目前的临港楼市可是惨不忍睹，105金融片区应该是临港当前最好的板块了，结果上海新房去化异常艰难！
雅戈尔星海云境二期1月7日开盘，469套房子最终大筹仅收得121组客户，认购比才26%，而最终开盘当日去化也才仅仅100套房子，要知道这还是临港最好区域的上海新房！
如果再对比同时期开盘的光明星城，那么就只能用一个“惨”字形容，同是第八批次过会的上海新房，468套房子竟然只有17组客户认筹，认筹率更是达到史上最低的4%，这个成绩比金山、崇明都还惨！
这就是当下临港楼市现状，因为上海新房供应量急剧攀升，上海新房去化艰难，也引发了区域二手房整体降温！
要知道，2021年上半年临港二手房涨势如虹，101片区的陆家嘴滴水涟岸最高能冲到超过7万/平以上，如今再来看，均价只有约3.8万/平，相对巅峰期几乎腰斩！
不只是陆家嘴滴水涟岸，临港很多涨得非常凶猛的小区相对去年都出现了较大的回调，跌幅至少在1万元/m²以上：
万科金域蓝湾，从6.1万/㎡跌到4.7万/㎡
保利铃兰公馆，从6.3万/㎡跌到4.3万/㎡
绿地海上风华，从5.8万/㎡跌到4万/㎡
滴水湖馨苑四期，从5.1万/㎡跌到4.1万/㎡
碧云壹零，从5.5万元/m²跌到4.7万元/m²
宜浩佳园，从4.4万元/m²跌到3万元/m²
临港首府，从5.4万/㎡跌到4.6万/㎡
根据临港新片区住房发展十四五规划（2021-2025），5年间新增住房1600万方，20万套上海新房，其中商品住宅占比60%，约12万套上海新房，也就是平均每年2.4万套：
而去年临港上海新房供应量是1万套上海新房，接下来的4年间临港还有11万套上海新房将上市，后续供应只增不减。
根据冬哥团队统计，2023年的临港，在售、待售整体就有32盘之多，供应量继续增加：
当3万多/平的上海新房都可以随意购买，谁还会去买高达5、6万/平的二手房？
所以最终，临港楼市一定会被打回原形，上海新房遍地都是约3万多/平，至于二手房也将遍地都是3万+/平，甚至会更低，所以买临港，还是放弃投资的幻想吧。
那么当下，买临港就按照105、103、102、蓝湾以及临港其他区域来选择，虽然投资属性没有了，但居住依旧可以买！
01 105片区，临港新老大
可以说，临港105片区是最具潜力的板块，它有以下四点因素：
A、景观资源：105片区在所有环滴水湖片区，是唯一一处坐北朝南的区域，这样的资源是105片区独享的。
B、交通赋能：在建中的两港快线的赋能，它的建成将彻底激活105片区、乃至整个滴水湖区域对外连接的交通，相比于16号线，两港快线就是“大哥”级别的存在。
C、规划等级：临港105片区规划等级之高，为金融片区，说白了就是“钱与资金”的交易，是临港未来的金融中心，它就是临港版“陆家嘴”，再换句话说，105片区是未来决定临港发展的上限。
D、房价因素：叠加规划、交通、景观，这里的上海新房也依旧维持在约3.3万/平，甚至更有一些上海新房只有3万/平，优势大，价格低，堪称临港性价比之王。
临港105片区规划图
中央商务区效果图，有300米高的临港三件套
全球首个实现境内关外概念的城市航站楼
1、上实望海
入市时间：已开盘，续销中
户型面积：约100-120㎡3房
上海房价：均价3.3万/平
该上海楼盘优势：
（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房
（2）价格较低，规划较高，具备一定投资价值
（3）绿建三星标准，品质出众
（4）周边有社区服务设施、基础教育设施（1所幼儿园，1所小学）和绿地等规划
2、雅戈尔·星海云境
入市时间：二期正在续销中
户型面积：约76-138平2-4房，主力建面约100-138㎡3-4房
上海房价：均价3.3万/平
该上海楼盘优势：
（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房
（2）价格较低，规划较高，具备一定投资价值
（3）日后产业能级较强
（4）有小面积产品，适合真刚需上车
3、中铁诺德璟宸
入市时间：已开盘，续销中
户型面积：约89-99㎡3房，约116㎡3+1房，约129㎡4房
上海房价：均价3万/平
该上海楼盘优势：
（1）周边有规划的两港快线
（2）属于105片区最低价，具备性价比
（3）日后产业能级较强
（4）产品品质较好，绿建三星+超低能耗
02 102片区，临港最成熟区域
102片区其实就是临港最早开发的区域，也就是说在自贸区新片区尚未出台前，临港就重点开发这里。
102片区定位为行政生活区，也相对比较宜居，配套已然非常成熟，居住在此，不必等待。
另外这里的教育资源非常丰富，但缺点就是离地铁有一段距离，当然，日后102片区会有一条市域铁路南枫线的规划，还需再等等。目前片区内宅地已经100%出让完毕，但依旧有上海新房楼盘在售。
1、龙光天曜
入市时间：续销中
户型面积：高层约85-117㎡的3~4房，叠墅约117-133㎡
上海房价：高层均价约3.1万/平，叠墅均价约4万/平
该上海楼盘优势：
（1）配套成熟，无需等待，即刻享受
（2）因为是高低配，高层住宅价格优势极为突出
（3）别墅是目前临港滴水湖唯一产品，具备稀缺性
（4）自身带有重量级商业配套
2、特发学府里
入市时间：续销中
