作者：周璇 来源：上海新里洋房
4月至5月，就老房子市场而言，7千万至1亿左右的双开间产权新里、8500万-1.2亿的独栋花园洋房成交不少，一共成交了10套左右，目前市场上这类房源在售的不多，好的更少。
与之相比的是，目前市场上3000-4300万的单开间新里，2000-3800万的老公寓，层出不穷。一方面这两类老房子近期成交，去化率不到市场在售房源的10%，一方面之前市场上在售的房源还没有卖掉，新的房源又接二连三不断涌现。
这段时间，出来的老公寓太多了，武康大楼，143平2800万到手；黑石公寓，152.17平2950万到手；首长公寓，149.32平，有人报3500万，有人报3800万；登云公寓，190.12平，3800万到手。
清一色都是顶级的老公寓，六大老公寓，麦琪卫乐自由首长武康黑石；除了麦琪自由，其他都有房源在售。
上一次顶级老公寓大量放盘，还是21年，首长公寓、阿麦伦公寓、武康大楼、常德公寓等等，不管是带看过的中介，还是看过房的客户，都记得那一场场，楼下满是人头攒动，挤得水泄不通的看房盛世。
现在一套再好的房源出来，不仅没有再现2年前的看房现场，咨询的也少了很多很多，以前这些老公寓，平时被指定有房出来第一时间通知的客户很多，只是有房出来，就能吸引很多客户来看，现在这么多好房子出来，似乎也唤不起很多人的热情。
黑石公寓一直以来出来的都是朝北的房源，还是几年前看过一套在售的两套朝南打通的房源，280平以上；这次出来的黑石，如果放在以前，应该也是会被秒的，这次是当天看了10多组客户，现在评价一套房子的好坏，有带看，带看多，一直有带看，已经算是不错的了，有带看就有希望，有带看就可能有意向，有洽谈，有成交；而很多房子一个礼拜，一个月，带看都寥寥，甚至没有。
对于房东而言，当下的市场，是很残酷的，一开始定价如果偏高，卖不掉，就会慢慢陷入持销，新的房源层出不穷，慢慢热度递减。
很多房东说急， 价格降也不是，不降更不是；如果挂牌偏高，房源又没有什么显著的优点特点，降价一般是最后的出路，挺着只是浪费时间。
但是现在降价，不一定会产生立竿见影的效果，有的降了，不要说客户等着房东继续降，有些是中介都觉得价格还是贵，还是难卖，还得继续降。
很多房东说底价多少，要守住底价，其实现在很难说底价，随着时间的推移，心态的变化，资金的需求，有的曾经的底价，最终只能慢慢成为报价。
有的房东喜欢一段时间降一点，看市场没有反应，一段时间再降一点；有的房东，一下子会直降很多，现在的市场，就是一个房源内卷、价格内卷的市场。
最近，泰安路老公寓，3000万直降到2400万；另外衡山路集雅公寓，原本报价3600万，现在直降到3180万到手。
今天就重点推荐一下集雅公寓，集雅公寓，位于衡山路（高安路和吴兴路之间），地段自不必说，一流地段；范文照设计，也是曾经一流的电梯老公寓。
集雅公寓对口高安路一小的学区，经常有客户问我老公寓的对口学区，一直以来，我都是不做学区房的，只是偶尔我推荐的老房子带有学区属性，在我还是，还是以房子为主，学区这类是属于锦上添花的优点，但并不主打学区。
另外，集雅公寓近几年来，一直出来的都是57平左右的一房，这次出来的4房，203平，这种户型，集雅公寓已经好几年都没有出现了。
除了一些老公寓设置单身公寓之外，在老公寓里面，你会看见90-100平一房是常态，更有甚者的如南京西路花园公寓，120多平也就一房；150-160平两房是常态；更有甚者，187平德义大楼，190平平安大楼，214平花园公寓，217平麦琪公寓。
有时会遇到客户说想把这些户型改成3房或者4房，首先顶级的老公寓大多数是历保建筑，不是你买来想动就动想改就改的，另外更重要的是，以前的老公寓主打的就是一个气派、舒适，强调比例和尺度；如果改了，不但老的味道可能会荡然无存，空间比例也可能会失调，原来的气质可能就完全不见踪影，一味考虑房间数量功能性的客户，某种意义上说，可能不适合老公寓，仅个人愚见。
集雅公寓是现代主义风格的老公寓，对有些客户而言，可能没有古典主义或者Artdeco装饰艺术主义吸引人，但依旧有着那个摩登时代的风姿，不管是立面的线条，还是公寓内的水磨石，都非常有味道，不是第一眼美女，但是越看会越喜欢。
集雅公寓也是历史保护建筑，但是4房是原始的设计，4房在老公寓里真的少之又少，200平以上的，河滨大楼泰兴大楼西园大厦懿德公寓都不过是两房三房，标准，正四房，其实也是集雅公寓大户型明显的标志性稀缺性优点。
目前在售的这套集雅公寓，203平，3180万，租约5.5万每月，老公寓经常被吐槽，或者拿来和总价相近的整栋新里比较，租金往往不如整栋新里，但是现在单开间的新里3000万左右，也就4-4.5，5-5.5万不等，这套集雅的租约是不错的。
另外降价之后，集雅公寓这套，单价15.66万，作为徐汇区天平街道老公寓，又对口高安路一小，现在这个单价是尽显诚意的，徐汇区老公寓，武康卫乐首长，现在基本上单价报价都在20万左右，首长因为有大露台加持，所以单价会高于20万。
这套集雅，有兴趣的客户可以添加我的微信预约，添加请务必备注获知渠道和来意，非诚勿扰，谢谢！
