来源：明源云北京

北京写字楼市场在经历了黄金十年之后，自2019进入了新周期，隐隐出现下行趋势。雪上加霜的是，在供应的面积还没来得及消化完、下一轮风口行业还没有爆发的关键时刻，疫情突然爆发，严重干扰了写字楼市场的正常活动。

二季度，受北京疫情反复、多个项目集中入市、市场需求恢复缓慢、新租动力不足等综合因素影响，北京甲乙级写字楼市场整体空置率节节攀升、租金持续下滑，市场的疲软可见一斑。

后疫情阶段，租户方开始高度关注健康、绿色、高品质的楼宇以及高水平物业管理服务，这也反过来要求写字楼运营商不断提升自身的软硬件综合实力。“打铁还需自身硬”，如何提升项目的综合实力，吸引到优质租户？

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北京写字楼租金缓慢下行

核心商圈空置率持续上扬

2020年，写字楼市场的格局正在重塑，去化速度愈发放缓、市场竞争压力陡然增加。当面对“保租金、还是保出租率”这道二选一的问题时，大部分业主都选择了通过降租来加速去化、保障项目出租率。

二季度，北京甲乙级写字楼租金缓慢下行。中指数据写字楼版监测数据显示，截至6月份，全市甲乙级写字楼日租金降至7.19元/㎡·天，同环比分别下降6.74%和0.28%。其中，甲级写字楼日租金降至10.32元/㎡·天，同环比分别下降7.86%和1.15%；乙级写字楼日租金降至6.08元/㎡·天，同环比分别下降7.18%和0.33%。当前市场环境下，业主们可通过为租户提供优惠的租金、灵活的交付状态、更大的免租力度，以提高入驻率和最大程度地减少损失。

图：北京甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

上半年，北京核心商圈市场空置率持续上扬。传统核心商圈和新兴商圈的空置率都出现不同程度的浮动，其中丰台区的丽泽和科技园空置率环比变动较大，上半年空置率分别达21.26%和9.07%，较2019年底环比上升11.46和5.37个百分点。传统核心商圈中金融街、中关村也监测到空置率的上升。空置率攀升的原因，除了供应量加大外，也与市场需求放缓有关。受疫情影响，企业的成本控制较为严格，扩张速度下降，外资租户表现更为谨慎。

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高科技领域迎来发展契机

创造更多租赁需求

写字楼市场确是愁云惨淡，但是不容忽视的是在这层阴云下，仍有结构性的机会。

经历新一轮疫情冲击，接触式的线下商业尚未恢复到疫前水平，但5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域等迎来发展契机，北京向由信息技术拉动的新经济转型的发展路径更为清晰。以人工智能、数字化为代表的技术创新，以互联网平台化为代表的商业模式创新，正在成为北京下一轮经济增长的关键点所在，将为写字楼市场创造更多租赁需求。

写字楼运营商可结合当前产业园区好的发展态势，创新招商方式和经营方式，打造高效、灵活、敏捷的办公空间，为企业和员工全方位提升服务，运用产业园思维运营写字楼，让客户迫不及待想入驻。

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创新招商方式和经营方式

打造高效、灵活、敏捷的办公空间

一、关注结构性产品需求，打造好产品和服务，将自己的竞争优势上升到价值层面

一些企业的绝对用工面积在降低，更加注重办公空间的灵活性和效率。但同时企业也在追求更灵活的空间，节约成本，提升员工效率。

此外写字楼业主也应该脱离空间载体，提供一些能增加企业黏性的企业服务和员工服务，使自身的竞争优势上升到价值层面。

提供灵活、高效、敏捷的办公空间，满足企业需求

减少空间的隔断，增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间，一些新的建筑形式也发生了改变。

比如华润前海大厦的一个标准层，属于十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。也就是说，整个室内接近空无一物，客户想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和灵活性非常之高。

高效的空间打造，提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内，每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画讨论工作，很多工作问题并不一定在办公位上解决。

（字节跳动的采访间和公区白板设计  图片来源：知行晓政蔡家伟演讲PPT）

又如百事集团，专门设置了30分钟的会议室，进去之后就开会倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，这样来提升员工的开会效率。

（图片来源：知行晓政蔡家伟演讲PPT）

为企业和员工个人提供全方位服务，让他们感动到哭

①针对企业的服务，孵化服务或者对接服务

因为写字楼运营商作为大楼的管理者，可以可以针对自己对租户情况的了解，帮忙对接资源，促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作，B买了A的保险，A用这笔险资再来投资B，两者形成一个良好的企业合作关系。

或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业，华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。

②针对企业员工，生活和工作均不辜负。

关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领，往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手，为客户提供服务。

比如高端客户家里的老人生病需要住院陪护，小孩子上学需要接送，提供相应服务，免去客户的后顾之忧。

此外，考虑到很多年轻女性不敢生孩子，害怕生了没人照顾。或者女性生了孩子职场不能延续，会长期请假，在写字楼内打造关爱女性的0-3岁市场的幼稚园，白领们上班的时候，可以将小孩托管中心。

关心员工的成长。比如针对白领员工，华润经常举办一些干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏（如电影话剧）等多元服务，践行“快乐工作，优雅生活”的理念，打造良好的工作氛围。

二、写字楼运营商须有产业园思维，重视入驻企业关联，同时学会抓大放小

写字楼运营商需要拥有产业园思维，重视入驻企业关联

这种筛选并不是简单的要某些企业，不要某些企业，而是在筛选企业的时候植入产业园思维，重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益。

毕竟于企业而言，他到你的写字楼，在发展壮大过程中，接受这个写字楼内的各类专业服务，从100发展到500人，他会觉得除了这个地方，其他地方都不太适合自己。这样你就有了自己的核心竞争力，更利于招商和企业留存，提升企业黏性，降低空置风险。

租户管理上要学会抓大放小，关注重点租户

某高端写字楼运营商表示，写字楼的经营方式跟商业很不一样。特别是租户的安排，大有学问，在经济下行下，更是要有着重点，需要牢记“汉堡理论”。意为一般大客户都会往高层走，但是大户未来的扩租过程中，并不能加层。比如说这个楼有20层，上面4层是一个大户，往下走还是大户，那这样大户扩层就很难受。

一般来说，17—20层是大户，15、16有意变成小户，等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉，以此保有大户的黏性。

三、利用数字化，搞清楚自己有多少资产，资产具体情况，定期维护更新

一些开发商早些年因自持要求，或主动或被动的持有一些商办物业，早些年好租，后期并不注重保养维护，甚至有的还搞不清楚自己的资产情况，所以一些资产的空置率很高，租金也提不上去，资产价值无法提升，无法实现有效退出。

所以开发商一定要实时洞析自身资产情况，有效管理其资产。使用一些资产管理软件比如明源云资管就显得尤为重要。它可以让所有数据在线，可以做到资产到人、资产到库、资产有数，从而实现定期维护更新不疏漏。

（文章来源：明源地产研究院、中指研究院）

明源云空间专注存量资产智慧空间解决方案，赋能存量资产客户提升商业市场资产价值，涉及写字楼、公寓、商办、园区、商业、住宅社区等业态；核心聚焦资产管理、资产运营、物业管理与客户服务业务板块，帮助链接企业、企业员工、消费者、租客、业主，沉淀存量大数据，通过数据智能驱动存量资产价值新增长。

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