来源：莱坊

长租公寓今年备受争议

5月，青客公寓承认遇到资金困难；6月，蛋壳公寓卷入国有资产流失负面新闻中；上半年至少有18家企业相继传出暴雷消息，至于涨价、租金贷等被口诛笔伐的事件更是层出不穷。

然而同时也有好消息传来，美国长租公寓品牌睿星资本5月推出国内首个高端租赁社区品牌“驻在LIV’N 833”，紧接着在8月10日宣布收购上海静安区虬江路地块，将计划打造成超500套高端租赁住宅及生活配套于一体的综合性高端社区。国际著名地产私募基金华平和黑石等今年以来也收购了位于上海中心城区的公寓项目。

那么，长租公寓市场究竟如何？

外资逆势扩张 为市场鼓气

长租公寓在国内通常以青年白领为主要客群。贝壳研究院数据显示，因疫情影响，今年上半年，TOP10品牌长租公寓新开店93家，新开店率8.2%，而2019年新开店474家，新开店率超过70%，新进入长租公寓的开发商数量已连续三年降低。

▲ 部分重点长租公寓租金均价 来源：观点指数研究院

有观点认为，2020年是长租公寓行业的分水岭，艰苦的外部环境使得租金下降周期开始，市场的剧烈变化带来市场洗牌。因此，睿星资本这一具有丰富经验的美国长租公寓知名品牌连续两次出手，无疑给沉闷的市场带来一缕清新的空气。

值得注意的是，睿星资本在上海的两个项目都采取重资产运营模式。去年2月，其牵头荷兰汇盈资产管理公司、Bouwinvest房地产投资公司和麦格理基础设施及房地产投资在中国设立了首支长租公寓投资基金，并完成首轮募集资金5.5亿美元。

重资产运营模式意味着高投入，代表了以睿星资本为代表的一些外商对长租公寓市场的看好；“驻在LIV’N 833”的月租远超国内主流长租公寓均价，显示出外商对市场消费能力的信心。

疯狂扩张后 精细化经营

长租公寓是在中国城市化率不断提高，一二线城市人口净流入持续增长，同时第三产业增加值占比持续增加，对于年轻白领人才的需求不断提高的大环境下应时而生的产品。它满足了青年人对租房品质的需求，兼顾业主方提高房间使用率的期待，并暗合中央大力发展住房租赁市场的政策。

但长租公寓市场也因受部分互联网产品“烧钱补贴，先求量后寻找盈利模式”的发展思路影响，部分轻资产模式品牌采用风险较大的“高收低租”模式进行扩张。因此，从2011年萌芽到现在，仅九年就已经历了资本试探、疯狂进入、开发商高调入局、疯狂扩张争夺租赁房源、品牌上市、集中暴雷等多个阶段，并在去年出现重大波动。

据长租公寓研究机构房东东统计，2019年长租公寓品牌有53家倒闭，远多于前两年。其中因“高收低租”的模式导致资金链断裂及跑路的有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。进入2020年后，贝壳研究院数据显示，仅上半年有16家中小长租公寓品牌倒闭，其中11家原因是“高收低租”。

▲ 2020年长租公寓暴雷名单 来源：观点指数研究院

与此形成鲜明对比的是，开发商背景的长租公寓品牌（长租公寓品牌可划分为四类：开发商、中介机构、酒店管理公司、创业投资类公司）业绩却相当不错。如龙湖集团在今年中报中称，旗下租赁住房品牌冠寓已累计开业房间7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，上半年租金收入7.3亿元，同比增长63%，毛利率在32%至35%之间。今年疫情影响后恢复较快，全年有望完成10万间开业及20亿元收入。

