01 前滩+前滩南

前滩21地块

海德壹号之后，整个前滩只剩“21号地块”尚未入市。这是一个约60万㎡综合体，其大部分已拔地而起。直冲天际的住宅和办公、联动太古里的摩登商业，将成为未来两年的重大看点。

西侧与前滩太古里交相辉映，还有前滩中心与香格里拉酒店。距离三轨交汇的东方体育中心站300米，6号线、8号线、11号线已经成熟运营。此外，项目还将是规划中的19号线上盖。

21地块包括21-02&21-03两个小地块，两个地块都不是纯住宅，均配建办公楼及商业中心。

整个21地块包含2栋约200米的办公楼和办公楼裙楼5层的商业中心，还有4栋近150米的超高层住宅，预计于2024年底竣工。

前滩21地块预计可售房源共642套，住宅主力产品建面约116-245㎡。

该地块总建筑面积约38.33万方，用地面积约4方，容积率为5.7。

前滩21-02地块

地块介绍：该地块拟建一栋195米高的38层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋149.9米高的43层公寓楼。

四至范围：北至杨思西路，东至济阳路，南至前安路，西至东育路

建设单位：上海耀龙投资有限公司

变更情况：

本地块地上为1栋商业裙房，办公塔楼及2栋住宅楼组成，共有T1商业裙房、T1办公塔楼、R1住宅、R2住宅4个建筑单体；

地下为4层地下室，其中地下一层局部设有商业及会所，其余为地下停车库及设备用房等，局部夹层为非机动车库。

该地块总建筑面积约38.33万方，用地面积约4方，容积率为5.7，约384套住宅。

地块介绍：

拟建一栋159.5米高的32层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋146.05米高的40层公寓楼。

四至范围：东至济阳路，南至海阳西路，西至东育路与前康路，北至前安路

建设单位：上海耀龙投资有限公司

变更情况：

本地块地上为2栋住宅塔楼，1栋办公塔楼，3栋塔楼下部通过商业裙房相连为一个整体建筑，共有T2裙房、T2办公、R3住宅、R4住宅4个单体。

地下室单体为4层地下室，其中地下一层部分为地下车库、部分为商业及设备用房等，局部夹层为非机动车库，地下二、三、四层为设备用房及地下车库等。

该地块总建筑面积约21.95万方，用地面积约2.37万方，容积率为5.5，约258套住宅。

摊开规划地图，一个被叫做“黄浦江南延伸段三林滨江南片区”的板块，已经开始发力了，业内称之为：前滩南。

在规划结构图上，前滩南可以分为三部分：中区拥有大面积生态廊道和景观廊道，占地240公顷，相当于两个世纪公园面积，仅南北间的距离就有450m！和以商办为主的前滩截然相反！

最值得关注的三林楔形绿地部分已建成！

西区定位海派特色小镇，体现传统江南水乡风格，又融入海派文化特色。

东区定位高品质宜居社区，主要的教育配套、公建设施都在东区。

根据规划，前滩南西区有3035套住宅，东区除动迁房外有5158套住宅。东西两区共8193套住宅。

东区的多块空地为动迁房，主要集中在南北两侧。因此，未来东区住宅大概率以高层为主要住宅形式。

东区和西区最大的不同在于教育和公建设施配套，东区人口更密集，有5幅教育用地，从幼儿园至初中；而西区仅有1幅教育用地，作为幼儿园。

西区也有优势，西区与黄浦江更近，占有滨江资源方面要优于东区。

西区的纯商业体更多，未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积，是三林地区住宅配套和需求的有力保障。

