原创： 杰瑞 魔都房房房

魔都房房房首先祝大家龙年快乐，大吉大利！今天的内容是粉丝来稿，95后沪漂小哥，焦虑一整年没有走完的上海买房路。

大家好，我叫杰瑞。今天想来跟大家分享我在2023年一整年在上海考虑买房和各种看房的坎坷历程。写的比较仓促，更像流水账，但的确是我真实的经历。

首先说个前提，一直到现在，我还没买到合适房子，内心依然各种焦虑犹豫。一年间经历了太多各种计划、变化、调整、预期大起大落等等……感觉人都有些emo了。

介绍一下我自己基本情况：我是典型的沪漂青年，没有上海户口，男生，苏北淮安人，95后生。做视频和图文制作应用处理，私企工作，已经落户上海。收入一般，积蓄一般，算是工作稳定平淡。

我在2022年结婚，老婆也是沪漂，内蒙人（不是草原牧民，就普通居民），也在私企工作，做财务。还没有孩子，有点想丁克，但双方父母叨叨催促得紧，压力很大。

我把自己说成是沪漂，而不是新上海人，一定程度上是因为我相当长一段时间内，依然觉得在上海只是一个适合工作的地方，也许打拼几年后，我还是会离开上海，去到一个相对生活更轻松的城市。当然这个概念在我有了在上海买房那一刻起，已经发生了微妙的变化。

上海夜景

我在2018年大学毕业后就来到了上海工作，中间离职过，放荡不羁爱自由，社保中间也断过（这也导致了我实际上到2024年3月才连续本地社保满5年有全上海区域的外地户籍购房资格）。

来到上海后我一直租住在嘉定新城白银路地铁附近的龙湖霖珑公馆，月租金2800元左右（60平的公寓），住了大概五年，非常习惯和喜欢嘉定新城的生活环境，所以不管工作怎么换过，都没有搬离这里。

关于买房，其实之前早在2019年1月，当时全国房价都在处于快速上行区间时候，我自己外加家里人的担心未来房子买不起，就在家里资助之下，跑到苏州买了一个房子，至于住不住或者要不要去苏州发展，其实并没有想好。就是当时也没有上海购房资格，而苏北人嘛除了上海就是喜欢苏州，就买了。

苏州房子当时购买还想了些特殊处理办法才买到，也有一定要求虽然比上海门槛低很多。当时是高利率（商贷利率5.88%）、高房价的次顶峰，总价213万购买了苏州相城区4号线活力岛站附近90平的房子 （毛坯），对比上海，算中环附近位置吧。直到现在，我还在每个月还苏州房贷5500元。

关于购房的预算，说实话有些复杂和各种变化，因为要分卖掉苏州房子后的预算和苏州房子卖不掉的预算。这个在之后明细说明，总之也是想尽量不再问双方父母伸手要钱，能自己首付少一点，多贷款一些上杠杆。

区域的选择嘛，我自己上班在11号线地铁的普陀区真如附近，老婆上班在普陀区长寿路智慧广场。因为强烈喜欢嘉定新城，又可以考虑嘉定新城，也考虑市区非核心区域的老破小。纯自住，不期望未来能有升值，但至少别买了就亏。

面积户型，反正满足有个两室就可以了，自己两口子能住，外加老人有时候万一来能有个地方落脚。

至于新房二手房，虽然更多年轻人特别是新上海人和沪漂更倾向买新房，但我无所谓，重要是便宜，其他都还好，老破小也不是特别在意。社保积分嘛，基础50分，2018年7月开始工作，几十个月的社保，真不算高。

在上海买房的念头，其实也是在2023年7月才开始真正萌发。那个时候，家里双方父母开始对我们两口子催着要孩子了，虽然之前跟老婆商量了至少有“短期丁克”的一致打算，但感觉很难扛得住。苏北是回去不了，苏州眼看也离自己越来越远，不得不考虑在上海安家买房。

