来源：美联物业

一手市场

01、新增供应

2020年上半年，一手办公新增供应面积约为29.71万㎡，环比下降64.8%，同比下降2.5%，供应走势与近两年相仿，上半年供应相对弱势，预计下半年将有明显的增幅，供应将不低于70万㎡，全年供应量将持续在百万以上。

从分区来看，仅南山、宝安和罗湖三个区域有供应新增，其中，南山持续发力，一举奠定了供应主力的地位，占全市供应的53%；宝安则一己之力扛起了成为了原关外区域的供应，占全市供应的36%。

02、市场成交

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2020年上半年深圳一手写字楼共成1573套，成交面积共18.78万㎡，环比上涨3.9%；平均价格为46785元/㎡，环比下降12.6%。上半年，成交较为平淡，较2019年下半年略有上涨，一方面由于供应相对较低；另一方面受疫情影响，需求有一定下降。

上半年，原关外区域成交占据了绝对优势，其中，宝安是全市的绝对热点区域，成交面积124201.37㎡，占全市66%的份额，龙岗成交28034.7㎡，占全市14.9%的份额；原关内区域则成交占比较低，其中，罗湖和盐田成交表现稍好，分别占4%的成交份额，福田和南山成交占比极低；此外，坪山和大鹏零成交。

二手市场

01、市场成交

上半年，二手写字楼共成交393套，成交面积5.16万㎡，面积环比下降34.1%，同比下降19.1%（图九）。整体来看，二手办公市场长期处于低位运行状态，恰逢疫情，导致成交进一步走低，预计短期内难有明显起色。

上半年，福田是全市的成交主力区域，成交面积28733.0㎡，占比55.7%；此外，南山和罗湖也有不错的表现，分别成交8544.07㎡和6837.83㎡；宝安和龙岗区合计仅占全市14.1%的份额。整体来看，上半年二手成交仍集中在原关内区域，一方面由于原关内写字楼产品较为成熟，配套相对齐全，租金收益稳定；另一方面由于新增供应集中在原关外区域，抢占了区域内的市场份额，导致二手成交较低。

02、写字楼蓝筹楼价指数

上半年，美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数由2019年下半年的258.96下降至249.94，样本的成交均价由46601元/㎡下降至45316元/㎡，降幅虽小，但表明目前市场走势依然趋弱，需求有所下降。

上半年，蓝筹租金指数由159.14下降至150.15，样本的平均租金从166元/㎡.月回落至150元/㎡.月，租金有明显下滑趋势，主要原因是更多的公司不愿承担高额的租金，调低自身办公需求，寻找低级别写字楼；同时，疫情导致部分公司退租，加速了空置率上升，租金价格明显回落。租金回报率报由4.28%跌至3.98%，呈持续下滑态势。

03、后市走势

上半年，一、二手市场表现基本一致。一手市场在新增供应及需求双双走低的情况下，成交逆市而行，略微上涨；二手市场需求进一步降低，导致成交明显回落。近年来，写字楼产品持续高位供应带来了较高的空置率，加上疫情的原因导致上半年整体经济不乐观，租金承压走低。随着疫情趋于稳定，经济强势复苏，加之深圳住宅市场调控政策收紧，部分客户将着眼于办公市场，预计下半年一、二手成交及租金情况将得到一定改善。

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