越核心地段的房子越好卖，还是因为地段好倒挂多！
但也有例外！
2022年最惨楼盘莫过于位于普陀光新的大华峯荟了，这个靠近内环，离地铁站又很近的楼盘可以用“惨不忍睹”来形容！
9月29日，楼盘首次推盘，一共才56套别墅上海新房，最终才收到12组大筹客户，认筹率竟只有：21%！
这个成绩已经堪比金山、崇明了！
如果说别墅产品价格高，受众人群少，卖得不好也有情可原，那么它的高层住宅卖得不好就真说不过去了！
时间来到2022年底，12月13日，楼盘再一次开盘，推出303套高层住宅，最终，它只收到了47组大筹客户，认筹率更是只有：16%！
比它一期的别墅还惨！
豪宅网总结，大华峯荟在如此好的地段下还能卖得这么惨的原因，主要有：
1、板块能级：光新板块的城市面貌真的很不尽如意，楼盘四周完全是老破小，没有一丝生机；
2、价格因素：无论看它的13.2万/平的叠墅产品，还是10.4万/平的高层住宅，价格依旧没有什么性价比，和其他板块相比，谈不上什么倒挂；
3、供需关系：第七批次，普陀供应量非常大，供应5盘，合计1277套上海新房，再加之浦东、静安、徐汇、杨浦等区均有大量供应，那么分流将不可避免；
4、品牌因素：大华开发商的口碑非常一般，购房者对大华或多或少都有一定抵触情绪。
综上，我们可以看到，大华峯荟只占了地段优势，但地段本身能级又不高，价格也不实在，在有众多选择的情况下，购房者为何还要买这个楼盘呢？
红盘降分，甚至可能不要分，或将成为接下来上海新房主旋律，所以2023年的楼市，市区中的普陀和杨浦新房，都会变得非常好买，对于想要买市区且分数又不高的买家而言，是个不错的上车窗口期，可以重点关注！
01 普陀新房
大华峯荟二期
大华峯荟已推出两期产品，第一期2022年9月29日开盘推出别墅，面积段为124-180平，共计56套上海新房，上海房价132000元/平，最终只有12组大筹客户。
楼盘第二期2022年12月13日开盘推出高层住宅，面积段70-106平，共计303套上海新房，上海房价104000元/平，认购情况依旧十分惨淡，最终只收到了47组客户，认购率只有16%。
楼盘所在光新板块可以说城市面貌非常一般，整个板块是老公房聚集地，几乎没有可改造空间，当然它的优势是这里可以几站路就到达长寿路、静安寺，去市区上班比较方便。
整个楼盘不光有别墅产品，它是商住办综合用地，由12幢楼组成，其中有4F-18F的住宅，5-6F的多层商业办公楼和20F的商业综合办公楼，另有1幢10F的保障房。
小区以现代建筑风格为主，运用上海市超低能耗建筑技术标准，为普陀市民带来更优质的居住体验。
目前正在续销中，不要分、不限售，可直接购买！
METACITY|天元府二期
METACITY|天元府二期，它的位置确实有优势，地铁11、15号线上盖，还有在建的20号线，同时还有上海西站的重磅加持，这样的交通在普陀乃至上海西部片区来说，都是头等。
价格，事实上，这里已有明显倒挂，该上海新房房价就是9.6万/平，周边次新二手房如今已达12万/平，如区域标杆中鹰黑森林的房价已达12万/平以上；中骏天誉的次新房也在12万/平左右，可以说该上海新房价格起码倒挂2万/平以上。
另外，楼盘是综合体，将整体提升并且带动万里和真如的城市升级，根据楼盘整体规划，将包含超15万㎡总部办公、7万㎡商业MALL、2万㎡地下商业街、1.8万㎡独栋商业、9500㎡行政公寓、10万㎡高端住宅等多种业态。
楼盘二期续销中，面积段为约104-203平产品，上海房价9.6万/平。不要分、不限售，可直接购买！
新俞里
新俞里楼盘位于武宁路、曹杨路、真华南路围合而成的三角形区域内。毗邻普陀“一轴两翼”功能布局中武宁路科创发展轴。地块原本是沪上最老的工人新村，2017年完成了搬迁签约。2020年9月8日，新俞里楼盘正式开工奠基。
楼盘用地面积17201.45平方米；总建筑面积94367.44平方米；将建设成住宅、办公综合体；包括3幢高端精品住宅和1幢精品办公楼。住宅产品面积约120-242㎡3-5房，上海房价107800元/平。
