来源：毕明东 商办互联

SAT（Seeing and Thinking，观察与思考）。SAT十大关注写字楼，是商办互联推出的“值得市场关注典范写字楼”的简称，我们搜集整理热点商务写字楼发生的市场事件、交易案例、运营举措等案例信息，以资产管理视角来审视、思考和借鉴，从而发现写字楼资产管理的规律和趋势。

上半年，我们关注了10个经典写字楼项目，今天就给大家带来分享。（排名不分先后，顺序按照名字开头字母排列）

北辰中心，这个楼盘是在北京的亚奥区域，之所以关注她，首先是因为她上半年的业绩不错，金融、手游、新医疗等产业的知名客户纷纷进驻，亚奥这区域我认为既没有中关村和望京的产业那么高度聚集，也没有CBD那么丰富多彩，反而都是一些以国有金融、产业科技、现代服务等大型企业为代表的租户，之所以这样，我认为是区域的整体城市环境、写字楼载体的高品质等等因素造就的，而这个地方的租金平均水平也不低，location确实很重要。

北京中海商务中心，这个楼盘是中海商务推出的城市更新项目，位置在西城区的阜成门，与金融街核心区一路之隔。但我之所以关注她，不是因为她优越的地理位置，而是由于她是资产管理精细化运营的典范，无论是上半年推出的商办主理人活动，还是在数字人应用、写字楼双碳目标的实践，以及从轻到重的多元化产品打造，都是值得行业同仁学习的，我认为她们很好的践行了资产管理思维的用户思维、流量思维和产品矩阵思维。

鼎好DH3，这个项目就更加知名了，中关村的门户位置、城市地标、被收入北京市城市更新白皮书的推荐项目，可以说从一开始诞生就始终有光环。除此之外我认为，鼎好被多个大型的企业所青睐、洽租，最终由于一些复杂的外部因素，虽然这些大客户与鼎好失之交臂，但是足以证明她的高品质是被人认可的。鼎好的发展历程，告诉我们资产管理的长周期思维和入市周期的重要性，加油吧，鼎好。

东方梅地亚中心，这是一个位于CBD核心区，光华路上的标准写字楼，与央视大楼一路之隔，2007年开发建设，当时是CBD核心区唯一专为传媒行业量身打造的写字楼。她在上半年二度流拍，即便是评估价格的5折也没有成交。这里面的核心因素我觉得，一个是这个项目的产权不够完整，其中一小部分是散售给小业主的，另外一个原因是项目在市场上出售的时间过长和背后复杂的债权关系，但是就项目本身而言，我认为将来一个有实力的买家接手、精心整理后，还是有很好的办公价值的，大家关注。

京印国际中心，这个项目跟上面的鼎好是一个投资基金旗下的两个项目，都是知名地标改造而成的商改办写字楼，追溯历史的话，前身是知名的大康鞋城、后来是国美旗下的悦秀城，直到被这个投资商入手。京印位于丰台区南二环边上、北京南站咫尺之间，由于项目是商业改造成的，所以产品的空间层次非常丰富和灵动、平层的组合与纵向的面积切割，做到了开合有度，主要是对光影、平台的处理是项目一大亮点。此外，项目有2万平米的商业部分，就让她不仅仅是一个写字楼了，而是城市级商业中心。

郎园Station，郎园Station是位于朝阳区的将台路区域，也是一个旧厂房改造的城市更新项目。我一直关注她，是因为她们重度运营的操盘手法，从郎园Vintage、郎园Park等一系列产品都是如此，坚持打造核心文化IP，建设产业环境和品牌认知，比如美食节、电影节、艺术节等IP的打造，以及中央火车站、仓酷、准点剧场等这些特色场馆的运营。郎园的操盘团队修炼的是从重资产到轻资产,强化产业IP价值的思路，这条路不容易，但是做好了确实价值含量高。

侨福芳草地写字楼，你可能会问了，CBD核心区那么甲级写字楼，怎么关注了一个不在核心区外沿的项目呢？那是因为，我认为她本来可以更好的，但是由于长期的操盘思维落后和关键大客户挽留决策出了问题，导致现在的市场业绩不够亮眼。侨福芳草地写字楼的硬件部分那是没的说的，孪生兄弟侨福芳草地购物中心也是具备很好的品牌效应，但是可惜商业和商务的品牌价值是无法形成有效互动的，建议写字楼核心团队好好看看我讲过的资产管理的现金流思维。

首钢园·六工汇写字楼，这个写字楼项目上半年出租业绩不错啊，感兴趣的可以市场上打听一下。客户结构以大型国有企事业单位、传统产业升级、以及一些发展中的实力型科技企业为主。我认为这个项目的操盘过程，反映了资产管理项目的投资目标属性、差异化定位、和坚持长周期价值的思维模式。现在石景山单一业权的优质办公体量230万平方米，租金127元，而这个价值的兑现是需要时间沉淀和投资方的耐力去收获的，上半年周边的几个楼盘，首钢园、金安中海都迎来了转机，所以，耐得住寂寞、才守得住繁华。

星地中心，这是一个位于酒仙桥商圈的写字楼项目。今年3月份，星地中心作为朝阳区指定的互联网3.0产业基地正式揭牌，重点发展人工智能、XR、区块链、物联网等产业支撑技术和其他的数字文化产业支撑平台。这意味着一些符合产业政策要求的企业，今后在进驻这里时就能够享受一些政府的产业扶持政策，包括租金，这就是项目营造的产业赋能价值、价值护城河，目前除了网易数字产业中心之外，还有其他的一些数智科技、影视科技等，产业客户占比在70%以上。

远洋乐堤港，这是远洋集团在北京副中心、运河商务区第一个大型的综合体项目，整体上包含商业、写字楼和公寓三部分。就在6月30号，乐堤港购物中心已经火热开业。关注她是因为项目在位置上的地标属性、高品质的建筑空间，以及副中心、运河商务区的整体发展我认为也进入到一个全新阶段。目前区域有多个优质写字楼同时进入市场开始招商、招租、运营，不是过去的那种都整售给大的金融财团，一卖了之。而且据我所知，副中心对于企业的落户门槛也已经下调，开始与市场接轨，未来会更有烟火气，更加接地气。