来源：衡雁

近期更新的不是很正常。首先跟大家伙说声抱歉。这一期打算更新一个主题：产办50问。也非常感谢分享话题给到衡雁的朋友。

产办一问：TMT租户指的是什么？

科技，新媒体，电信行业的上海写字楼租户；

产办二问：大资管概念是什么？

包含上海写字楼运营过程中的物业管理、运营管理、租赁管理及财务管理。

具体包括：

投资决策期的可行性分析、总体规划、运营策略和投资计划；

投资实施期的资金管理、交易管理和建设管理；

资产管理期的投后监管、经营管理和资本性改造管理，实现资产增值保值；

退出管理期的出售交易，实现资产变现及利益最大化。

产办三问：上海写字楼一般是什么土地性质？

上海写字楼属于商业用地，年限是40年；

上海写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，上海写字楼是不能用于住人的，这是房屋的房产证上有明确注明的。

上海写字楼用地性质代码为B-B1/B2/B3,依次属于商业服务业设施用地、商业设施用地/商务设施用地/娱乐康体设施用地。

产办四问：为什么租户租赁上海写字楼或产业园要缴纳押金？

我们在租一个办公室的时候往往需要向业主和房东支付租金和押金。

那押金需要支付多少呢？

押金支付一般是房租一个月的倍数，有的是一个月的，有的地方是2个月的，还有的是3个月的，这个基本是看周边市场以及业主方的习惯。

有的也不要押金的，但是这种情况很少。

房东和业主在收取押金后是不会开具发票的，开具押金收据和收条，因为押金在租赁期满后不续约的情况下，房东和业主会退给承租方的，所有没有发票。

产办五问：什么是公司总部型上海写字楼？

随着市场的成熟和业态发展，出租上海写字楼也越来越专业化，有明显的聚集趋势。

因此公司总部型上海写字楼就是大型企业，特别是金融、保险业的区域性总部。他们往往选择在城市中心地带。

这种总部往往有特殊需求，如需要底层有营业大厅、证券交易等特殊功能，这种类型的地产要求开发商在项目初期就要针对其具体要求进行设计。

产办六问：什么是建筑面积？

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用，辅助面积和结构面积。

产办七问：什么是公摊面积？

大堂，设备层，过道，电梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备房等为整座服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

产办八问：什么是使用面积？

建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，使用面积大于等于地毯面积。

产办九问：什么是得房率？

得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比；

实用面积：是指套内建筑面积实际能充分利用的面积。

一般情况下,建筑面积>套内面积>使用面积>实用面积。

上海写字楼一般在60%-80%；由于上海写字楼的电梯数量较多，设备层，大堂，以及公共区域都要占用很大的空间。

还有，更为重要的是，上海写字楼建筑很多都会为了追求标志性，户型比较奇特，比如来福士，SOHO等一些系列产品，得房率会很低。一般会低于60%。

产办十问：什么是起租期？

出租房屋开始计收房租的日期。一般是在装修期结束后开始计算起租期。有些也会约定，合同签订之日即起租期，装修期在起租期之后计算。

产办十一问：什么是免租期？

开发商给客户的一些优惠，不需要交租金，但需要交物业管理费，免租期是在租赁期限内的。

如:租期为三年(36个月)，装修期为3，那客户需在起租前3个月进场装修，客户需要交纳33个月的租金及物业管理费，另外交纳3个月的的装修管理费。

产办十二问：什么是合同租期？

客户需要交纳租金的月份。

免租期一般在租期内，免租期要交物业管理费。

有效租金含物业费的计算方式(36个月×物业费)+[(36个月-免租期)×租金] 有效租金含物业费的计算方式(36个月-免租期)×租金）。

产办十三问：什么是二次装修？

客户收房后进行房间内一系列的改动，机电隔断等，称为二次装修，所有手续要通过物业，消防报批方可，由于项目交房标准不一样，所以二次装修的费用也不一样。

产办十四问：什么是装修管理费？

在装修期间内要交的管理费，一般要比物业管理费低，装修费需要交的费用如下：审图费等。

产办十五问：什么是装修押金？

在装修前需要交给开发商装修押金，用来管理装修队在装修过程中不会破坏大厦内的结构。

产办十六问：什么叫续约？

原有租赁期限到期前，租户可以向业主或开发商争取再延长2或3年租赁期限，重新签署租赁协议，协议内容包括续约期限、新租金、以及对原有租赁合同到期后交接条款修正。

产办十七问：什么是净高？

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。一般甲级上海写字楼的净高在2.7-2.8米。

产办十八问：租金年增长率是什么意思？

在某些时候，业主仅明确标识租赁期限内第1年或前2年租金，以后各年按照双方约定的租金增长百分比，进行逐年递增。

目前这种市场行情基本是两年三年租金不递增。

产办十九问：上海写字楼的交付条件一般标准是什么？

通常，开发商提供的租赁协议将包含“交房标准”条款。

每个项目的交房标准会有差异，但绝大多数甲级上海写字楼会提供地毯或架空地板、乳胶漆墙面、吊顶和照明光源。

同时提供主要空调风管，但具体装修时延伸段需要租户承担。

虽然租户租赁了办公空间的设施设备，但考虑大厦整体建设标准和安防要求，业主对于所有的机械和电气设备提供统一报修和维护。且不允许租户私自变更。

在租约结束时，开发商通常会保留要求承租方恢复原有装修的权利,承租方承担恢复原有装修的费用。

产办二十问：预租是什么意思？

在政策允许下，业主会在项目交付前与承租方达成租赁意向。此时，承租方将能获得更优惠价格和更优惠租赁条件。

越接近项目落成，业主提供的优惠幅度将会减少或者取消。

承租方需要承担业主延期交楼的风险以及市场波动情况下租金下跌风险。

产办二十一问：付款方式一般包含哪些？

上海写字楼的租赁一般是缴纳三或者六个月的租金+两个月的押金，也有部分大厦业主要求三个月租金+三个月管理费作为保证金的，如果提前退租一般是不退回的。

产办二十二问：物 业 费一般怎么算的？

物业费一般来说，20元以下的多数都是没有中央空调或者中央空调费另计的，20元以上的多为中央空调。管理费通常包含公共部分的水电，维修保养、清洁卫生、24小时保安服务等等。但也有不少大厦会将公摊费用独立于管理费。

产办二十三问：空调开放时间和加时问题？

上海写字楼的中央空调除少数是24小时供应外，大部分都是供应上班时间（多为周一至周五8：00-18：00，周六半天8:00-12:00,周日无），另外加班时需要支付一定的空调加时费。

产办二十四问：停车位及停车费怎么计算？

一般分每小时计算、上班时间包月计算、24小时包月计算，一般车位需要找物业公司联系，与业主大多没有关系；还有的大厦分固定车位和非固定车位。

车位一般有车位管理费和车位费。有些也会统一计算。

产办二十五问：交房标准：

普遍上海写字楼为标准交房：1）5-10公分网络架空地板、2）白墙、3）吊顶，租户装修时做完办公隔断，可以直接办公。