2023年7月

双方父母开始催要孩子，态度很坚决。虽然都远离上海不在身边，可以短期先敷衍过去，但在上海安家的念头不得不认真打算起来。沪漂→“新上海人”概念的转变也伴随萌生。

前面讲过，由于社保曾经断过超过3个月，我按照非上海户籍计算购房资格，实际上要到2024年3月才有机会满连续60个月。当然放到今天，虽然金山部分区域、青浦新城、奉贤新城和临港已经满足资格，我从未考虑过在那些地方买房。

不过房子可以先看起来，准备着，毕竟买房是一个有一些时间周期并且谨慎的消费动作。

不得不说我租住的嘉定新城实在是太喜欢了，城市界面崭新漂亮，配套齐全，商业、绿地、公园、文体设施、学校、大医院，应有尽有。至于交通方面，11号线到市中心虽然也要不短的时间，但是这个通勤我和老婆习惯了也能接受。

反正是提前看房考虑，嘉定新城和市中心非核心位置的老破小都在我们的考虑范畴。

和所有刚需买房人一样，最最重要的是钱怎么办。由于之前在苏州买了房，虽然是贷款的的，但是也挖空了父母的口袋，实在不想再问父母要养老钱了。但彼时的上海（2023年7月），还在执行认房又认贷的政策，因为苏州有贷款记录，所以上海算二套购房需要7成首付，压力巨大。

所以当时的打算是先计划把苏州的房子卖掉，然后拿到的大约100万元现金，加上现在手上现金，争取首付220万，总预算420万，买个小房子。对于有真正购房资格到来的2024年3月，还有足足超半年时间，不算太急。

彼时的全国楼市，整体房价已经开始呈下滑趋势，颓势首先在很多3、4线城市尽显。上海和苏州，不管是新房二手房市场，也开始有点显得吃力，但更猛的房价大跌还在后面即将到来不可阻挡。

老婆建议先从考虑市区老破小开始看起，反正就住在嘉定新城，随意看附近二手都行。

因为两口子工作都在普陀区，从23年7月份开始看了普陀区的曹杨路、隆德路、金沙江路等附近老破小。房子老一点是真不在意，交通上能过得去就行，地铁不太指望，毕竟有了地铁在附近，价格就贵了。周边便利的配套才是比较看重的。

7月的上海二手房价还没有开始大幅下滑。普陀区曹杨新村是上世纪繁荣起来的工人新村聚集板块，也是非常典型的老人社区，走在街面上，满眼60+银发路人。认真看过两套套曹杨6村的房子，那时候要7万多单价，50多平的超小两房也要350万+以上。

这个价格单纯看单价，真心是觉得有点贵。当然曹杨新村一带优点也不少，虽然在大家认为比较拉跨的普陀区，但内中环的交通还是便利，大板块非常成熟，该有的生活配套都有。成片的老工人新村很多也做了“美丽家园”改造，单纯论居住，能接受。

普陀区曹杨六村

后来又去了彭浦新村看房，对，就是那个讲静安区梗经常被带上的彭浦新村。正好有个同事娘家也在彭浦新村。作为静安区的中环外部分，彭浦新村明显比普陀曹杨便宜了，350万+在彭浦能买到70平房子了。彭浦的房子是傍晚时分下班后看的，虽然有点破落，但是烟火气还不错。

2023年8月

时间来到8月，2023年的极端气候让全球多地都异常的高温，上海竟然还算好，暴热的天气不算多，也没有真正在这一年遭遇台风正面袭击。

热天里，也“奢侈”了几把，就近看了看嘉定新城附近的几个新楼盘，就当打样看热闹了。两大热门楼盘“嘉悦云上”和“理想之地”肯定逃不掉。不得不说还是新房样板间看起来真舒服，对比前面几个老破小，观感效果完全是天上地下，建造品质好（至少介绍中有好的展示效果）、户型设计好、装配交标好、小区规划好……

当然，新房的物业管理费是比老破小贵不少，都在嘉定新城了，嘉悦云上要4.5元，理想之地要5.2元。生活成本对于我这样刚需买家来说，也是个不小压力。

嘉悦云上也就真的只能是看看了，它最后的收官第四期8月就卖完了，等不到我的资格满足，而且分数要求还不低。当然单价4.98万元折算下来，就算是1楼位置也要402-420多万元，叠加彼时的认贷二套，我最少需要280-290万首付。

