房地产行业整体下行、企业面临较大的资金压力，给商业地产带来了一定的负面影响；多地反复出现疫情，也对商办市场带来不可忽视的冲击。

作为商业地产以及地方经济发展的“晴雨表”，今年的写字楼市场同样压力较大。据仲量联行发布数据显示，截至今年二季度末，在全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力。

为提高写字楼出租率，许多项目都被迫压降租金，以吸引需求锐减的企业租户。业内认为，随着疫情管控放松、刺激政策发力，各地经济主体有序恢复，下半年头部城市办公楼市场需求有望回升，但短期内租金难以大幅反弹。

写字楼空置率最高达48%

一直以来，从北上广深到新一线城市，成片聚集的高端写字楼，是地方经济发展最显著的外在名片。鳞次栉比的高楼大厦，随着城市发展拔地而起，科技新贵、互联网巨头在此聚集，房企也作为开发或运营方参与其中。

有的开发商，选择将物业散售，来补回开发成本、支撑当下运营。也有的仍拿在手中，靠精细化运营收取租金、填补现金流。房地产整体向上时，住宅业务可与商业地产互相支撑，但现在，房子不好卖了，商业地产运营同样“压力山大”。

从最明显的写字楼空置率情况看，许多城市的情况都不甚乐观。

如果从空置率、租金两个维度看，北京、上海是最佳市场，租金相对比较高，空置率相对比较低；而合肥、天津、武汉、长春、沈阳、重庆、西安等多个城市，空置率高于市场平均水平，净有效租金则低于平均水平，市场不甚乐观。

一般而言，商办市场的表现与第三产业呈正相关关系。如果从这个角度看，严区海表示，第三产业发展最好的城市是北京、第二是上海，第三产业跟甲级办公楼的匹配度非常一致；有些城市甲级办公楼过多、但第三产业没有上来，有一定风险。

根据国际知名房地产咨询机构仲量联行发布的2022《中国办公楼租赁指南》和《中国40城办公楼市场指数》等研究报告。（注：未统计中国台北写字楼市场）

揭晓了全国各大城市甲级写字楼的存量、租金、空置率等情况。

先说重点：

甲级写字楼存量排名

城市    体量

上海 1509万方

北京 1085万方

深圳 1081万方

香港 925万方

广州 723万方

成都 397.3万方

重庆 343万方

杭州 256万方

南京 237万方

武汉 230万方

上海写字楼以1509万方的体量排名全国第一。

其次是北京（1085万方）、深圳（1081万方）、香港（925万方）、广州（723万方）、成都（397.3万方）、重庆（343万方）、杭州（256万方）、南京（237万方）、武汉（230万方）。

甲级写字楼租金排名

城市    租金

香港 515元/m²/月

北京 328元/m²/月

上海 233/m²/月

深圳 194/m²/月

广州 155/m²/月

杭州 135/m²/月

南京 111//m²/月

武汉 95/m²/月

成都 93/m²/月

重庆 77/m²/月

香港以515元/m²/月排名全国第一。

其次是北京（328元/m²/月）、上海写字楼（233/m²/月）、深圳（194/m²/月）、广州（155/m²/月）、杭州（135/m²/月）、南京（111//m²/月）、武汉（95/m²/月）、成都（93/m²/月）、重庆（77/m²/月）。