楼盘标配一线品牌全屋智慧系统，德国旭格门窗、霍尼韦尔新风（E\F户型）、威能全屋地暖、罗格朗智能家居等。
楼盘周边三轨环绕，11号线枫桥路直线距离约250米、14号线中宁路直线距离约350米、3号线曹杨路直线距离约900米。
周边还有love大都会商业广场、星光耀广场、天汇广场（绿地缤纷城）等业态。
品尊国际
品尊国际位于普陀真如板块，楼盘三期已开盘，正在续销中，整盘三期共计970套上海新房，面积约102-205平3-4房，首期推出264套体量，上海房价109800元/平。
品尊国际三期楼盘位置就在普陀区府村路上，品尊国际二期的西北面，依然是临近轨交7号线岚皋路站不远。
品尊国际本身是集住宅、酒店、办公楼、大型商业于一体的多业态都市综合体，旁边即是弘基时尚生活中心，周边配套非常不错。自带商业品尊和美广场，弘基时尚生活中心等。
另外，楼盘自带童星幼儿园(品尊国际部)，周边还有上海市洵阳路小学，上海市江宁学校(石泉校区)，管弄新村小学等；还有上海市同济医院（三甲医院），上海市普陀区中医医院(万里分部)等医疗。
招商苏河玺
招商苏河玺是普陀最优的楼盘，它一期2022年12月25日开盘，入围分达到了72.84分，并且开盘当天就清盘，可以说这个成绩非常理想。
楼盘地段优势非常突出，位于普陀武宁，是内环内苏州河北岸的一小片区域，同时，武宁是普陀区内较靠近上海市中心的板块，也是普陀区地段最繁华的居住片区之一。西南侧是长宁区，东南侧是静安区，能同时享受这几大核心区域的强劲资源。
它最突出的优势就是交通，自驾出行有内环高架路，东西向都有上下匝道；还将实现超便捷的6轨交汇：轨交3、4号环线、7号线、11号线以及13号线，加上新开通的14号线，四通八达的黄金区位，出行畅通无忧。
武宁板块内的商业，最具代表性的就属环球港了，环球港是金沙江路站上盖的巨型商业综合体，也是普陀目前的地标建筑。这里除了大型商场，还是5A甲级办公楼，另包含五星级的凯悦酒店。
楼盘上海房价10.52万/平，对于一众普陀新房来说，十分具备优势，所以该上海新房一期开盘就迅速售罄。
招商苏河玺二期预计2023年第一批次继续推盘，依旧以100平三房为主，总价千万置业内环，优势太明显了！
天汇玺
武宁还有一全新盘，为招商保利新世界武宁楼盘-天汇玺。楼盘方案已公示，将推出520套高层上海新房，联动价10.52万/平。
预计2023年第一批次过会，毫无疑问，该上海新房或也将成为普陀又一高分潜力盘。
根据规划：楼盘将拟建4栋17-33F住宅、1栋4F住宅、1栋14F保障房以及部分配套用房。
楼盘位于内环内普陀武宁路板块，临近苏州河，直线距离约500米，景观资源优越，占据城市最为稀缺的水景资源。
天汇玺紧邻3、4、7号线镇坪路站，直线距离仅约650米。3站可达静安寺，5站人民广场、7站陆家嘴。周边约1公里范围内还有11、13和14号线。
桃浦新房盘点
桃浦，在老上海人的印象里可能是个环境没那么好的工业区。
但事实上，在普陀区新的一轮规划中，桃浦的定位是仅次于副中心真如的“地区中心”，桃浦的新定位是科技、创新，与15号线沿线的漕河泾开发区、虹桥古北、长风公园互相呼应，形成上海一条新的科技走廊，主打智能产业。
从2013年起，普陀区桃浦智创城围绕“国际创新城”定位，加快从老工业基地到绿色生态城区的脱胎换骨式转型，努力打造中心城区转型升级的示范区、上海科创中心重要承载区。可以说，桃浦的规划能级是非常高的。
仅谈商办规模，桃浦智创城规划的商办体量甚至超过了前滩！
总体而言，目前桃浦新一轮的建设才刚开始不久，各项设施相对薄弱，可能是中环附近配套最弱的区域。不过，得益于其优越的地理位置，交通方面是可圈可点的。
地铁方面，刚通车的15号线作用非常大，好似打通了桃浦的任督二脉，前往上海高能级区域的时间大幅度缩短。
今年，桃浦板块陆续出让了几幅宅地。
7月25日上海第二轮集中供地竞拍首日，普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)026-01及037-01地块均溢价出让，宅地的联动价都是8.3万/㎡。