理想之地则是个超级网红大盘，它吸引我的不光是因为是新房，而是它的综合素质算是在全嘉定算最强了。有嘉定新城地铁站就在旁边算TOD、有中信泰富万达广场商业体、有三甲的瑞金医院北院配套，周边其他设施配套非常完善，城市界面更是不用说，就是两个字“舒适”！

嘉定新城理想之地效果图

而这个庞大小区内的未来社区规划也很炫目，已经记不清当时销售给我傲娇的表达他们未来的全景微缩城市大社区概念了，总之非常吸引年轻人的眼球。更重要是，理想之地体量大，大概率开盘要持续到24年3月我有购房资格时候，这就让我保有了一丝念想。

理想之地89平的小3房，看一房一价表，最低也要420多万，能卖掉苏州房子就好办多了，当然，项目的超高热度和当时一期认购的高分，也是让我比较担心未来够不上。

这一段时间的看新房，算是练手摸摸市场的底吧，毕竟苏州房子也还没处理，距离有购房资格也远。看了几次，还是心理上觉得贵，就打算等等晚一点接近有购房资格再说吧。

2023年9月

2023年的各种事情变化真的是来的都比较突然。就在9月1日，上海突然超预期放松楼市政策，执行“认房不用认贷”的政策措施。这意味着因为我在上海没有房子，不用管苏州有贷款购房的记录，如果我买上海首套房，可以享受首套房最低仅35成首付（彼时）的资格了！

上海认房不认贷新政

人的心思就那么一下子活络起来了，原本的各种因为需要二套首付7成比例过高而舍弃考虑的房子，都又峰回路转，可以再考虑起来了。

当然，随着新政的发布，也同时意味着市况不好需要救助，周边都是针对楼市唱空的声音，上海的楼市比7月更加冷清，多个板块的二手房价开始了年内肉眼可见更大幅度的下滑。（当然更惨烈的还在后面）

苏州楼市情况则更糟，我当机立断，马上准备认真卖掉苏州房子赶紧备战上海购房。

距离我上海24年3月有购房周期还有半年，预计时间上应该是谈谈卖掉差不多合适了。

因为苏州房子已经交房但毛坯状态没法住人，所以我原本就在当地多个中介挂牌了，90平毛坯现房，原本挂牌价240万，当然是偏高，之前我还本想能卖到至少能保本持平当年的购入价+利息成本。但9月的苏州包括我那个小区已经是竞相出货的态势。

我的毛坯房

直接通知所有中介拉到215万元挂牌，狠一点，争取能抢跑一把。有客户尽量能谈，诚意快出。

心里盘算的差不多了，苏州房子如果卖掉之后，我上海买房可以微调一下，总预算大概450万，首付能付个230万左右，公积金贷款100万，商贷120万左右，压力不算是很大。

2023年10月

这个月上海的楼市继续下挫，看到更多新房认购甚至都不要积分了，当然我心目中的白月光理想之地仍然需要高分。

苏州房子挂牌降低后，小区内有装修好的房子比我的更有优势，我那房子真正去问价看房的人很少，比较着急，一狠心，再次调低挂牌价到210万元，已经算是大出血了。

事情在10月20日左右终于迎来转机，苏州中介打电话来跟我说，有个非常诚意客户来看房两次了，想跟房东接触谈谈实际底价。

赶紧谈赶紧谈，开了个远程的微信语音会议，还真是个诚意客户，扬州人，老人给在苏州工作的孩子买房子。价格上面我最终希望咬死195万到手，哎，其实已经亏本卖了。

苏州房子所在的未来岛区域

苏州房子当年总价213万买，195万的底线，算上贷款利息实际亏损能达到45万！怎么办呢，从2019年到2023年，这几年间，楼市发生了巨大的变化，苏州从买房也设置门槛限购到之后24年1月彻底放开，整个由盛及衰的过程我都经历了，只可惜没能早点下决心跑掉。