甲级写字楼空置率排名

香港 9.6%

北京 9.8%

上海 17%

广州 16%

深圳 21%

青岛 48%

天津 42%

沈阳 38%

厦门 34%

南京 30%

武汉 34%

长沙 34%

厦门 34%

西安 33%

香港9.6%，全国最低。

北京空置率9.8%，取代广州成为内地城市中空置率最低的。

上海写字楼空置率17%，广州16%，深圳21%。

除了北上广深和香港，其他城市的空置率全部超过20%。

主要城市中，有两个城市的空置率超过40%，分别是青岛（48%）、天津（42%）

另有沈阳（38%）、厦门（34%）、南京（30%）、武汉（34%）、长沙（34%）、厦门（34%）、西安（33%）等城市的空置率超过30%。

一般来说，写字楼空置率维持在10%～20%区间，是比较合理的。

低于10%，会被认为过低，影响产业选择租赁空间的多样性，“物尽其用”只是理想状况，“适度空置”是完全有必要的。

20%，则是一道警戒线，如果空置率超过这个红线，就可能会过剩。

超过30%，就属于比较明显的过剩了。

01

各城市写字楼存量排名

来源：仲量联行2022《中国办公楼租赁指南》

据仲量联行统计，上海、深圳、香港、北京、广州甲级写字楼存量居全国前五，显示出一线城市的高端服务业体量全国领先，与其经济实力相匹配。

有3个城市值得一说，分别是深圳、杭州、苏州。

如果把今年的新增供应量算上，深圳的甲级写字楼体量已超过了北京。深圳这几年房价涨得很多，很担心产业外流，所以疯狂建写字楼，导致存量、空置率都很高。

如果你去到深圳，尤其是南山区、福田区，真的有一种遍地“种楼”的既视感。

所以，深圳房价、房租虽然很高，但写字楼的租金比较低，即使是深圳湾这样的地方，也有大量租金只要100多元的写字楼。

杭州这几年新经济搞的比较好，上市公司也比较多，但甲级写字楼体量明显不如成都、重庆、武汉、南京等城市，只与厦门相当。

有观点认为，杭州的产业结构与北上广不一样，因为它的产业大多是下沉到产业园区，而不是像北上广那样上浮到CBD的，所以杭州的企业对写字楼的需求不是太大。

一般什么样的企业最依赖写字楼呢？跨国公司、央企、地方国企、服务业企业都喜欢扎堆在CBD的写字楼，而这些企业，往往聚集在北上广这样的门户城市，杭州是个民营经济为主体的城市，对写字楼的需求当然不会太高。

苏州是个典型的工业强市，对CBD的需求也不会太高，但甲级写字楼体量仍然超过天津、宁波、青岛等重点城市。

值得一说的是，从甲级写字楼未来供应量看，深圳、上海、广州、成都位居前四，说明这些城市的商务区仍然在膨胀，继续巩固城市多中心格局。

02

各城市写字楼租金排名

以下是量联行发布的，中国内地主要城市二季度甲级写字楼租金情况：

来源：仲量联行2022《中国办公楼租赁指南》

据仲量联行报告显示，写字楼租金排名TOP10城市是：香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、南京、武汉、成都。

大家知道，甲级写字楼的租户主要来自金融、TMT、专业服务等行业，以及各类总部企业，这些行业大多属于高收入行业，对CBD的办公环境十分依赖。

因此，甲级写字楼租金的排名，直观反映一个城市高端服务业发展水平。

其中，青岛的甲级写字楼租金水平相对较高，但写字楼体量却在21个重点城市中最少。

杭州甲级写字楼体量不算大，但写字楼租金水平和城市房价水平一样，在主要城市中是较高的，说明杭州上市公司多对租金承受能力还是较强的。

从租金同比变化看， 武汉、广州、南京的跌幅较大。

03

各城市写字楼空置率排名

下面是仲量联行发布的，中国内地主要城市二季度甲级办公楼空置率情况：

从上图可以看到，空置率最低城市易主，北京以9.8%写字楼空置率成为中国内地重点城市中最低水平。

其次是广州（16%）、上海（17%），其他城市空置率则全部超20%。

此前广州甲级写字楼空置率长期在10%以内，此次升至16%，主要原因是供应量加大。

据仲量联行报告指出，上半年广州有5座甲级办公楼竣工，为市场带来约25万㎡新增供应量。

此外，上半年某头部互联网企业逐步迁出珠江新城并搬入其自建总部，该企业过去租赁的、合计逾5万平方米的甲级办公空间被推出市场。

也就是说，上半年写字楼新增供应量至少达30万方，再加之上半年疫情对经济的影响，市场租赁需求以及企业扩张速度均明显放缓，导致写字楼空置率短暂飙升。

不过，据仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等多家机构发布的报告显示，上半年广州的大宗交易持续活跃，说明市场仍看好广州的商业地产。

