来源：丁祖昱评楼市

昨天，中央人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10个基点。

LPR的上一次调降是在去年8月，之后一直按兵不动，至今已有10个月。2021年底至今，一年期LPR已累计下降30个点，五年期以上LPR已累计下降45个点。

如果从2019年8月LPR改革算起，至今年6月，LPR已经发生了9次变动，其中包含几次不对称调整。

作为房贷利率报价的参考基准，五年期以上LPR的调整将对购房者的房贷产生直接影响，LPR下行代表购房者的月供额度降低，购房成本也将随之下降。此次降息后，房贷利率已降至历史低位。

从国家统计局6月15日公布的5月宏观经济数据看，当前经济虽延续修复态势，但主要生产指标的增速均有所回落，说明经济修复的内生动力不强、需求不足等问题仍在持续，企业和居民投资预期尚未修复，经济复苏还需政策的进一步支持。

此次LPR报价下调将有助于稳增长、降成本和提信心，但一次LPR的下调作用有限，如果要解决当前信心不足及预期有待提振等问题，后续仍需要采取进一步的“稳增长”政策，以促进需求修复。

01、房贷利率降至历史低位

此次LPR下调在市场的预期之内。

6月7日，央行行长易纲在赴上海调研，并在随后的讲话中表示，人民银行将按照党中央、国务院决策部署，继续精准有力实施稳健的货币政策，加强逆周期调节，全力支持实体经济，促进充分就业，维护币值稳定和金融稳定。

其中，“加强逆周期调节”的表述引发市场关注。货币政策的逆周期调节通常指向降准降息等总量宽松工具。

6月8日，六大行集体宣布下调活期及多个长期限定期存款挂牌利率，并带动股份行、农商行存款利率下行。当时市场普遍认为，银行存款利率的下调是在为下调MLF利率铺平道路，以引导降低LPR。

从央行逆回购利率下调10个基点，到6月15日是MLF如期下调，以及昨天LPR的调降，各项边际宽松的政策措施开始从预期变成现实。

按照住房信贷政策规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点（5年期以上LPR-20个基点）；二套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR加60个基点（5年期以上LPR+60个基点）。

此次5年期以上LPR下降10个基点至4.2%，意味着购买普通住宅首套房贷利率下限降至4.0%，二套房贷利率下限降至4.8%，已降至历史低位。

以100万元商业贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，按基准利率计算，月供额可减少58.54元，总利息支出可减少约2.1万元。若以200万元贷款金额、30年期等额本息还款计，月供额可减少约117元，总利息支出可减少4.22万元。

由于居民对收入预期偏谨慎，目前楼市中以刚需、改善为主体的需求，在按揭首付和月供上的压力较大，因此，本次降息对促进楼市企稳有一定作用，但每月的月供节约几十元或者上百元仍然难以缓解市场主要客群在首付和可持续支付月供方面的压力，可以预见，提前还贷的风潮还将会继续。

有媒体报道称，昨天LPR下调后，已有上海的银行跟进，表示新发放的按揭贷款利率将按照新LPR定价，首套房的利率调整到4.55％，之前是4.65％。

02、LPR下调是起点？

最近连续发布的5月份经济运行及金融数据显示，我国的生产需求正在逐步恢复，就业和消费价格总体稳定，经济运行保持恢复态势，但金融数据连续两个月不及预期，5月社融、信贷、M2等数据同比增速全面下滑，尤其是居民中长期信贷消费偏弱，加杠杆意愿不高，可以看出经济复苏的内生动能不足。

今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，各城市政府可对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。今年以来，已经有超过40个城市降低首套房贷利率下限至4%以下。

根据贝壳研究院监测的数据，2023年6月，全国百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。

据CRIC重点监测的30个核心城市数据显示，5月各地楼市环比表现冷热分明，除成都市场保持火热外，前期略显低迷的武汉、济南、宁波等都有不同程度的触底回升行情。反观合肥、嘉兴、徐州等城市，经历了前期的放量后市场回归理性。

今年4月以来，全国新房及二手房销售热度有所回落，部分房企的经营压力再度提升，市场情绪又趋于悲观。因此，此次LPR下调可能只是开始，要达到提振经济、扭转预期的效果，还有待后续一系列配套支持政策的出台。

市场对于“救市”的期待也并非凭空而来。6月16日，国务院常务会议指出，“针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好”“围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施”。

市场普遍预期，央行开展降息并引导LPR下降仅是宏观政策发力的起点，后续还有更多增量政策在路上。

本月LPR调降，再次传递出稳增长、促发展的政策信号，进一步稳定市场预期，提振市场信心。

根据CRIC监测数据，5月百城成交环比降3%，同比增15%，北京、上海、深圳等一线城市高位回落。同时，购房者对未来经济形势、出生率、结婚人数、收入、房价等的后市判断，均显示出信心不足，市场整体呈下调趋势。

此次LPR下调及最近高能级城市非核心区域优化限购等放松政策，对提振购房者信心和楼市销售的正向提升虽有一定效果，但作用仍然有限。

我们认为，未来政策的发力点还是稳信心。经济要稳增长，稳地产的重要性不言而喻。从今年前5月的数据看，房企的投资信心恢复速度和力度均不及居民置业信心。因此，有效防范及化解优质头部房企风险，缓解房企经营压力，应是下一步房地产政策的重点。