而东区只有1幅纯商业，是8号线凌兆新村上盖商业（06-07，也是本次转让地块之一），依靠8号线，一站接驳前滩商业也是完全可行的。

交通方面：除了8号线凌兆新村站之外，规划中19号线将南北向穿过此地区；另外规划中26号线将东西向穿过此地区。

中企·云萃森林

中企·云萃森林一期去年已开盘并售罄，开盘均价10.5万/平。据悉，项目二期今年一批次已过会，推建面约98-125平3-4房。

「中企·云萃森林」二期将推出项目东地块，根据设计方案，东地块拟建8栋12-17层高层住宅。

该上海在售楼盘位置就在浦东新区前滩南的钟晓路近润林路，距离在建的19号线凌兆新村站直线仅约150米左右：

前滩百合园

2022年7月，绿城中国正式官宣拿下了前滩南第二幅转让的地块——三林滨江10单元，该幅地块也是前滩南西区首发项目，即前滩百合园！

前滩百合园位于黄浦江滨江一线，分为21-03、21-05两个子地块。低密度别墅用地！限高18米。

一块地同时享有前滩的规划+黄浦江一线滨江+绿城精品加持+别墅+中央公园。

该地块位于前滩板块中环线一路之隔正宗前滩南位置，直线距离前滩中心仅约2.1公里，项目本身在三林北港河道旁边，距离黄浦江直线距离也仅230米左右。

从规划设计方案来看，项目由最高5层的大平层洋房和低密的联排合院产品组成，地块北侧为洋房排布，南侧更大体量的占地均为低密别墅。

其中1-5层的洋房，面积为220平的4房产品，超高的得房率外加合理的面积分配，尺度感杠杠的，然后从户型图上也可以看出来，前后都有附赠的空中花园。据悉，洋房预计售价12.5w。

合院产品的面积在560平，共有3层空间，新中式的建筑立面，合院预计售价16w。

华润前滩南项目

据上海联合产权交易所日前披露，上海地产集团旗下子公司——上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权已被转让，成交价为35.26亿元。

这也意味着，三林滨江西区第二块土地，正式完成产权交易，该地块由央企华润竞得。

华润上次在上海土地市场公开拿地还是在2017年。

公开资料显示，这次华润拿下的三林滨江新地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

其中，25-01地块占地面积21472㎡，容积率2，地上计容面积42944㎡，为住宅用地，限高30米，共326套，套均面积约131㎡；28-01地块占地面积12916㎡，容积率1.6，地上计容面积20665.6㎡，为住宅用地，限高24米，共160套，套均面积约129㎡；28-02地块，占地面积8389㎡，容积率1.3，地上计容面积10905.7㎡，为商业用地，限高24米，共326套上海新房。

从概念方案来看，这三个地块的建设标准非常高，将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，初步方案为打造90-230m²的洋房、平层以及叠墅，都是4-9层的设计。

由于方案主打海派风格，结合了上海不同的老派风貌区，打造了不同风情的产品！

值得注意的是，以上地块设计方案是早于华润拿地的，未来【华润三林滨江项目】具体会有什么改动，也是未知之数。

目前这也是继2022年7月19日，绿城中国以底价拿下了三林滨江南片区西部滨江沿线10单元21-03和21-05地块之后的，三林滨江西区的又一次土地出让，未来该区域还有大量土地挂牌。

据了解，前滩南西区目前一共分为6个项目包，由上海地产旗下三林滨江进行一级开发，六个项目公司分别招商，目前已经陆续完成了宏昌置业和德泽置业的招商，德茗置业、筠铭置业也已经在上海联合产权交易所挂牌，两宗地出让底价在160亿元以上，未来将会持续推入市场。

02 临港

（1）105片区，临港新老大

可以说，临港105片区是最具潜力的板块，它有以下四点因素：

1、景观资源：105片区在所有环滴水湖片区，是唯一一处坐北朝南的区域，这样的资源是105片区独享的。

2、交通赋能：在建中的两港快线的赋能，它的建成将彻底激活105片区、乃至整个滴水湖区域对外连接的交通，相比于16号线，两港快线就是“大哥”级别的存在。

3、规划等级：临港105片区规划等级之高，为金融片区，说白了就是“钱与资金”的交易，是临港未来的金融中心，它就是临港版“陆家嘴”，再换句话说，105片区是未来决定临港发展的上限。

