来源 DD 魔都房房房

过去十多年，我国居民实物资产占比约80%，其中约60%来自于住房。

中证协《中国资本市场投资端改革研究》

因为见效快、对经济的整体拉动效应大、居民杠杆率高，所以在经济复苏的很长一个周期内，房地产都是我国经济复苏的引擎。

但是近三年，随着房地产投资收益率减少，哪怕是在信贷社融高增长的情况下，居民加杠杆的行为也并不明显。

也就是说，大家买房贷款少了，这就导致了当前经济复苏的特征是一种慢慢回升的“弱复苏”。

而未来中国经济增长动力要进一步加速，居民或非金融企业的杠杆率增加必不可少。

于是近一年的楼市主基调：降贷款利率、降首付、降贷款门槛、逐步放开限购。

利好政策一条接一条出，每当这种时候“房价暴涨论”就会重出江湖。

什么形式马上扭转啦，赶快来售楼处买房，拉满杠杆马上就能大赚一笔。

销售极度兴奋的时候，我就劝你越要谨慎。

01

是降门槛还是加杠杆

今年9月份，广州率先把二套首付降到了4成；11月，深圳取消750万豪宅线标准，降低二套首付至4成。

12月14日，12月14日，北京、上海先后发布楼市新政，均包含差别化调整首套及二套房的首付比例，调降房贷利率，以及对普宅认定标准进行优化等。上海首套住房最低首付款比例调整为不低于30%，二套住房最低首付款比例调整为不低于50%五大新城及宝山6个行政区，二套住房最低首付款比例调整为不低于40%。

从挂牌量来看，新政后上海二手房的挂牌量并未出现极端上升局面，尽管挂牌有增加，但总体比较平稳。

业内人士分析，在经历了“认房不认贷”市场的大起大落之后，大部分购房者对于新政能够比较理性地看待。

效果虽然看上去不那么立竿见影，但要说新政没用也是过于简单粗暴了。

如果说之前的“认房不认贷”释放的是资格问题，那么新政更多的还是在存量里调动情绪。如果你觉得没用，那么大概率你其实并不是政策针对的那批人。

能承担杠杆压力，置换更优质的住房，眼下当然可以出手，因为新政策本来就是在降低改善群体的上车门槛，让二手房市场开始流动。

但是普通刚需选手，我真的劝大家量力而行，买房要谨慎。

因为根据国家统计局公布的数据：

2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0，其中，住宅待售面积增长22.2%。

去年1月-11月，住建部数据显示：二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创历史新高。

一手房要去化，却越卖越多；

二手房遵循市场经济，性价比越来越高，甚至开始瓜分新房的大部分市场。

都没人来站岗了，新房靠什么信心上涨？

要知道，杠杆的支点是溢价。

当房子增值周期拉长，溢价变弱变慢，杠杆一旦用不好，就是很重的负债。

现在刚需面对的，所谓的降低准入门槛，本质上就是加杠杆。

每次市场有点水花，部分中介销售就是夺命连环call——

“房价要暴涨啦。”

“错过这个村没这个店。”

“现在加杠杆就是在赚钱。”

大家还是需要基于大盘的行情，有一些自己的判断。

刚需购房者，基本上买一套房都是掏空6个钱包。

可现在的市场，大部分房子只要能保值，就阿弥陀佛吧。

刚需强行加杠杆买房，几乎约等于让一家人背上几百万的负债，工作占据所有生活，除非你说我这辈子就为了房子活。

要不然，日子大可不必这么过。

02

加杠杆搞不好倾家荡产

还是那句话：杠杆的支点是溢价。

如果现在的房地产市场还是十年前“买到就是赚到”，那你大可把杠杆拉满，但是你要清楚，现在是2024年，杠杆一旦用不好，就是很重的负债

假如购买上海的改善型住宅，月供3万，年支出36万，再加上生活成本，小孩教育、老人赡养等等，即使将房贷转为其他贷降低月供，百万年薪的家庭也很难承受，更何况是我们刚需呢？

去年年末，篱笆网有一则热帖。

楼主想趁现首付和贷款利率都不太高的情况下，加大杠杆买新房。

现如今你会加大杠杆买新房吗?

