2022年上海一共上新了8个批次的上海新房，共304个独立申报楼盘，93403套上海新房，合计1041.8万㎡。相比于2021年多了2个批次，23个独立申报楼盘，11573套上海新房。而且2022年上海楼盘最高单价才14.5万/㎡，预计豪宅都在2023啊~

我们也对2023年的入市上海楼盘做出过保守预测，预估至少会有276盘在今年入市！其中不乏一些神秘上海楼盘。

一级警报！！！今天文中涉及到的神秘上海楼盘可不是那些常规捂盘侠，类似长宁区的长宁壹公馆、华山夏都苑，徐汇区的承安瑞园，黄浦区的凯迪·迪美逊这些小角色能比的。神秘上海楼盘是真的悄无声息、再不出现就忘了！

1 “还要等多久”

若是说2022的上海楼市好得不得了那也是真能吹，说破大天也只能算是有几个的热门楼盘罢了，而且就算是到了2022年年底，依然有个别上海楼盘已经建造完成数年，迟迟不入市、不发声！也就是我们今天的主角：神秘4盘���

黄浦 外滩

洛克·外滩源

外滩的洛克·外滩源，作为大外滩的神秘豪宅，楼盘其实基本已经是现房，400+平大平层，非常明确就是这么大，也非常明确真的有住宅产品（数量不多），不过开发商不差钱，也并没想好要不要卖。

洛克外滩源现场实拍，2022年1月

楼盘东起圆明园路和33号公园、西至虎丘路、北临南苏州路、南至北京东路。

楼盘周边实景图

楼盘除了11栋历史保护建筑的改建外，有6栋现代建筑。同时楼盘分两期开发，一期规划建筑面积达约10万方，为住宅区、奢侈品零售、高档餐厅、酒店式服务公寓和商业办公，打造上海高端顶奢区；

二期位于一期西侧，由黄浦区171号街坊、172号街坊与173号街坊三部分组成，规划建筑面积为16万平方米。

总得来说是一个相当气派又神秘的豪宅！

闵行 金虹桥

珠江铂世古北里

珠江铂世古北里，传说中的400-600平联排别墅，外立面乍一看有点像锦绣里的叠墅风格。

该楼盘已经建造好的大面积别墅，已经明确短时间内肯定不会出售了，出租咯。（这个短时间至少好几年）

位于闵行金虹桥板块，虽然挂靠长宁古北，但却实实在在的属于闵行金虹桥板块，与真正的古北有着几条马路之隔。

当然，不可否认，中内环间的地理位置依旧还是比较优越的，紧邻徐汇、大虹桥、长宁等区域，不论去哪里都比较方便，尤其是与轨交15号线吴中路站直线距离700米左右。

长宁 西郊

宁国府邸

我们把目光投向上海传统的神秘高尚豪宅板块，长宁的西郊别墅区，来看看那里一座早已建造完成，却迟迟不见入市的真超级豪宅。不是听到西郊你就想到的檀宫哈，檀宫早已入市，但它就在檀宫一路之隔。

楼盘名：「宁国府邸」，说出来不只是豪气那么简单，那简直就是“帝王”气！

历史上，宁国府是帝王府，宁国公是帝王家。

这个楼盘，就是想跟西郊宾馆相提并论，而不是跟檀宫划为一类。期望客户不光要拥有财富，还要拥有权势和血统，这是抓住了土豪进阶的精神追求。只是，那红楼梦中的宁国公和宋徽宗赵佶宁国公都最后落得凄凄兮下场……

说它是别墅，是，又不全是，开发商做了一个完全打破传统的划时代作品。因为这个“碉堡”样的建筑体设计得太不一样了，几乎和市面上所有的低密度居住产品类型都有所区别。

怎么形容呢，每一座房子，更像一个中西合璧的四合院建筑物吧。以独栋之实，采用中国传统合院风格建筑，内部通过共享中庭来营造开放的居住环境。

其实这个神秘豪宅是我们在写上海另外一个神秘楼盘“洛克外滩源”时候，无意中从开发商百仕达控股的一份年报中发现的。

这块宅地是2008年8月的一幅招拍挂地块，占地面积13600㎡，只有20亩，容积率1.0，因为西郊宾馆的特殊存在，限高只有15米。当年3.28亿被这家base在深圳的神秘企业——百仕达控股拿下，这家公司在深圳也是做先锋豪宅起家，20年前在深圳湾就开发了红树西岸。

小区不大，一共建有12栋（无4号楼）楼，其中12号是楼王，13号是物业管理用房，实际可售11栋上海新房。单套地上建面约947-1704㎡不等，当然，地下部分面积想必也是相当的可观，超级大宅无疑了。