4、房价因素：叠加规划、交通、景观，这里的新房也依旧维持在约3.3万/平，甚至更有一些新房只有3万/平，优势大，上海房价低，堪称临港性价比之王。

中央商务区，有300米高的临港三件套

全球首个实现境内关外概念的城市航站楼

上实望海

入市时间：已开盘，续销中，新一批房源一批次已过会

户型面积：约100-120㎡3房

上海房价：均价3.3万/平

该上海在售楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）上海房价较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）绿建三星标准，品质出众

（4）周边有社区服务设施、基础教育设施（1所幼儿园，1所小学）和绿地等规划

雅戈尔·星海云境

入市时间：二期正在续销中

户型面积：约76-138平2-4房，主力建面约100-138㎡3-4房

上海房价：均价3.3万/平

该上海在售楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）上海房价较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）日后产业能级较强

（4）有小面积产品，适合真刚需上车

中铁诺德璟宸

入市时间：已开盘，续销中

户型面积：约89-99㎡3房，约116㎡3+1房，约129㎡4房

上海房价：均价3万/平

该上海在售楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线

（2）属于105片区最低价，具备性价比

（3）日后产业能级较强

（4）产品品质较好，绿建三星+超低能耗

（2）102片区，临港最成熟区域

102片区其实就是临港最早开发的区域，也就是说在自贸区新片区尚未出台前，临港就重点开发这里。

102片区定位为行政生活区，也相对比较宜居，配套已然非常成熟，居住在此，不必等待。

另外这里的教育资源非常丰富，但缺点就是离地铁有一段距离，当然，日后102片区会有一条市域铁路南枫线的规划，还需再等等。目前片区内宅地已经100%出让完毕，但依旧有新房项目在售。

龙光天曜

入市时间：续销中

户型面积：高层约85-117㎡的3~4房，叠墅约117-133㎡

上海房价：高层均价约3.1万/平，叠墅均价约4万/平

该上海在售楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）因为是高低配，高层住宅上海房价优势极为突出

（3）别墅是目前临港滴水湖唯一产品，具备稀缺性

（4）自身带有重量级商业配套

特发学府里

入市时间：续销中

户型面积：约95-115㎡3房

上海房价：均价约3.2万/平

该上海在售楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）附近有多所大学，书香氛围浓厚

（3）产品品质较好

港城悦庭

入市时间：续销中

户型面积：约73-188㎡2-4房

上海房价：均价32956元/平

该上海在售楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）大型社区，居住氛围成熟

（3）周边环境较好，临近河道景观资源

（3）103片区，高等级人才在此

103片区是由科创总部湾+顶尖科学家社区+科技创新城组成，定位为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，聚焦重大科学问题和前瞻性基础研究。

作为临港优先发展的区域，国际创新协同区聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能等前沿科技产业，打造上海科创中心建设、国家科创兴国大国崛起的科技引擎，俨然就是“张江2.0”版本！