据世邦魏理仕统计，2022年上半年，广州房地产市场共录得12单大宗投资成交，总成交金额约86亿元，已达2021年全年成交总额的71%。

其中85%的成交金额来自六宗写字楼成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商务片区���

按照戴德梁行去年披露的数据，国内41个重点城市，只有台北、香港达标，其余39个城市甲级写字楼空置率都超标了。

换句话说，我们的写字楼供应严重过剩了。

为何会出现如此局面？主要是因为地方城市对写字楼建设情有独钟。

一方面，写字楼代表着繁华，这几年兴盛的CBD灯光秀的主角，就是写字楼。

另一方面，与经济和税收有关。由于写字楼可以为城市带来丰厚的楼宇经济，也即各种税收和总部经济效应。再加上写字楼的靓丽外观，可以塑造市容市貌，所以每个城市对于写字楼的建设，都乐此不疲。

然而，当经济处于上升期，这些问题都可以掩盖，然而一旦进入下行期，所有的问题都会被放大，会成为困扰。

今年以来，我们的经济增长不确定性加剧，上半年二季度GDP增速0.4%，整个上半年GDP增速只有2.5%。二季度GDP负增长的省市自治区有5个，上半年GDP负增长的省市有2个。其他省市虽然保持正增长，但大部分速度都放缓了。

数据：国家统计局

在这种背景下，对写字楼的需求自然萎缩，各城市写字楼租金下跌就是最直观的体现。

空率普遍高企的写字楼，即便放在经济上行周期中，也最好不要买，投资价值非常低。更别说如今的局面，买来就砸手里了。

商办市场如何突围？

除了宏观因素的影响，商办市场出现了哪些具体而微的变化？

在过去的一两年，互联网行业撑住了主要的办公楼市场，企业扩张速度快，对办公楼面积的吸纳也非常惊人。“一般企业的扩张速度，即便经营再好，面积增长可能也就10%～30%，但互联网企业每年能达400%～600%。”

但是，受互联网行业整体发展情况影响，从去年9月份到今天，一些城市的主要商业租户由互联网迅速变成了金融行业。金融行业租金支付能力强、扩张性也不错，但其扩张速度与互联网企业的弹性不是一个量级。

除此之外，受到疫情因素的影响，商办市场的需求也出现下降。“疫情期间，很多企业采取线上办公，有可能很多企业对办公的需求是在减少的。

由于上半年新一轮疫情的反复冲击，商办市场下滑比较明显，经济的支撑也在走弱，市场需求锐减。当前，商办市场依旧处于“供需博弈僵持”的阶段，虽然疫情逐步好转，但短期内库存高起、利润微薄的状况仍然没有改善。

在低迷的市场环境下，有企业租赁业务承压，也有企业避免了较大波动。

在越秀房托公布的半年业绩中，上半年实现经营收入总额为9.44亿元，同比增长7%；其中酒店及服务公寓、零售商场等业务收入减少，但写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例67.57%，整体出租率为88.8%。

IPG中国首席经济学家柏文喜在前述论坛中表示，商业地产的开发和运营，需要长期资金、大资金、低息资金支持。但现在，承担商业地产开发运营的主体，多是靠短线、高息、流动性压力比较大的资金，所商业地产这个行业很难做。

他认为，未来行业将迎来并购整合的新机遇，由具备专业资产管理和运营能力的机构，去承担更多持有和运营责任。此外，在运营困难的情况下，更要以流动性为核心，资产证券化和类资产证券化将进入发展快车道。

中国企业在办公楼的投资方面，平均每个员工的使用面积大约7～10平方米，互联网公司可能还要低，约4～5平方米。对标西方企业，这个数据在美国约15～20平方米，中国员工的办公环境还是有待改善的。

未来商业地产新世代面临着以下五个趋势：一是从增量时代转向存量时代，二是从重度开发转向重度运营，三是从资产增值转向资产管理，四是从规模导向转向盈利导向，五是从粗放经营转向精细经营。