户型面积：约95-115㎡3房
上海房价：均价约3.2万/平
该上海楼盘优势：
（1）配套成熟，无需等待，即刻享受
（2）附近有多所大学，书香氛围浓厚
（3）产品品质较好
3、港城悦庭
入市时间：续销中
户型面积：约73-188㎡2-4房
上海房价：均价32956元/平
该上海楼盘优势：
（1）配套成熟，无需等待，即刻享受
（2）大型社区，居住氛围成熟
（3）周边环境较好，临近河道景观资源
03 103片区，高等级人才在此
103片区是由科创总部湾+顶尖科学家社区+科技创新城组成，定位为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，聚焦重大科学问题和前瞻性基础研究。
作为临港优先发展的区域，国际创新协同区聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能等前沿科技产业，打造上海科创中心建设、国家科创兴国大国崛起的科技引擎，俨然就是“张江2.0”版本！
当然，因为103片区还处于开发阶段，区域内配套相对还不完善，但这里的宅地基本出让完毕。
1、中建·玖海云天
入市时间：续销中
户型面积：约90-164平高层住宅
上海房价：均价3.4万/平
该上海楼盘优势：
（1）体量较大，房源充足，日后居住氛围浓厚
（2）中建央企打造，品牌品质有所保障
（3）楼盘位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力
2、鹏瑞云璟湾
入市时间：续销中
户型面积：约88-146平高层住宅
上海房价：均价33962元/平
该上海楼盘优势：
（1）品质非常好，具备高端基因
（2）周边规划的配套较为齐全，包括商业、公园等
（3）楼盘位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力
04 书院，发展还需时日
书院的存在感对于临港来说，明显是偏弱的，它的交通和城市面貌与当前滴水湖主城相比，还略逊一筹。
当然，书院也有其可圈可点之处，像中芯国际已进驻这里，高端产业的到来，一定会为书院带来人气和活力。
与此同时，两港快线也途径书院附近，未来借助两港快线，书院或也能成为临港新“黑马”。
由于相对远离主城区，所以它的价格就略低于滴水湖附近的上海新房，也是上海为数不多的价格洼地。
中建玖里书香
入市时间：续销中
户型面积：高层约86、99、101㎡，叠墅约120-150㎡
上海房价：高层均价2.9万元/平，叠墅均价3.4万元/平
该上海楼盘优势：
（1）央企打造，品质相对理想
（2）板块内有高端产业加持，值得期待
（3）板块附近有在建的两港快线
05 泥城发展成熟，但预期不足
临港泥城其实发展的相对较早，板块配套设施相对比较成熟，万达广场也已进驻，不缺商业。
但是，泥城最大的硬伤是交通尚不完善，这里暂时还没有轨交，出行并不是十分方便，对于刚需客户来说，有些难以接受。
同时泥城也不是先行启动区，政策还不太会在此倾斜，所以它并不是临港当前重点发展的区域，那么这里的楼盘，基本是不被市场接受的，甚至比较难卖！
一句话，连滴水湖的上海新房都这么难卖，泥城想要好卖，那就更难了！
光明星城
入市时间：二期刚开盘，连同一期正在续销中
户型面积：约77-119㎡2-4房
上海房价：均价2.6万元/平
该上海楼盘优势：
（1）超级大盘，日后居住氛围成熟
（2）附近有万达广场，配套较为成熟
（3）价格相对较低，还有总价230万以内的普通住宅
06 蓝湾，后起之秀
事实上，临港蓝湾的行政归属地属于奉贤海湾，但因为是先行启动区，它的定位就非常高。根据规划，蓝湾的目标是成为继古北、碧云、张江、唐镇之后的第五代高端国际化品质社区。
当然，由于临港楼市的热度整体有所褪去，蓝湾也如此，上海新房开盘也可以随意购买。
日后，蓝湾的交通主要以沪通铁路四团站为主，未来还将接入市域铁路南枫线等规划，有一定想象空间，是滴水湖之后的后起之秀。
1、电建地产泷悦蓝湾
入市时间：续销中
户型面积：约98-125平高层，约153-190平叠加
上海房价：高层均价2.4万元/平，叠加均价3.2万元/平
该上海楼盘优势：
（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑
（2）楼盘周边有蓝湾天地等配套设施
（3）价格相对较低，是低总价刚需客上车的不二之选
2、大名城映园
入市时间：尾盘续销中
户型面积：约80-120平3-4房
上海房价：均价约2.4万元/平
该上海楼盘优势：
（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑
（2）楼盘周边有蓝湾天地等配套设施
（3）周边有学校规划
（4）价格相对较有优势，总价可控
3、陕建名城映蓝
入市时间：已开盘，正在续销中
户型面积：约90-130平3-4房
上海房价：均价约2.5万元/平
该上海楼盘优势：
（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑
（2）楼盘周边有蓝湾天地等配套设施
（3）周边有学校规划，旁边就是世外临港外国语学校
（4）价格相对较有优势，总价可控
