来源：莱坊

随着城市的发展和经济结构的调整，作为曾经逐步转向新兴产业和服务业，为城市带来更多的活力和动力。在这个转型过程中，杨浦区始终坚持“创新引领、开放发展”的发展理念，打造良好的政策环境和服务体系，吸引了众多优秀的企业和人才落户，助力其转型升级。

作为产业升级过程中的必要载体，杨浦区的写字楼市场也在不断演变和发展，呈现出更多元化、更分散化的发展趋势。写字楼分市场从单一板块五角场逐步扩展至大连路和杨浦滨江板块，甲级写字楼供应量也在逐年加大，目前杨浦区甲级写字楼存量已达到117万平方米。

写字楼的主导需求也正在发生转变，从以前的制造和贸易企业向高科技、互联网和TMT公司转变。相信在未来，杨浦区将继续保持其强大的市场竞争力，走出了一条创新转型发展的新路子，成为上海科创中心的重要承载区。

01 经济实力

优等生的亮眼“成绩单”

地区生产总值：

2076.97亿元

杨浦区2022年实现地区生产总值人民币2076.97亿元，按可比价格计算，比上年增长2.1%，位列中心城区地区生产总值增速前三甲。

税收收入：

1280.27亿元

2022年全年完成税收收入人民币1280.27亿元，同比增长15.5%。

工业总产值：

80623亿元

2022年全年完成工业总产值人民币806.23亿元，比上年增长4.8%。

招商引资：

4182户

全区2022年全年新引进企业总数4182户(含分支机构)，其中，新引进注册资金1亿元(含) 以上企业77户

对外经济：

1098亿美元

实际使用外资金额10.98亿美元，同比下降0.3%。

3007亿元

外贸进出口总额300.7亿元，同比增长20.1%其中，出口总额 189.3亿元，同比增长28.4%。

常住人口：

119.92万人

2022年末，全区共有常住人口119.92万人，比上年减少3.13万人。

02产业发展

一核引领、两翼齐飞、多点发力

在“一核引领、两翼齐飞、多点发力”的城区发展格局下，着重突出建设杨浦滨江、大创智、大创谷、环同济这四大功能区。

大创智：大创智核心区发挥数字创新优势推动产业升级突破，大创智拓展区打造科技创新核心区，加快构建更加完善的创新生态

杨浦滨江：推动大连路总部研发集聚区高能级发展，推动滨江南段打造在线新经济总部秀园”，推动滨江中北段打造在线新经济“研发创园”

大创谷：长阳创谷和互联宝地深耕人工智能+产业，凤城巷和水丰路文化创意街区拓宽文创产业发展格局，城市概念园和复旦软件园着力打造新一代信息技术产业集群。

环同济：打造环同济创意产业集聚区，加快构建全产业链设计服务生态体系。强化“环同济”品牌建设打造“大创意”产业交流高地，提升公共空间品质。

“+四五”杨浦产业发展格局

图片来源：上海市杨浦区人民政府官网

03优势产业

新兴产业抢占未来

“5+5+2”产业体系

5先导产业

人工智能、区块链、工业化联网、位置服务、数字文化

5大优势产业

现代设计、低碳绿色、科技服务、体育健康、新能源和智能网联汽车

2大基础产业

商贸服务、都市产业

数据来源：《2022上海外商投资指南》

入驻企业

哗哩哗哩、达达集团、优刻得、小红书、美团字节跳动、千寻位置、北极星云、复旦微电子声网科技、复志科技(3D打印)、纬景储能(新型储能)

04区域特色

高校云集，人才资源充沛

高校云集是杨浦独一无二的区域优势，多年来杨浦充分利用这一优势，成功实现了从“工业杨浦”到“知识杨浦”再到“创新杨浦”的飞跃。杨浦区汇聚了复旦大学、同济大学、上海财经大学等10余所知名高校和百余家科研院所，高校数量超过全市总量的三分之一，其中“双一流”高校4所，国家一流学科30个。丰富科教资源形成的人才优势使得杨浦区在创新策源方面相较其它区具有得天独厚的优势和动力。

10+ 知名高校

复旦大学、同济大学上海财经大学上海理工、上海海事大学.....

20万 在校大学生

本科生占上海的1/5研究生占上海的1/3每年毕业学生超过3万人

23家 国家级专精特新小巨人企业

国家级专精特新小巨人企业数量为中心城区第一

20家 大学科技园

7家国家级大学科技园占全市一半以上

05写字楼市场

科创企业云集

过去十年，杨浦区的写字楼项目主要集中在五角场及大连路区域。杨浦滨江以及五角场北扩区域将成为新的甲级写字楼开发和投资热点。

目前，杨浦区的写字楼平均租金约在每天每平方米人民币5.16元

区域内市场平均空置率约为19.6%，写字楼面积去化稳定

杨浦甲级写字楼租赁需求主要来源于科技和互联网企业且主要集中在五角场北扩区域以及大连路区域。

主要租户：

政策性导向发挥磁石作用，使得产业聚集效应显著。五角场人才资源优渥促成大量小规模的TMT企业入驻。作为杨浦最新兴的市场，杨浦滨江的地理位置以及较好的入驻政策，吸引了不少科技行业头部企业。如：美团、字节跳动、哗哩哗哩等。

数据来源：莱坊研究部

写字楼未来供应

大创智规划以及杨浦南滨江的提速开发，杨浦未来写字楼市场供应预计将集中在五角场北部延伸区域以及杨浦滨江，未来五年市场新的供应将不少于130万平方米。

杨悦晨

Regina Yang莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管

杨浦区正着力打造成为全球一流的中央商务区，这将为整个区域带来巨大的经济和社会效益。一方面，杨浦区正在加快推进产业升级，力争成为创新创业的重要聚集地。另一方面，杨浦区也在推进城市综合改革，已开展了一系列城市规划调整和市政基础设施建设。杨浦区将继续通过产业转型有效提升区域竞争力，吸引更多的产业和资本聚集于此。我们认为杨浦区的未来发展前景非常乐观。随着产业升级和城市综合改革的深入推进，杨浦区的知名度和地位不断提升，区域发展潜力无限。

李章南Jonathan Rideout莱坊上海商业物业服务部主管

“从需求端来看，在线新经济，互联网及高科技产业，电商产业都是杨浦区的重点产业。从杨浦知名大租户的产业来看，与杨浦区的产业规划和结构规划还是保持一致的，知名租户也是集中于五角场、大连路和杨浦滨江这些子市场。TMT企业，贸易及物流企业目前是杨浦区租赁市场上最活跃的行业类别。从供应端来看，杨浦的很多重点项目都将集中在杨浦滨江，例如合生创展杨浦滨江项目、东方渔人码头，以及超大城市综合体八头，杨浦滨江的写字楼市场将变得尤为活跃。”