不知道从什么时候开始，“倒挂”成了上海楼市的热门词条。

大量投资客被一二手倒挂产生的套利空间诱惑，准备随时打新；

开发商打着“倒挂盘”的标签，喊着“买到即赚到”的“振奋”口号；

部分纯自住的购房者跟着倒挂的风向，将“投资属性”作为了上海新房的考量因素。

那么到底什么是倒挂？

简单粗暴来讲就是上下颠倒地挂着，比喻应该高的反而低，应该低的反而高。

在楼市中，一般是指二手房价格高于一手房价格。

楼市向来都是环环相扣，任何一个改变都会激起千层浪。上海楼市因为倒挂而产生了一系列的连锁反应，各方之间互相博弈，斗智斗勇。

大家都希望可以从中获取大额利润，很多不明所以的买房人也都被这股风吹得乱了分寸。

后台时不时会有粉丝问：

倒挂到底是怎么一回事？二手房价格高出那么多，好出手吗？倒挂现象还会持续多久？

今天这篇文章就会围绕这几个问题浅浅探讨一下，希望能帮助各位理清买房思路。

1 为什么会出现一二手倒挂？

我们都知道二手交易中，物品价格需要核算折旧费用，一般都会比新的便宜不少，但上海的房价偏不跟着这个规律来，bug出在哪？

其实二手房比一手房贵，并不是一个普遍现象，它只出现在个别城市的个别地段。

城市之间也会因为不同政策、不同地理位置等造成不同程度的倒挂现象。

上海的一二手倒挂主要始于2017年3月，政府严控预售证的“水龙头”，无论是新盘的数量还是价格都受到很大的限制。

当获批下来的新盘售价，低于原有的预期，而二手房价格几乎不受政策影响时，就会出现这样的情况：

同区位相近品质的二手房与一手房对比，前者是高出后者的，从这里开始，就有了倒挂的基础。

另外，上海好地段的一手房供应紧缺，需求分流至二手房市场，彼时，二手房的房源其实也不多。

当供不应求的时候，房东们开始膨胀了，涨价就成了自然而然的事，一二手倒挂也愈发明显。

最后，房地产是不动产，具备资产属性。

上海新房的房价虽说限住了，但地段的未来发展是无法限制的，房子的产品力也是摆在台面上的事实。

所以二手房的定价逻辑，还来自于对它地段发展的预期，以及对房子本身产品力的认同。

2 现在的二手房好出手吗？

从2022年整体来看，上海二手房成交量自7月达到成交小高峰2万套后，8月以来已连续3个月回落。

其中8月成交量1.9万套，9月成交量1.8万套，10月成交量1.6万套。

据上海链家研究院数据，11月份上海共成交二手房1.6万套，环比下降2%，已经是在市场的荣枯线附近徘徊，这说明当下的二手房市场整体降温。

原因主要有两点：

1.政策调控，影响成交量

2021年7月9日起，上海实施二手房源价格核验，房源没通过价格核验不得对外发布。

2021年8月6日，二手市场银行放贷正式采用“三价就低”。

也就是说原价500w的房子，可能只能按照350w的总价贷款，真实的首付款也从175w，变成272w。

自核验价实行开始，2021年的那3个月就直接开始一路下跌，这一趋势，直到2022年还没缓过来。

2. 挂牌房源增多，购买力不足

前期有很多二手房没有销售掉，库存积压导致二手房挂牌房源量的增加。

彼时，上海新房市场正在不断加速供应。购房者主要分为三波：纯自住、纯投资、自住+投资。这里面有很多人，之前可能是考虑买二手房的。

这样一来，直接又是一个大分流，最后导致二手房成交量动力明显不足。

当下二手市场降温，是一个整体趋势，但从局部来讲又不一样。

对于个人持有的二手房源是否好卖，不能直接下定论。

就像是面对二手房成交量一跌再跌，有的房东丝毫不慌，价格始终稳着。

而即使二手房价格高出周边上海新房价格一大截，也有购房者买账。

他们一个敢卖，一个敢买，这是为啥？

归根结底是因为人们对价值的认同始终如一。

价高的二手房一般都地处城市核心地段，周边配套齐全，交通便捷，社区成熟，

而大家也知道，上海核心地段开发已经接近饱和，上海新房供应逐渐往郊区扩展，成熟地段几乎没有。

另外，一二手倒挂有巨大的套利空间，吸引了很多投资客，间接抬高了上海新房的积分，所以购买上海新房的门槛相对较高。

最后，由于上海新房限价，很多开发商认为自己没有钱赚，所以对产品的质量并不用心，交房周期也一再拉长，兑现得不到保障。

3 倒挂现象还会持续多久？

虽然都在说倒挂是一个“畸形产物”，但从中获利的人可不少。

所以倒挂现象一时半会儿消失不了，只会慢慢减弱。

矛盾之处主要体现在以下几个方面：

1.

上海新房限价稳定了价格上涨预期，让更多普通购房者买到心仪的房子，但同时也吸引了大量投资客，抬高了上海新房购买门槛，进一步加剧了倒挂现象。

2.

一二手倒挂虽说违背了市场规律，但是卖房→打新的循环模式，也有利于整个市场盘活和复苏，至少在面子上能看得过去了。

3.

人性都是趋利的，谁能和钱过不去？一方面嫌投资客骚操作多，一方面自己也会被利益诱惑。

最后想说，楼市是一个闭环，有利就会有弊，倒挂看似很诱人，但其中的深浅只有自己淌过才知道。

然后提醒一下有自住需求的普通购房者，如果有人向你介绍自己是“倒挂盘”时，一定要谨慎再谨慎！

因为在考虑投资属性时，我们不是找周边的二手房作为参考标杆，而是要分析房子本身的未来价值！

最后祝大家都能赚大钱！