当然，因为103片区还处于开发阶段，区域内配套相对还不完善，但这里的宅地基本出让完毕。

中建·玖海云天

入市时间：续销中

户型面积：约90-164平高层住宅

上海房价：均价3.4万/平

该上海在售楼盘优势：

（1）体量较大，房源充足，日后居住氛围浓厚

（2）中建央企打造，品牌品质有所保障

（3）项目位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

鹏瑞云璟湾

入市时间：续销中，新一批房源一批次已过会

户型面积：约88-146平高层住宅

上海房价：均价33962元/平

该上海在售楼盘优势：

（1）品质非常好，具备高端基因

（2）周边规划的配套较为齐全，包括商业、公园等

（3）项目位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

（4）书院，发展还需时日

书院的存在感对于临港来说，明显是偏弱的，它的交通和城市面貌与当前滴水湖主城相比，还略逊一筹。

当然，书院也有其可圈可点之处，像中芯国际已进驻这里，高端产业的到来，一定会为书院带来人气和活力。

与此同时，两港快线也途径书院附近，未来借助两港快线，书院或也能成为临港新“黑马”。

由于相对远离主城区，所以它的上海房价就略低于滴水湖附近的新房，也是上海为数不多的上海房价洼地。

中建玖里书香

入市时间：续销中

户型面积：高层约86、99、101㎡，叠墅约120-150㎡

上海房价：高层均价2.9万元/平，叠墅均价3.4万元/平

该上海在售楼盘优势：

（1）央企打造，品质相对理想

（2）板块内有高端产业加持，值得期待

（3）板块附近有在建的两港快线

（5）泥城发展成熟，但预期不足

临港泥城其实发展的相对较早，板块配套设施相对比较成熟，万达广场也已进驻，不缺商业。

但是，泥城最大的硬伤是交通尚不完善，这里暂时还没有轨交，出行并不是十分方便，对于刚需客户来说，有些难以接受。

同时泥城也不是先行启动区，政策还不太会在此倾斜，所以它并不是临港当前重点发展的区域，那么这里的项目，基本是不被市场接受的，甚至比较难卖！

一句话，连滴水湖的新房都这么难卖，泥城想要好卖，那就更难了！

光明星城

入市时间：二期刚开盘，连同一期正在续销中

户型面积：约77-119㎡2-4房

上海房价：均价2.6万元/平

该上海在售楼盘优势：

（1）超级大盘，日后居住氛围成熟

（2）附近有万达广场，配套较为成熟

（3）上海房价相对较低，还有总价230万以内的普通住宅

（6）蓝湾，后起之秀

事实上，临港蓝湾的行政归属地属于奉贤海湾，但因为是先行启动区，它的定位就非常高。根据规划，蓝湾的目标是成为继古北、碧云、张江、唐镇之后的第五代高端国际化品质社区。

当然，由于临港楼市的热度整体有所褪去，蓝湾也如此，新房开盘也可以随意购买。

日后，蓝湾的交通主要以沪通铁路四团站为主，未来还将接入市域铁路南枫线等规划，有一定想象空间，是滴水湖之后的后起之秀。

电建地产泷悦蓝湾

入市时间：续销中

户型面积：约98-125平高层，约153-190平叠加

上海房价：高层均价2.4万元/平，叠加均价3.2万元/平

该上海在售楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）上海房价相对较低，是低总价刚需客上车的不二之选

大名城映园

入市时间：尾盘续销中

户型面积：约80-120平3-4房

上海房价：均价约2.4万元/平

该上海在售楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划

（4）上海房价相对较有优势，总价可控

陕建名城映蓝

入市时间：已开盘，正在续销中

户型面积：约90-130平3-4房

上海房价：均价约2.5万元/平

该上海在售楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划，旁边就是世外临港外国语学校

（4）上海房价相对较有优势，总价可控

03 金山

建发·观唐府

建发·观唐府位于金山新城，目前在售约93-179平3-4房，约145-188平叠墅，整盘均价约3.2万/平。

项目位置在金山新城板块比较理想，比邻金山医院；与金山万达直线距离仅约600m；与金山区政府直线距离仅约1.8km；

项目一路之隔就是前京小学，周边还有金山小学、世界外国语学校、新城幼儿园以及前京中学等，幼小初全龄段上学需求都可以满足。（本资料中学校信息仅作介绍不做入学承诺，项目对口学校最终以教育部门划分为准）

建发·观唐府把新中式风格带到了金山，品质可谓是区域翘楚，因此在金山区域，得到了购房者的广泛认可。

海玥瀜庭

金山所有新房项目都不会触发积分，这里由于地理位置太远离市区，同时交通又不便捷，所以金山区的新房，都以本地客为主，很难吸引外区客。

项目此次推出82-166平高层及叠加产品，整盘均价24273元/平。讲真，这样的上海房价，可以买到临港蓝湾、泥城、书院了，虽然也远，但好歹有自贸区这一国家级别的规划，有商业，有交通，比枫泾的优势好太多。

所以该上海在售楼盘适合于本地客户置换。