北京各版块购房梯队解析来到第三期，我们说到了朝阳区。

过去三年，朝阳区整体涨幅为8.36%，超过丰台和石景山，逊色于东城、西城和海淀。

具体到内部的板块，这是全北京面积最大的区域，几乎可以满足各类人群的居住需求。

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300万-3000万，六大购房梯队

朝阳区的购房群体，从300万-3000万的都有。

居者独家数据将朝阳区分为六大购房梯队，分别是：

第一梯队：望京、三元桥

第二梯队：朝阳公园、亚奥、北苑、朝青、双井

第三梯队：国贸、姚家园、东坝、奶西、孙河、常营

第四梯队：酒仙桥、高碑店、潘家园

第五梯队：管庄、垡头、豆各庄、十八里店、小红门、崔各庄

第六梯队：金盏、南皋、黑庄户

根据居者独家数据，2022-2023年，朝阳区跌幅最大的前十名小区分别华发颐园、三间房西里、亚奥观典、机场南路东里、垡头北里、垡头西里、松榆东里、和乔丽致公寓、汇欣公寓、鸿博家园六区、酒仙桥路7号院。

排名第一的华发颐园是个典型的刚需盘，而占比的最多的，还是在朝阳区的东南区域。

为了证明验证数据，我们还专门查了查成交记录，发现同样是59平米的房子，2022年5月的成交价为323万，2023年的成交价则是277万。

小小的一居室，暴跌46万！难怪小区整体跌幅达到17%。

但相比于小户型，三居的抗跌性、流动性、保值性都更强，很多小区的一居，不光是价格问题，更重要的事没有人接盘。

通过这组数据的对比，相信大家也明白了为什么我们总建议客户尽可能一步到位买有居住属性的两居室或者三居室。

华发颐园小区内的额小户型，很多都是业主买来出租的，甚至连燃气都没有。立水桥这边很多商住、公寓之类的，出租没问题，但如果看房子的保值增长能力，很一般。

除了跌幅最大的华发颐园，跌幅前十的小区中有30%是朝阳区的东南区域，也就是垡头、北工大区域。

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朝阳区买房，部分区域要慎重挑选

朝阳区是个非常大的片区，成交量一直是北京楼市中的佼佼者。

具体到市场表现，朝阳区在真实成交中有一个显著的特点，那就是签约的中位数集中在6万-7万/平的价格，在楼市下行期，朝阳买房人的单价倾向会迅速从8-10万/平区间，回落到5-7万/平区间。

相比之下，海淀买房人的价格区间则更稳定，基本维持在8-11万/平的均价中。

原因在于，海淀的购房群体，以家庭和学区改善为主。而朝阳区的购房群体，刚需上车族偏多，大家更倾向于选择“笋盘”，或者性价比较高的楼盘。

在朝阳区，所谓的“笋盘”很多，比如东南三环，还有均价不到5万/平的房子。

之前我们有位客户想买潘家园的翌景嘉园、华辉苑和百环花园三居室。

翌景嘉园在潘家园，均价不到5万/平，价格听着是很便宜，但周边连老破小都6万多/平的地段，它为什么这么便宜？因为这个小区最开始是商住房，很多房子都是电采暖、没燃气，这种房子有几个人会买来住呢？

华辉苑曾经是三环里最便宜的公寓，但这么多年过去了，华辉苑顺利在涨幅上跑输周边所有楼盘。

原因在于，东南三环，潘家园-松榆里-十里河这片区域，原来以批发市场为主，周边学区、商业配套都一般，虽然属于三环但属于有钱人看不上，没钱人买不起的尴尬片区。

当年香榭舍作为早期外销公寓也是以低价1300美金/平入市才打开市场，之后华辉苑、世茂（当时还叫海投）御景园、翌景家园都卖得一般。整体户型设计也不好，自住不舒服。

弘善家园属于最后一批经适房和回迁安置房，大塔楼，一梯十几户，户型设计差，部分客厅无窗，过道过长，经适房上市需缴纳较高税费。

白环花园的户型，则是一言难尽。

这类房子也不能说完全不能买，具体情况还得因人而异，但如果想要跟住大盘保值增值，尽量还是不要碰硬伤房。

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适合刚需的房源，朝阳区较多

目前来看，朝阳区群体总量是比较大的。

由于朝阳区的产业主要还是集中在望京、国贸、亚运村这几个区域，从居住品质兼顾交通的角度看，东南部三环至四环区域是北京潜力巨大的区域，尤其是十八里店的规划。

往北看，朝阳区的老北苑是朝阳刚需值得选的片区。

这里的区域成熟，虽然配套设施不算是顶尖的，但三甲医院和有品质的商业综合体都有。

教育资源方面现在已经介入了朝阳外国语的学校体系，和新北苑接轨。地铁有5号线和即将开通的17号线，整体配套都算的上优质。

除了老北苑，朝阳区的刚需在望京花园东区也有值得选择的楼盘，这里的楼盘密度比较高，以新型钢结构为主，整体居住品质还不错，未来的流通性也会更好。

再往南可以看看双井的双花园小区、CBD总部公寓等等。当然了，具体的房源，还得根据个人情况而定。

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600万起，上车北京“潮流”区

这些年朝阳区的房价一直没能赶超东西海，核心原因是学区，朝阳的教育，在过去是很难和东西海匹敌的，也就在近些年不断教改后，才有几个称得上优质学区的地方。

比如亚运村、太阳宫、双井、望京等。

在朝阳区买房，如果不考虑学区，800万以下，600万以上，是可以买到一套居住品质还不错的房产的。

如果是800万左右的预算，朝阳区的新盘小三居会是不错的选择，比如京投发展北熙区，东坝的保利天汇等。

不过保利天汇相比之下更像是一个投资盘，因为周围空地较多，其投资潜力与未来周边地块的规划密切相关。目前，要想获取优质房源，只能等待偶尔的清退机会，因为市场上现有的房源大多不理想。

如果是优选次新二手房，那么在新北苑、朝青、奥森等板块，都能选到不错的房子。

如果预算在600万左右，则可以看看朝阳区的亚运村、惠安西街、安贞、西坝河-枣营等区域，这个预算，基本可以买到两室一厅的优质产品。

之前还有朋友问朝阳区的70年产权公寓能不能买。

虽然这类公寓基本都处于朝阳区的核心地带，比如大望路、酒仙桥、丽都等板块，是高档公寓的代表，居住很值也很高。

但实际上这类房子的目标客群还是比较窄，流通性问题还是存在的，所以对于这类房子，还是要仔细权衡。

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