来源：世邦魏理仕

2020年上半年，杭州经济在疫情中逆势突围。截止5月，工业增加值、服务业营收、固定资产投资、社零总额等关键经济指标同比均已实现增长。扎实的数字经济基础，良好的科创氛围与前瞻的tmt产业规划是杭州在疫情下保持经济韧性的核心竞争力。根据最新统计数据，目前杭州全市数字经济核心产值约占GDP总量的四分之一，其中软件与信息服务、数字内容等相关产业值一季度同比分别增长10.1%和8.0%。六月中旬，杭州市政府进一步与阿里巴巴签署深化合作协议，计划共建“全国数字治理第一城”。

物业市场方面，二季度杭州优质写字楼租赁活动回暖显著，写字楼租金报价轻微下调；购物中心客流量逐步带动零售物业市场复苏，五一假期核心商圈销售额涨幅强劲；土地成交方面，杭州的城市潜力吸引各大房企持续加码，上半年土拍金额持续位列全国榜首。

CBRE世邦魏理仕华东区研究部高级分析师 周朵云

2020年上半年杭州市场共有5个新项目入市，分别为武林商务区的滨绿大厦、城北板块的大悦城写字楼、钱江世纪城的亨德利闽商大厦、以及未来科技城片区的欧美金融城T8和蓝城鼎创财富中心，共计为写字楼市场带来27.3万平方米的新增供应。年初市场因疫情停滞后，二季度写字楼租赁活动明显回暖，录得净吸纳量超过7万平方米，租金报价小幅环比下跌1.4%。

TMT（58.7%）、传统金融（14.9%）和房地产（6.3%）产业为上半年三大主要需求来源。疫情中直播与电商等线上产业热度高涨，结合杭城优异的科创氛围，主导全市写字楼需求。同时传统金融行业在多项开放政策的支持下，需求保持坚挺，支撑核心商务区的供应去化。此外，地铁5号线于四月底全线投入运营，这一被称为“换乘之王”的线路连接了包括未来科技城、城北、滨江在内的多个次中心板块，提升区域间的通达性。

未来六个月内将有包括黄龙万科商务中心三期、天目里、华夏之心在内共53.7万平方米优质供应入市。部分未来供应项目已有良好的预租率，但市场整体供应充裕情况下，预计业主租金定价策略将继续保持灵活性，以优先提升项目出租率。

上半年杭州市场无新增供应入市。3月复工复产后，杭城商场客流量显著回升，消费活力有所提振。据杭州市商务局统计，包含28家大型商场与综合体的杭州零售市场样本，在五一假期期间营业总收入近3.5亿元，接近去年同期水平。其中，武林商圈作为佼佼者，销售额相比去年同期更是上涨近40%。疫情下，商家结合线上线下渠道，灵活运营，发掘新的销售模式；国际旅游和通航的中断也使奢侈品消费明显回流本土，实体商家的奢侈品销售得以升温。此外，杭州市政府自3月27日起开始向商家和消费者发放总额高达16.8亿元的电子消费券，以刺激实体经济复苏。截至5月5日，已经兑付4.45亿元，带动消费总计51.35亿元。

随着疫情得到控制，二季度部分业主启动品牌调整和物业升级计划。尚泰百货于2014年从万象城撤出的空置面积，如今迎来全面改造和重新开幕。引进品牌包括高端连锁面馆金玡居的杭州首店、美国潮牌Volcom的全国首店，以及mobifitness全国首家线下体验店等。湖滨板块的利星广场将迎来改造与品牌更替，六月底商场歇业改造，即将取而代之的是一个将目标客群定位为年轻一代，主打国货、潮流、汉服等新兴元素的全新商业综合体。项目将更名为“湖滨88”，并预计在年底完成改造，为湖滨步行街注入新的消费活力。从需求端看，零售品牌中的潮流时尚与户外运动品类开店速度恢复较快；大型连锁餐饮品牌需求依然坚挺，中小型餐饮企业则受疫情影响较大，需求回弹稍缓。上半年购物中心首层租金轻微下跌0.9%。

未来六个月，杭州零售市场将有23.5万平方米的供应，逾70%位于核心商圈，持续满足周边各类人群的消费需求。预计整体市场空置率将保持低位，品牌活跃度与消费者情绪持续提升。核心商圈租金将维持相对稳定的势态，非核心商圈或将出现小幅波动。

从建设用地成交面积与成交溢价率两方面均可窥见上半年杭州八城区土地市场发展趋势。其中，一季度初受疫情影响较为显著，土拍市场甚至一度停摆；但自一季度末开始，市场回温明显，二季度土地成交面积环比上涨高达112.2%，同时上半年土地出让金额位列全国第一。溢价率方面，土拍市场平均溢价率在一月录得16.89%，环比下跌11.9个百分点。之后的几个月中逐渐回暖，至六月平均溢价率达到21.47%，环比上涨3.68个百分点。

2019年9月，浙江省发展改革委印发了《关于公布首批未来社区试点创建项目名单的通知》，公布了24个社区为浙江省首批未来社区试点创建项目，其中杭州占有7个名额。今年上半年杭州土拍市场出现首批未来社区用地，并于6月底成交了两宗来自上城始板桥社区的地块以及一宗来自钱塘新区云帆社区的地块。未来社区将着力构建规划以设施共享、智慧互联、低碳绿色等为主要特征的居住空间，以完善的新教育、新医疗、新交通等民生配套，有效改善周边居民的生活环境。

“2020年初的新冠疫情对于商业地产市场的冲击确实不容小觑。但整体上租赁市场韧性强劲，短期内呈较快回弹。疫情之下，杭州最具代表性的TMT行业迎来需求增长，线上教育、直播传媒、电商等多个细分产业发展迅速。各区政府顺应趋势，积极出台行业扶持措施，以期拓展线上产业带来的经济效益。零售市场客流量二季度逐步恢复，新兴品牌持续加码杭州市场，各大业主方也在疫情余波下积极求变，通过品牌优化、业态调整、物业改造等手段，寻找突破同质化的策略。随着城市基础建设的不断完善，杭州各板块间的通达性也将迎来进一步提升。4月开通的地铁五号线已然催动多个商务区的办公氛围优化，并为各大零售商圈的客流吸引力注入动能。预计将在年底开通运营的地铁6号线，势必又将为奥体板块与滨江高新区吸引新的租赁需求。连续四年土地出让金额超过2,000亿元的杭州，即使在一季度土拍暂停近一个月的情况下，依然收获了超过1,600亿元的出让金额。证明无论在人才增量，产业发展还是资本吸引力方面，杭州都拥有强大的成长潜力。2020年下半年杭州商业地产市场将延续二季度不断回暖的稳健势态，表现可期。”