我身边认识的不少沪漂或新上海人，其实不少都有在上海工作但是在环沪买房的经历。原因也很简单，想买房，但是上海或者是当年限购门槛太高或者是资金不够，就退而求其次选在环沪了，当然，那几年环沪周边的中介们是真勤快真有说服力，让你不买都觉得错过了大红包！

同公司里，就有东北人同事买了苏州太仓，安徽人同事买了苏州昆山，隔壁公司有个河南的漂亮小姐姐买了苏州汾湖……有人买在了环沪最高点的2021-2022年，自己跟我一样，住也从来没去住过，也只能接受现实。

环沪周边

哎，不扯那么多了，赶紧跟意向买家认真谈，通过苏州本地中介，最大的问题价格体系基本算是谈妥了，195万的心理低价有望守住，买家还需要跟我见面确认才算放心。其他的首付周期、交接方式、贷款内容，基本线上达成了大致共识。

苏州的毛坯房能在这种冷清市场里找到明确意向买家谈得差不多，已经算是烧高香了。10月的最后那个周五，我找了个上海本地的二手房交易专家老哥，把一些苏州房子沟通下来的细节交流下来，问题又列了一大堆。自己没什么经验，最后决定周末去苏州谈判带上老哥老法师一起助阵！争取拍定交易。

哎，命运总是弄人，我自己和老哥去苏州的高铁车票都买好了，结果傍晚时分苏州中介突然打来电话带来噩耗，那个意向买家放弃了，让我明天不去苏州了！WTF！什么鬼。

仔细了解了信息，原来这个买家是真诚意，又自己去了小区看了第三次，结果遇到小区里的人了解到，我那房子对门的邻居不好相处，这消息小区里不少人竟然都知道了，我远在上海也没去住过，当然不了解。买家很在意这个事情，怕以后入住各种扯皮麻烦，就不愿意了购买！

我有点着急，好不容易找到这样能有结果的买家，要是跑了下一个不知道何年何月，计划中的卖苏州买上海可能又要打乱节奏。顾不得太多，晚上继续通过中介跟对方联系上，再次开了个线上会议沟通。恼火了，说不通，买家礼貌性上线聊了没几句，就决绝的表达不买了！

只能连夜退票，苏州卖房拍板行泡了汤。后续的连锁反应现在才是刚刚开始。

2023年11月

到了11月，不管是上海还是苏州，整体房价已经开始呈现更快速度下滑，各种二手房大砍价大折扣的故事到处流传，还有看到上海新房市场认购数据明显变差，内环内的一些楼盘也完全不要积分了，远郊更是卖得很差。有点慌了。房产熊市来的更猛了。

跟老婆商量了后续策略，苏州还是得继续挂牌卖，哪怕是继续拉低挂牌价，把210万调整到了205万元。心理成交预期也不得不继续调低。

本来心态有点爆炸，但是上海这边二手房也在跌价，之前看的类似曹杨新村那种均价7万的老破小，现在最便宜的已经有5万左右单价（之后到12月份实际成交更下吓人），心理也能平衡一点。想着那边的亏损，上海的降价相互抵消，只能这样安慰自己。

曹杨新村老破小大跌价，到12月最终成交更吓人

还有各种各个板块二手房价跌价的消息出来，甚至浦东内环内发生了1800万元学区房被砍价到1317万成交的鬼故事！

浦东内环内学区房大跌价

又开始看上海二手房，多是趁着下班时间傍晚去看房，曹杨新村还是很心动，再去了几次，看了几个房子，按照卖掉苏州房子的预期，外加24年3月能交易，但是周期都没法这么长，都没谈拢。其实更重要是价格没法定下来，毕竟苏州房子还悬在那里。

11月的中旬，后来有个同事想在嘉定新城周边买房子，我也顺带一起跟着去看了看，开了个车，集中了一整天时间，约好了中介，去看了几套二手。还把新晋的热门新盘，位于南翔板块的绿城留香园样板间也参观了一下。