金茂以35.29亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)026-01地块；
宝华集团以11.72亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)037-01地块。
一方面从规划政策的持续落地，另一方面从土地出让的情况就不难看出，桃浦板块绝对是值得期待的！
桃浦更看重的是科创，桃浦板块规划的科研设计体量达约76万方！未来吸引的人才数量，创造的产值，桃浦板块绝对是值得期待的！
金茂桃浦楼盘规划容积率2.5，中小套型不少于70%，至少提供597套住宅，联动价8.3万/平。
如今规划设计图和效果图已释放：
宝华桃浦楼盘，暂命名为桃浦紫薇花园，是一幅商住混合用地，涵盖了85%的住宅以及15%的商业，规划容积率2.5，中小套型不少于70%，至少提供266套住宅。
9月份，宝华又竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块，成交楼板价47712元/㎡，溢价率9.38%，房地联动价83000元/㎡！
规划设计图和高清效果图如下：
中环桃浦智慧城楼盘（普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）027-01、039-01地块）规划设计方案公示。
今年9月，上海第三批次土拍中，中环投资以总价约305000万元，竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）027-01、039-01地块，地块出让面积31385.2㎡，容积率2.5，溢价率0%，成交楼板价38872元/㎡，房地联动价83000/㎡。
楼盘地块东至祁连山路，西至规划绿松路，南至常和路，北至古浪路。
长风嘉佰道
长风板块的新房已十分稀缺，待入市的新房只有宸嘉发展长风楼盘，容积率3.7，房地联动价9.8万/平。
今年6月1日，宸嘉发展以底价637000万元竞得普陀区长风社区W060602单元PT0268-09地块，该地块就是长风嘉佰道。
楼盘位于长风板块，属于内中环，东侧即是长风公园，与13、15号线大渡河路站相距非常近。
地块为商办混合用地，出让面积约6.06万方，楼盘为居住及办公楼地块，其中住宅仅占30%，住宅套数下限607套；其余部分均为办公楼用地，且办公部分，仅有40%为可售业态，对开发商的运营能力和资金要求都非常高。
目前楼盘具体信息暂未释放，上海楼市揭幕将持续关注，敬请期待！
02 杨浦
保利越秀和樾天汇
保利越秀和樾天汇与此前的网红盘仁恒海上源一街之隔，楼盘第八批次过会，推出建面约99-169㎡3-4房，上海房价11.5万/㎡。
根据规划：楼盘将拟建8栋住宅、2栋租赁住宅、2栋保障房以及部分配套用房，合计624套住宅。
该上海新房优势是周边有12、18号线双轨交环绕，距离18号线＆12号线江浦公园站约0.5km；距离12号线宁国路站约0.5km，而且3km范围内拥有上海市内环大型商业集群。
保利珑誉二期
保利珑誉楼盘一期于11月开盘，318套上海新房，638组入围客户，入围分65.84分。
二期已于第八批次过会，推出174套约99-179平产品，上海房价9.9万/平。
保利·珑誉拥有“一桥、五隧、双轨”立体交通路网，向西无缝串联“滨江黄金三角”之一的北外滩，向南则直通陆家嘴北滨江与金色中环带，尽享杨浦东外滩的交通优势。西起大连路，东至复兴岛，北沿周家嘴路，南到黄浦江。
一桥：近邻杨浦大桥，作为内环线重要组成部分，让苏州河以北地区日常越江通行更加便捷。
五隧：临近大连路隧道、江浦路隧道、军工路隧道以及周家嘴路四条越江隧道，以及2021年11月获批的隆昌路隧道，与陆家嘴、金桥、张江无缝衔接。
双轨交：近享12号线与18号线，直线距12号线爱国路站仅约350米，便捷到达北外滩、南京西路等诸多繁华商圈。去年通车运营的18号线，则贯通东外滩的南北，让区域内的公共出行更为便捷。
瑞仕云曜璟庭
