宅用地增长2千多万平方米,而商服用地则增长193万平方米),因此对投入及经营要求更高的商服地块投入趋减。

 

利空现在,利好未来

 

商服用地出让的连续疲软对未来商业地产(这里主要指写字楼、零售物业)市场将带来深远影响。如可以预见,三至五年后,进入市场的新增供应量将所有下降,使得这一市场活跃度减弱,影响大宗交易和城市消费活力,但同时也有助于降低空置率,稳定或提升租金,项目售价上涨,开发商经营、管理获得相对宽松的环境。

 

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▲上海2019-2023写字楼新增面积预测,可见未来在逐渐下降

 

由于目前商服地块在二线城市成交更多,在三年至五年这些地块的项目上市后,一方面有助于提升二线城市发展潜力,一方面也给二线城市更大的压力,例如新增供应的去化压力,现有项目的空置率、租金的下行压力等。

 

就短期而言,由于国内主要城市写字楼与零售物业的空置率都较高,同时今年疫情抑制了需求,因此商服地块疲软的这一表现不会对市场带来明显影响。

 

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对一线城市商业地产的业主而言,参考商业地产市场的周期性,可粗略预计新增供应带来的压力大约持续时长,因此计划长期持有经营的业主可以现在开始思考下一阶段的经营规划,并逐步落实,有准备地去迎接新一轮繁荣。而有意出售的业主也可根据这一情况,合理制定出售策略。

 

对聚焦二线城市的开发商而言,在预计未来的竞争压力时,有必要提前研究合适的经营策略,并做好招商布局。同时留意一线城市的市场变化,提前做好考察及规划工作,寻找有利的机遇。

 

但无论怎样做,优化升级现有项目,将自己处于更有利的位置,依然是最重要的事。预测未来的同时立足当下。


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