但是建造进度，这些年在百仕达控股港股上市年报中一直有所表达，却是一拖再拖慢条斯理。

2008年年报：楼盘将会于2010年初开始施工，并于2011年竣工。

2011年年报：楼盘预计于2012年下半年完成竣工验收并进行精装修工程。

2015年年报：预计全部工程（除由买家装修楼宇外）将于2016年下半年完成。

看从百仕达控股的上市2017年年报一直到2021年中期报，有关宁国府邸的内容，是不是有种反复ctrl c+v的既视感？

一直到2021年的中期报告里面，对于宁国府邸的进展状态，依然是还没完全验收收尾：

「寧國府邸」目前正處於驗收階段 ，4棟精裝修及7棟毛坯 、園林工程正在後續的整

改及驗收 ，因市場不穩需根據實際情況作出合適的經營安排 。

哪怕是楼盘的主体建筑完工已经多年，外观日渐沧桑，迟迟等不到入市的那一天。

如果参照隔壁的檀宫惊人的27万+单价，宁国府邸按照建面约947-1704㎡计算，至少2.5-4.6亿元左右起？另据港股年报显示，11栋待售上海新房中，还有4栋为精装修，相信这样的大宅，顶奢的砸钱式装修跑不掉，地上地下加起来一套另外花费没有个最少2500-4000万拿不下来啊。

在当下的上海新房市场，在严格房住不炒和严控上海新房备案价的大背景下，这实际能拿到什么价格？等2023看吧。

长宁 西郊

上海花园广场南区

上海花园广场南区，这名字听起来真的跟高大上扯不上一点关系，毕竟应该不算是正式定名。没关系，复地集团旗下的这个全新住宅楼盘，会豪到让你瞠目结舌！

先来看看它的位置，「上海花园广场南区」位于长宁区金浜路靠近外环线内，南面一河之隔就是上海动物园，北面就是著名改造豪宅「复地御西郊」。这里依然是上海传统高尚豪宅板块——西郊别墅区的范围。

楼盘距离奢华严肃的西郊宾馆&魔都第一别墅檀宫&神秘顶豪宁国府邸的直线距离都是1.5公里左右，距离即将土拍的上海联动价地王长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块直线距离1.2公里左右。

很快来到复地御西郊，作为在2010年复地斥资3.28亿美元收购的“上海花园广场”楼盘，北区被改造成为豪宅「复地御西郊」，南区则是这次神秘豪宅的所在。

复地御西郊

而金浜路南面的「上海花园广场南区」的工地早已开工，楼盘建造热火朝天在进展。

上海花园广场南区现场情况

咳，上海总是有那么些住宅，悄咪咪的藏在不起眼的角落，只有身临其境，才能一睹它的真面目。「上海花园广场南区」明显是要延期竣工。工地建造进度明显还早了去了。

从公开信息获悉，「上海花园广场南区」的楼盘公司上海樱花置业有限公司本身业务就是专门开发这两个地块——在上海市长宁区新泾镇339街坊1/1丘、新泾镇337街坊2/1丘地块内从事商品住宅的开发、经营、租赁，提供物业管理服务。【依法须经批准的楼盘，经相关部门批准后方可开展经营活动】

根据公开信息，「上海花园广场南区」容积率仅为0.21，仅有5栋独立式住宅（独栋别墅，地上2层，地下1层），面积将会达到瞠目结舌的大！

本工程总用地面积45653m2，地上计容建筑面积9678m2，地下建筑面积19470m2，容积率为0.21，建筑密度为13.5%，绿地率为51%，绿地面积为23283.03m2，共布置5栋独立式底层住宅（地上2层，地下1层）、门卫，KT站及治安管理室，物业管理及垃圾房，保留1栋原有底层住宅建筑。    

百度地图的地球模式截图可以看到，地块内部至少有4栋建筑物看得到雏形了，鉴于地图软件的图像采集可能滞后，有5栋超级大别墅没得跑了！

 “难道还要穿越2023”

2022年的上海楼市整体有种“一波未平一波又起”，但是政策利好上也是一个又一个的放，有种“一针未见效那就再打一针”既视感。

上海，其实整体还算相对平稳，虽然最近无论是上海新房还是二手房都一定程度上有所降温，就跟最近的天气似的。

不过以四个批次土拍，共115宗土地，无一流拍的情况看，上海新房市场的土地吸引力还是不小的。

未来上海新房供应储备“相当充足”，尤其是对于刚需、刚改、置换，像嘉定、青浦、松江、闵行，在供应上“更是源源不断”。此外，市区方面，普陀、徐汇、静安也有不少的土地供应。

而为什么很多“热盘”，迟迟不上。一方面，价格，价格口子不“撕开”，那我宁愿等着。另一方面，进度，疫情停摆的两个月，工程进度也慢了下来。此外，一些国企开发商相对民企开发商的“高周转”，动作没那么迅速，入市节奏“慢”也再所难免。

其实很多朋友仍在犹豫观望，本着“既要又要还要”的心态，总觉得下一批次或者下一个会“更好”，当然，谁不想把资金用到最优化极致呢，但是谁知道所谓的“转折点”什么时候来呢?

就像说了一年2022会入市的上海楼盘，你现在等到了吗？神秘4盘是不知道会不会穿越整个2023，口嗨一整年呢。