来源：商办互联

时至今日，联合办公的发展到了一个全新的阶段，以Wework、优客工场为代表的联合办公领域的主流模式宣告阶段性搁置，这已经没什么争议。接下来联办空间运营商要想安全渡过目前的市场周期，要么自身提高造血能力、要么降低成本风险选择所谓的轻资产，要么去跟老股东谈增持，要么降下身段去借壳，你懂的。

2019年的3月20日，我曾经写过一篇评论《运营商强化生存能力的九个建议》，那时候正是写字楼市场整体出现下滑、联合办公发展降温的开始，当时氪空间、纳什开始爆出典型的行业危机事件，同时头部品牌阵营进入转折期和良莠分化的阶段。

如今在回头看当时的评论、预判和建议，我认为仍然是值得借鉴，让我们一起回顾一下，希望能给大家带来思考。

1、掌握好节奏就显得至关重要

原文：之所以出现“续命”，很多时候是因为发展过快、发力过猛，短期内吃进大量的空间，转而又恰逢楼宇吸纳周期的低谷期，当然就入不敷出了。关于入市周期把控，有经验的传统写字楼操盘手都非常重视，足见尊重专业规律、重视专业水平提高其实很重要哦。

现状：现在已经无需谈及什么节奏掌控了，全部运营商都非常谨慎地拓展市场，而且对于市场下行周期的认知已经形成共识，而且经过市场教育之后，运营商也感受到了市场周期的真实存在和影响力。

2、控制空间的获取成本

原文：即便短期内吃进较多的空间，如果在空间获取成本上加以有利控制的话，也不至于这么被动，在市场租金支付能力不好的形势下，也能在竞争中占据有利局面。之前早就提过，一些运营商不顾市场规律，高价抢夺空间，现在基本上都尝到了因此带来的“恶果”。

现状：这一点也一样得到了市场验证。从去年开始就已经没有疯狂扩张时候的不理性。我相信随着疫情对楼宇招商的影响加深，运营商获取空间的成本压力将有所下调，只是相应的市场风险也在加大了。

3、出大招、抢客户，强力去化空间

原文：市场供需错位，从供应方市场转向需求主导话语权，已成定局，我们看到Wework的超高佣金血洗同行，去年也看到某写字楼开发商的最高3个月佣金举措，还有某运营商为了短期内扩张市场推出888带看红包，这些非常规手段，在非常规时刻可以考虑根据自身情况酌情使用。但是，出大招的同时，一定要注重企业的客户风险管理，建立客户风险预警机制。

现状：这个事儿放到今年看其实已经小场面了。提高佣金比例、为了优质客户延长免租期，这些几乎已经常态化了。如果您为了争夺客户资源，我想还是要在服务创新、品牌认知上多下功夫，才是长久之计。

4、向产业靠拢和渗透

原文：为什么传统楼宇、运营商不能像产业园区一样，提供跟产业链条相符的服务？当然可以啊，前提是你得建立一套基于某产业的生态体系，在深入服务某些产业的过程中，自然就衍生了最核心的产业服务价值，也就建立了竞争壁垒。如此，在空间获取成本方面，也会形成优势，因为你具有产业导入的能力和优势。

现状：现状：运营商具备产业标签、拥有产业服务能力，我认为这是比较高级别的“武功”了。某些运营商从资源禀赋、模式定位上占据一定的先机，比如双创街以及目前正在探索转型的氪空间。

5、创新服务才是建立忠诚度的根本

原文：我看过很多联合办公运营商的空间，包括大型连锁型品牌运营商旗下的，说实话，有些真心不如传统的商务中心、二房东具备服务意识。或许是沉浸在概念包装和规模扩张中，点滴的细节服务反而忽视了，甚至就是没有服务，长此以往自然不能获取忠诚用户。

现状：现状：创新服务意识，我觉得最主要是市场驱动。伴随着市场下探、疫情冲击、以及要素配置透明化，头部运营商开始积极尝试服务创新，比如梦想加今年以来一直在布局直播服务领域的产业空间打造。

6、加大会员制用户体系建设

原文：大家都知道Wework的会员体系是其成功运营的很关键因素之一，建议多学习一下其中的精髓所在。以我所见，城市里未来更多的移动办公、灵活办公一族，会具有广泛的市场基础，应该是运营商要争取的目标用户群体，只是我还没有见到很好的解决方案。

现状：现状：目前来看会员制体系对运营商整体的贡献还是偏小，为会员提供移动办公、灵活办公服务，看来不是简单的发一张电子卡、粗暴分时消费能解决的，这个细分市场，也许不属于现在的联办运营商。

7、寻找大型企业的办公定制化服务

原文：运营商发挥自身的产业、人脉、地域、品牌等各种优势要素，去争取大的企业定制订单，是稳步发展的必经之路。无论是来自政府的、企业的、协会的等等，一个定制化空间，后面跟着接踵而来的资源、合作，或许比空间本身还有价值。

现状：这一定是一个增强收益和服务能力的必修课。目前看只有头部品牌机构具备这个市场接受度。办伴科技去年的几手轻资产操盘，背后都有这种定制化的影子，以及前述的氪空间转型的摸索。

8、适当寻找重资本开展合作

原文：资产管理运营商如果仅凭空间管理来赚取服务费、差价，当然不如捆绑一家重资产机构来战略合作，那样左手是运营、右手是资本；左手赚服务费、右手兼顾资产的增值收益。

现状：这也是一个高级别的玩儿法，非一般菜鸟可企及。最起码要大宗交易、楼宇管理、资产证券化几个不同维度的技能和人才梯队，同时需要伴随着市场的高度成熟，拭目以待。

9、珍惜和持续提高品牌价值

原文：运营商规划好自己的品牌形象定位，并加以推广，这一点不难做到。以我多年的品牌服务经验来看，最要命的是，有些企业在经营过程中的一些不规矩的行为，会将自己的口碑、品牌毁于一旦。比如跟中介合作跳单、恶意抢空间、过分公关甚至胡说八道。对企业品牌的经营，正应了那句话，且行且珍惜吧。

现状：轻资产模式的核心是运营商品牌价值，任何合作的前提都是双方对于未来的判断、评估而不是真实的实现。因此让自己的产品和服务品牌化认知很有必要，可惜太多的运营商不舍得在这方面投入。