二手房全都在嘉定新城：中信泰富一二期，绿地秋霞坊，盘古天地等小区，走马观花整整8套房子，都算二手次新房。同事对每一套房子都做了详细笔记。

我自己是看上了一套盘古天地的房子，就在我租住公寓的旁边不远了，环境是非常熟悉和喜欢。90.5平的3房，得房率高，单价4.7万不到，总价也不高420万左右，谁知道中介费+契税+增值税将近48万！（彼时上海尚未迎来非普住宅标准大调整），这些房子之外的额外费用占比要超过10%，实在是有点心不甘。

嘉定新城盘古天地

那天所有的房子看下来，一个明显的阻力，就是所有房子的税费都不低，特别是因为当年买入价比较低，按照彼时大部分住宅都是非普住宅的算法，不少房子增值税都相当的厉害，在交易费用中占比很高，特别不划算。（事情很快就会在12月迎来转机）

哎，所以说就算是上海新房不断涨价，也有人愿意去买，对比新房只有契税这一项，还是很划算的。

说起新房，南翔的绿城留香园是真的好。位置好，就在11号线陈翔公路地铁站旁，比嘉定新城更靠近市区两站；旁边就是上海最大的商场南翔印象城MEGA；周边生活气氛舒适，该热闹该烟火气的都有；绿城的品质也是有口皆碑的。

南翔绿城留香园

看了很多自媒体的所谓绿城留香园评测，说了好多小区设计、户型设计、样板间细节优点等等，都不如自己亲自去参观一下感受来得好。嗯，作为一个理工科直男，不知道怎么表达更合适……

绿城留香园的1-2楼房子，3房的95平，450多万总价也能拿下。其实现在才发现，在我看这么多房子里面，最现实的dream house还真的就是留香园了。

哎，如果，其实没有如果了，如果当年19年没有在苏州买房，而是把那些钱存下来到现在，也不用贴补这么多年的利息成本，亏不了那些苏州房子得钱，我基本可以很从容看留香园买留香园了。

留香园销售告诉我他们最后一期可能放到24年春节后卖，时间上我是可以，但是钱上面，哎，心痛。

鉴于这次集中看房经历发现二手次新税费太厉害，所以后来次新房我再也不看了，只打算看老破小。

2023年12月

话说，各种房产宽松新政不管是上海本地的还是全国范围的，集中在23年下半年开始轰炸，都麻木了，真的是市场越不行，才会越宽松。人都是喜欢稀缺品，有门槛的才是好，越降低门槛，大家越怕怕，更不愿意下手了。

12月14日，上海出台大动作宽松楼市政策，上个月看房感受到的税费偏高问题，几乎解决了大多。大幅调整非普住宅标准、降首付比例、降利率。受惠的应该就是我这种买房人了吧。

上海20231214楼市新政

我基本上首付3成就能买房了，之前看过的那些嘉定新城二手次新，大部分增值税都可以在新标准下直接免掉了，真心算是利好。

但是另外一边，到了12月下旬苏州的房子越来越难卖，房子一周基本上来不了1-2个人看客，偶尔有人出价也越来越低，中介天天让我降挂牌价，让我很不舒服。195万的心理底价是肯定卖不出去了，妈的，有点窝火。

心里一横，干脆不卖了，开始看苏州自如租房，是不是把房子委托给他们装修再出租出去算了。

当然，上海买房梦并没有碎，只是大幅度降低预算，既然房价还在跌，就期望能专门看老破小，看能不能在实况不好时候捡得到漏。苏州房子不卖了，总预算从原来的450万降到300万以内，而首付比例如果按照新政后的3成，总体只需要100万左右启动。

可怕的事情持续发生，同事给我看了一个内中环的1999年小区位于大华板块的康泰新城，成交单价也到了4.6万多一点点。很矛盾，心态发生了微妙的变化。一方面觉得捡到便宜大漏房子机会也许更多了，但也担心后续房价还要跌多久完全没底。

上海内中环康泰新城成交

我是刚需，不是投资客，不指望买了房子能涨能赚，但至少别买了就跌吧，头疼，真的不知道什么时候是个底。

2024年1月

元旦过后决定出租苏州房子给自如，全盘委托，自如帮我装修花费14万多，前五年因为要挖去自如投进去的装修费用，所以每个月租金1000元，五年以后每个月租金有个3000多元。