▲ 冠寓2020年上半年主要业绩指标 来源：龙湖集团2020年中报

长租公寓赚的是“细水长流”的钱，这九年间发生的事实与对比再次说明了，长租公寓想要长期稳定发展，稳定的资金支持与精细化运营才是根本的方法。

市场在恢复 环境在规范

艾媒咨询《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为坚持报告》提到，43%的白领能够接受一辈子租房。挖财与百度外卖发布的《空巢青年生活报告》显示，空巢青年群体在房租上的花费是普通青年的1.5倍。这充分说明，当下青年租房已不是为了生存，更多是为了更好的生活。

▲ 空巢青年与普通青年消费对比 来源：挖财、百度外卖《空巢青年生活报告》

因此，尽管今年长租公寓面临诸多不利，但随着国内疫情影响逐渐减弱，毕业生离校就业带来的租赁旺季来临，市场需求正开始持续释放，为市场带来新的机会。观点指数调研近50家长租公寓企业数据显示，截至6月末，30家长租公寓头部企业的平均入住率已经达到近86%，部分项目选址、配套设施、增值服务颇具优势的企业入住率更是达到98%，租金也保持相对较高的水平。

▲ 头部长租公寓企业平均入住率 来源：观点指数研究院

与此同时，长租公寓市场的规范化也在不断深入。从去年开始，各地政府展开多个专项检查，集中整治、规范住房租赁市场经营秩序，严查租金贷合同套嵌、高收低租等问题，还有些地方探索建立了住房租赁租金托管制度，保障业主、租客的权益，如杭州市住房保障和房产管理局8月发布的《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，这些令长租公寓企业租金收入更加透明、规范，确保长租公寓市场平稳健康发展。

▲ 2019年各地租赁市场监管政策 来源：中指研究院

在今年反复强调“房住不炒”，以及重申“租售并举”、“租售同权”的政策导向下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放，市场的前景趋于明朗。

优胜劣汰之后 投资良机

今年长租公寓行业在暴雷洗牌和疫情影响下，加速品牌优胜劣汰过程，资源向头部企业集中。具备较强管理运营能力和供应链系统的品牌在全国住宅市场严厉调控的压力下，正不断进入和扩大长租公寓业务。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等源自开发商的品牌借助母公司不断获取房源，继续扩大重资产的比重，进行全方位布局；睿星资本、黑石基金等外商或以自有资金，或以REITs形式筹措资金，收购房产，从高端市场切入。

向好的大环境也给与了更多房源、政策与资金的支持：一方面，前几年政府主导推出的在集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地上建成的租赁住房有望在2020年大量入市，提供了充足的房源；一方面，住建部明确2020 年重点探索此类项目的运行机制，或将这些房源交与长租公寓机构建设运营，给市场发展与品牌建设带来重大机遇。

▲ 今年以来租赁相关政策 来源；观点指数研究院

因此可以见到，资本市场今年以来对可靠的长租公寓品牌认可度逐渐加强。上半年相关ABS资产证券化产品据不完全统计已有4项，成功发行了2项。证监会、国家发改委4月30日联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》虽然没有提及长租公寓，但在国家明确支持租赁住房的大环境下，也给了一种期待。

可以预测，长租公寓市场从今年开始会变得更加理性，资金和资源越来越青睐运营良好、现金流稳健的企业。缺少资金支持的中小型长租公寓品牌或将面临收并购，其中可能涌现出一些低价入局的机会，给投资者带来更多想象空间与机遇。

参考德国11年、日本5.2年、英国2.5年的平均租赁周期，可以发现国内长租公寓目前还远不足以满足需求，市场潜力巨大。在去年、今年的大浪淘沙之后，有两类长租公寓品牌或将成为市场的最终赢家。一类是具有极强运营能力和融资能力的企业，一类是有着交易获得重资产和持有能力的企业。而优势互补、强强联合、行业并购会成为未来行业的发展趋势，长租公寓前途毋庸置疑，投资价值逐渐显现。

莱坊目前正在代理上海地区的几个优质公寓投资项目，有兴趣的投资者可以与莱坊资本市场部联系。