来源：丁祖昱评楼市
2023年6月15日，国家统计局发布2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
总体来看，5月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。
相比上月“整体趋稳”，5月全国多数城市“跌声一片”。
70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。
我们认为，接下来不同城市分化行情将延续。部分前期热点城市诸如上海、杭州、成都、合肥等预期迎来短暂盘整期，整体成交热度或将因楼盘扎堆入市、客户分流等原因转降；武汉、南京、苏州等城市基本面较好的二线城市成交热度预期稳中有增；天津、重庆、郑州等依托刚需刚改驱动的城市短期内成交难见明显起色，预期还将低位持稳一段时间。
中央和地方政府有望加快推进稳楼市政策出台，进一步探索丰富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求，修复市场信心和预期。
01
24个城市新房价格环比下跌跌幅前五全部为三线城市
6月15日，国家统计局发布2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
从新建商品住宅看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。
5月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，房价下跌城市数量增加至24个。
从近一年70城新房价格环比涨跌城市数量变化来看，2023年1月起，70城新房价格环比开始止跌回升，一直到3月70城新房价格环比上涨城市达到64个，4月70城新房价格整体环比涨幅收窄，上涨城市个数维持在62个。
5月房价下跌城市数量明显增多，市场回暖遇阻。这也符合目前各地新房销售蓄客较难，房企销售压力较大的市场现状，在这种市场压力下，自然会带动房价走势疲软。
具体到环比下跌的城市来看，环比下跌的24个城市中，三线城市占比近七成，二线城市有7个，其中跌幅排行前五城市全部为三线城市。其中跌幅排名第一的大理已经连续两月排跌幅榜首，跌幅也由4月份的0.5%扩大至0.8%
对此，国家统计局新闻发言人付凌晖在答记者问时表示：今年2、3月份，随着经济社会全面恢复常态化运行，前期受到压抑的住房需求较快释放，房地产市场出现一定反弹。随着经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场也逐步进入常态化恢复运行。从价格看，5月份70个大中城市商品住宅销售价格基本稳定。尽管房地产市场仍在恢复，但房地产市场目前还面临不少困难。从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
02
近八成二手房价格环比下跌不少城市供求关系失衡
从二手住宅看，5月份70个大中城市二手房表现较新房市场明显更弱。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。
5月份，70个大中城市中，二手房住宅销售价格环比下跌城市达55个，占比近八成。
从近一年70城二手房价格环比涨跌城市数量变化来看，二手房也与新房一样经历了连续三个月的上涨，但二手房整体市场表现不容乐观，2023年2月份以来各地二手房房源的挂牌量都出现明显增加，二手房交易周期明显延长，不少城市供求关系失衡。
具体到环比下跌的城市来看，跌幅排名靠前的城市分别为上海、厦门、济宁、北京、沈阳、南京、兰州、徐州、温州、安庆、宜昌。
一直以来，北京和上海的二手房市场都较为坚挺，2023年5月北京和上海的二手房环比跌幅居前本身可以认为是一个重要的信号。
从上海方面来看，CRIC数据显示，2023年5月上海全市共成交二手房1.53万套，环比下降13%。
目前二手房市场卖家和买家之间的心里博弈明显。卖家方面，有的人希望把自己手上的二手房卖掉换新房。有的人认为市场现在处于一个高点，未来经济不稳定，是不是应该把手上的二手房换取现金以备万一。而买家方面，则更愿意去购买新房。
从上海新房价格指数来看，同环比皆保持上涨，其中同比涨幅排名靠前。由此可见，目前上海市场新房确实更有韧性。
北京方面整体走势也与上海类似，2023年2-3份，北京楼市迅速转变成卖方市场，市场火热、成交量迅速上升，4月政策放松预期落空成交量回落，二手房住宅网签13996套，相比3月减少8309套，环比下跌37.3%。5月成交量继续下调至12982套。
与此同时，北京二手房挂牌量不断打破记录，2022年11月就已经超过10万套，2023年5月挂牌量超过11万套，截至6月最新挂牌数已超过12.05万套。
可以看到，无论是北京还是上海，二手房市场都面临着供过于求的现象，其中有很大一部分卖家有置换需求。随着二手房挂牌量的上升，目前市场已朝买方市场转变。
整体来看，目前市场压力明显，核心原因还在于居民预期尚未完全恢复，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，楼市增长动能持续放缓。
我们认为，在没有重大政策利好刺激的情况下，预计6月楼市整体延续平淡行情。
考虑到6月是上半年房企关键节点，为冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量，或较5月有所好转，但改善程度有限。