因为毛坯自己出租也最多1800-2000元，加上自己又不在苏州，还有空置期之类的也麻烦，所以租给了自如拉倒。

苏州那房子几年里面是断了卖出的念想，也不知道这个决定是否正确，还是该继续咬牙发狠降价卖掉算球。想想虽然苏州比不了上海，好歹也是全国经济发达城市排名靠前的，也是特大规模城市，不至于说未来差到哪里去。

自如租房

上海最近的新房认购，基本能触发积分的算是凤毛麟角的少，那啥大环境不太好的状态下，很多人好像都调低了购房的预算，房产投资客们估计都调转了方向。

股市也是开年后不断的跌，好烦，我自己有个6万元多买的股票型基金，跌掉了38%，当初还不如买到余额宝或者微信理财的好。

1月的第一个周末，突然有个惊喜发现，嘉定江桥的北江桥，也就是老江桥镇里面那边有一些很便宜的小区（名字我不想讲，怕你们看了去跟我以后抢！），70平顶层带阁楼实际使用将近120平，还近地铁14号线嘉怡路站不太远，才250万左右！

江桥老街附近

这样我苏州房子卖不掉，也完全能买。虽然问了同事们，都说江桥更像一个大大的城乡结合部，环境一般，另外还说顶层阁楼不好，冬冷夏热，但是我一直有个阁楼梦，一个属于自己的小天地，所以我是看了挂牌信息很喜欢。

上次本来打算陪我去苏州的老哥，又来给我吐槽江桥的周边环境真的一言难尽……后来想想两百多万还要啥自行车？就跑去看房了，又是傍晚，小区又是黑漆漆的第一印象，房子一梯四户……还是挺拥挤的。比预期中还是有点落差，但价格便宜，距离市区还不算远，挺犹豫的。

人呐，在做重大决策事情上，总是会在情绪上受到各种身边信息和声音的相当影响。经济比较那个啥，各种宽松新政还在不算的出，都看麻了，再加上房价真真切切还在下降，就想冷静冷静，等过完年再说……江桥房子信息存着，但细节不给你们看！

1月30日是个大日子，先是苏州上午全面放开住宅限购，所有都不限买了，随便来，赤裸裸抢人。没想到下午上海直接放大招，外环外单身购房直接满足社保要求就都放开！

上海20240130宽松新政

真的是越放越期待更多宽松，我也寻思着是不是上海干脆年后把所有限购要求都取消得了，自己反正资格也要到了，都无所谓，对我没啥影响。

一天之后，苏州消息传来，苏州彻底放开限购后，换来的则是多个挂牌二手房源大幅降价，这，不就是乘着宽松机会夺路而逃吗？

苏州新政一天市场反应

2023年2月

快过年了，提前给老板请了个假，这次是跟着老婆去内蒙古她娘家过年，异地组合夫妻就是这个麻烦，春节过年选择总要各种权衡商量，还好我们两口子没有因为这种事情闹啥矛盾。

网上各种微信购房交流群里，还在看来看去，惦记着上海房子的事情。各种二手房价崩塌的故事还在上演，看得越多，心态越差，也越开始质疑现在是否真的适合上海买房吗？

*陆家嘴和花木二手老房子价格崩塌

也许我现在的状态，应该不能再叫做“沪漂”了吧，我强烈希望在上海买一套自己的房子，却又不得不综合各种“负面”的杂音，来评估是否现在购买合适，还是继续小确幸的继续我在嘉定新城的租房生活。

上海房价到底了吗？真的可以捡漏了吗？春节后的小阳春会涨价吗？我会踏空吗？江桥藏起来的“宝藏”阁楼有人跟我抢吗？上海会不会很快彻底放开限购？如果彻底放开会大家夺路而逃还是从此回暖？……

心里想得有点多，抉择更困难，不如先春节好好休息下放平心态，哎，还有苏州那边跟自如租房估计有得拉扯的事情……

祝我新年快乐，也祝大家新年快乐，买房路上，都不易！

我自己的真实经历终于讲完了，有点啰嗦，但足够曲折，理工科男生，讲话没啥技巧，欢迎在评论区来一起吐槽哦，说说你的经历。