昨天在购房群里发布了关于古美华庭60.08分的入围分，以及后期古美华府即将入市的消息；

然后，就有小伙伴问，现在的上海新房是不是都不要积分了？

二手房现在都卖不掉，还有什么倒挂？

很明显的是，市场在下行，有些上海新房怎么还是需要积分？

这些问题其实有必然的联系，比如二手市场长期遇冷，上海新房市场也不会很好；

从而导致部分上海新房积分虽然一直在降，不过，却也一直在触发。

原因何在？因为，二手房基本已经触底；

而上海新房，即便遇冷，还是有其本身的地段价值，产业等配套的加持，购买力依旧在。

可能最终的结果就是：

某些热门板块的上海新房积分，即便是在市场不是很热的情况之下，也不会大降。

01.

关于上海新房，其实提及最多的就是规划；

不过，现如今的市场，非热门板块的规划已经相当难以服众；

很多购房者更在意的是项目周边已有规划的落地情况，以及现有的配套。

就拿文章开头提到的古美华府来说，项目位于闵行的古美；

已经成为了外环以内比较热门的置业板块之一。

不论规划，只看眼前，只有成熟二字。

古美位于闵行外环以内，西侧就是闵行体育公园，是中外环间比较优质的住区。

从分布来看，古美的轨交线路其实有3条，12号线贯穿而过；

南北两侧还有1号线和9号线可以借力。

12号线的每天的客流量不算大，不过能级不低。

能够到底徐家汇、南京西路、北外滩、南京西路。

从上面的交通脉络分布图也可以看到，在自驾通行上，古美依旧十分便利；

中环快速路、沪闵公路、外环高架，3条城市快速路环绕；而且有6个出入口覆盖。

通过中环，直达前滩、真如、大宁等板块；

上外环，抵达大虹桥，往南可以达到莘庄商务区。

北侧的漕宝路目前正在规划快速路，未来也可以减缓拥堵的现状。

加上北侧的漕河泾产业园的加持；

居住在古美的客群也比较纯粹，基本以漕河泾和金虹桥产业的白领为主。

02.

以田林板块的桂林公园为核心，半径五公里的生活圈为核心来看一下配套。

东南方向靠近上海南站，以及植物园板块；

实话说，南站板块的城市界面一般，周边老破小聚集，配套也不强势；

板块内的上海城投康健地块的房地联动价为10.2万/平；

毕竟在徐汇，超过10万也是正常。

再往东的徐汇滨江，是能级比较高的板块；

不过，对于漕河泾的工作客群来说，除非预算充足，积分足够高，可以去徐滨置业。

而西北方向就是天山、古北高端消费的板块；

上海新房价格也是10万以上。

所以，对于田林一带的高净值人群来说，未必非要往里走，也可以往外看看。

古美上海新房8.25万的指导价就显得性价比很高的了。

除了上文提到的，丰富的交通脉络，古美的商业、教育资源也很完善。

古美商业总体量靠近约50万方；

1号线莲花路地铁站上盖的3大商业不仅承载了古美的消费，更有来自莘庄的源源不断的客群。

星宝购物广场、万源城的商业等满足平常的消费绰绰有余。

更何况，稍远一点还有七宝的万科，以及徐家汇等商圈。

再比如教育资源，虽然对于整个闵行来说，不是十分优质，不过分布十分均匀；

加上民办的学校，整体的教育资源基本已经能够满足需求。

而且，古美的生源基本来自产业区的中产白领，不用担心生源质量问题。

最后的医疗其实不够完美，儿童医院和妇幼保健院都是专科医院；

虽然一个是三级甲等、一个是二级甲等，不过局限性还是有的。

03.

最后来说一下倒挂的问题。

其实，整个古美板块的社区产品比较多，年代久远的老公房也有；

新建的商品房也在不断涌出，还有别墅。

不过，即使是94年建成的平南一二村，得益于平南小学的对口优势，老公房的挂牌价也不低。

5/6十平米左右的小面积，挂牌价格也达到了8.8万左右。

历史成交在7-9万不等。

板块内的标杆万源城郎郡，今年10月的两套成交价在11-12万之间。

同样，万源城逸郡的成交价格在10-11万之间。

其实，评估一二手倒挂的现象是否能长期保持，“稳”是最重要的。

而古美，可以说是外环以内较为成熟的一个板块。

3条轨交，3条城市快速路；将近50万方的商业体量，还有均衡的教育资源；

更重要的是，能抵达漕河泾产业园，往南也能覆盖莘庄商务区，东西走向还有徐家汇、七宝等商圈。

这一系列的成熟配套、和产业加持；

加上古美的宜居程度，二手房价格也很难降级。

04.

其实，古美只是一个例子；

主要想说明的是，上海的上海新房市场，热门板块的积分不会再降了。

古美华庭最后的收官之作房源数不多，分数也相比于前期适当太高了一点；

60.08分也在预期范围之内。

接下来有望入市的古美华府与建发璟院两个可以说是竞品；

建发项目的均价相对来说高一点，8.91万；

积分有可能会降低，但不至于不要积分。

另外，类似于浦东的唐镇，主要的购买力是来自张江的高净值人群；

而张江的上海新房又极度稀缺，以至于购买力不断外流。

去年的浦发唐镇项目入围分达到了76.77分；

唐镇也是配套资源较为完善的一个板块；

2号线唐镇地铁站能直达张江；

唐镇地铁站就是整个板块的商业中心，6.6万方的阳光天地、5.6万方的恒生万郦广场。

而且大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发檀府，同样已经形成了优质的居住氛围。

网传华发唐镇项目将于2023年首批次入市，项目距离唐镇地铁站也是步行即达。

产品也是800万级的稀缺总价段，入围分会是多少？

现在的上海新房市场积分是在降低，供应量拉满的大虹桥，虹桥公馆3期已经成了续销盘；

中铁虹桥逸都、虹桥璀璨时代积分还要降低；

这很大一部分原因是徐泾的供应量太大了，积分降低也是正常现象。

不过，对于滨江住宅、内环内土地资源饱和的上海新房；

当然还有类似于前滩等倒挂比较严重的板块，积分要求依旧会很高。

有产业加持、配套成熟的地段，假如有同板块竞品同期入市的话，积分有可能会降低；

但，那些板块的上海新房还没有到不要积分的地步。