瑞仕云曜璟庭位于杨浦内环，推约99-180㎡高层住宅待入市，联动价10.99W！545套可售(99㎡3房近400+套，135/145/180㎡4房近80套)。
去年10月，上海城建以总价33.3亿竞得杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊），成交楼面价61769.27元/㎡。
根据楼盘规划方案，城建江浦楼盘由6栋住宅+1栋保障房+部分配套用房组成。
其中，1#为18F+20F层的纯高层、2#为6层的多层+11层小高层+17层高层，3#为6层多层、4#为18层小高层、5#为12层小高层+20层高层，6#为15层高层，7#为8层的保障房。
周边前期新房楼盘为保利天汇，位于本地块西南角马路对过，保利天汇2021年开盘上海房价为：10.99万/㎡。
中海海上和集
中海&杨浦城更江浦楼盘中海·海上和集，售楼处已开放，将推建面约99-175㎡3-4房。
楼盘邻近地铁8号线、10号线、18号线，直线距离鞍山新村地铁站约仅550米，轨交出行非常方便。
楼盘规划设计方案已公示：楼盘由6栋9-27层住宅+1栋8-14层保障房+4栋5F办公+部分商业以及配套用房组成。（其中，1#为18F+20F层的纯高层、2#为6层的多层+11层小高层+17层高层，3#为6层多层、4#为18层小高层、5#为12层小高层+20层高层，6#为15层高层，7#为8层的保障房。）
从体量来看，楼盘可能是杨浦近期最大的供应。从公示方案可以看出来，地块比较规整，且有着较大的楼间距，沿街商业及配套围合在小区周边。
中海海上和集位于杨浦区内环内，楼盘北至辽源西路，西至南北通道，南至飞虹路，东至许昌路。左手是世界级会客厅的北外滩超级规划，右手是杨浦区重点规划发展的杨浦滨江南段，3公里范围内交通及各项配套完善，尽享都心繁华。
首批次预计推售350套上海新房，包含246套99平3房2厅2卫，104套175平4房2厅2卫。办公产品为1000-1300㎡独栋企业公馆。
杨浦城投悦尚海
杨浦城投悦尚海地处杨浦滨江，直线距离地铁12号线隆昌路站仅约600米！从隆昌路站出发，3站就能进内环可换乘4号线，再坐3站就到世纪大道！隆昌路站距离北外滩来福士也只有4站，7站到大悦城，9站即可到达南京西路站！
除了与两条环线之间的距离非常近之外，周边还有5条隧道！
因此，楼盘与浦东新区之间的自驾出行非常便捷，如果你工作在陆家嘴、张江、金桥等高新产业区，置业于此也是相当不错的选择！
楼盘第八批次已过会，即将取证认筹，将推出221套全部可售上海新房，建面约81-115㎡，为精装绿建节能住宅，上海房价10.8万/平。
杨浦城投悦尚海位于杨浦东外滩板块，位于双阳路顺平路，与杨浦重点学校控二小学（分校）一街之隔。
楼盘总建面约3.7万方，其中可售住宅建面约1.8万。楼盘预计设住宅户数260户，其中商品房221户、公共租赁房39户，停车位246个。
楼盘以现代简约风格打造“小而美”的景致生活，为区域高知家庭量身定制约81-115㎡2-3房空间，注重品质的同时兼顾家庭成长。
根据公示，楼盘规划3幢楼，1#为11-18层的高层+小高层住宅，2#为18层的高层住宅，3#1-3层为菜场、3-5层为公共租赁用房。
缦云上海
说到杨浦滨江就不得不提合生缦云楼盘，合生作为杨浦121、129、130街坊三个旧区改造楼盘的开发主体，由其开发的杨浦滨江缦云楼盘一直备受关注。
楼盘由6个地块组成，其中三幅地块规划为三类住宅用地(Rr3)。三幅住宅地块规划住宅总体量约22.53万方，首发住宅地块K6A-04地块规划方案已公示。
将建设3栋15-25层高层住宅，产品面积为约150-245㎡3-4房（150㎡、190㎡、225㎡、245㎡四个面积户型）
K6A-04地块地块已动工，售楼处同步建设中，即将完工。
楼盘将推建面约150-245㎡3-4房，预计2023年第一批次入市。
楼盘位于杨树浦路近隆昌路位置，是一系列多年前的“毛地”。这组一级土地市场上的开发，有点类似合生的兄弟公司珠江地产在静安区的安康苑楼盘。