RT

首付35%，组合贷65%最新得知个好消息

名下网签过的安置房，没办产证，网上拉不出单子属于首套资格。这样我就是首套首贷了，留下这套房养贷款，实在还款吃力就卖掉冲贷款，

这个方案我觉得有风险，但如今低利率的情况下感觉可以拼一拼。

大家的看法呢?

评论区画风出奇一致，全是震惊和劝阻。

楼主，你最大的问题是思想还停留在10年前，潜意识里觉得房子还会涨，会大涨，买到就是赚到

未来还会有人来捧着更多的钱贷更多的款来找你接盘

现在基本面变了，你现在要做的事情是

1 先提高认知

2 避免踩坑

3 保住本金

4 最后才是投资赚钱你前面三点都没做到，凭什么能直接跳过前面三点，直接赚到钱?

手里没啥好资产，还在为国报效。大好人呐。

新房一直在涨价，本质上就是个骗局

专门收割你这种人用的骗局

他们看到的就是新房在不断的涨，所以会去追涨觉得买到就是赚到

其实他们根本不知道，新房涨价和他们是无关的不代表他们买的房子在涨

他们买下来后的房子就是二手，他们的二手根本不可能以当时新房的价格卖的出去

换到10年前，大家估计举双手双脚赞成楼主加杠杆的行为。

因为过去十年，在房地产疯狂上涨的红利之下，太多人，太多例子，都在实打实地教育我们：

买房子，一定要买踮踮脚才能够到的房子，把杠杆用足、预算撑满、差一点钱，借也要借出来。

这是能发大财的。

可现在不是十年前。

我们见到了太多因为房贷产生的悲剧。

法拍房数量不断在增加。

再等半年到一年，我们公司月底裁，都准备拿赔偿金冲房贷呢，所以还能熬一阵子。等6-10个月先不到工作就开始踩踏了。

法拍房数据早就不报了。还活在梦里。国人要面子，首付跌掉也在默默还款。别杠，你全国看看

去年，山东滨州的贾女士由于失业，房贷断供，走投无路，最后点燃了家中的天燃气，跳楼zs。

40岁的贾女士三年前就和丈夫离婚，当时手里有一笔钱加上有一个稳定的工作，就按揭购买了滨州某小区的房子，当时的房价在1万元一平的样子。

在滨州那样的小城市，这样的房子勉强也能算改善住宅。

当时，贾女士大概是对生活充满信心的。

但是这几年，受大环境的影响，贾女士的收入减少，房贷加生活成本，让她倍感压力。

她已经还不起房贷了。

想把房子卖出去，哪知现在的行情根本不和当时一样，房价比当初下降了不少，就算房价一降再降房子也无人问津。

房贷断供几天之后，不堪重负的贾女士，选择走上了一条不归路。

有网友说：贾女士是被房贷逼死的。

贾女士那样的悲剧远远不是个例。

根中国执行网最新显示，现在中国失信人有860多万，基本集中在30岁左右的青年人。

被列入失信名单的人员，基本上都是已经没有任何还款能力或意愿的。

不是不想还钱，是真的没有钱可还，变成了俗称的“老赖”。

他们多数是创业失败、房贷断供。

中国人口是14亿，负债人口大概9亿，差不多每100个就有一个失信人。

这860万人无力支撑的背后，是860万个支离破碎的家庭。

去年，一种被称为“职业背债人”的新兴职业悄然兴起。

新理财杂志把这个职业的出现归结于：居民的高杠杆加之购房者对杠杆风险认知的不足导致的扭曲现象。

虽然现在利率降低，贷款条件宽松，但是还是希望大家能冷静，量力而行。

以上正文仅代表个人观点。