这个时间点，第一波阳康的已经开始上班了，第二波的元旦之后也该搬砖了。

而今年的上海，三个多月的空白期让时间变得飞快；

以至于下半年的上海新房市场节奏也是风驰电掣；

一个月一批的入市节奏

二手房成交量逐渐走低

土拍连续进行了四轮

上海新房维权愈演愈烈……

这些都是今年上海楼市中几个比较显眼的关键点。

今天，我们就来总结一下2022年的上海楼市发生了什么。

01.

上海新房：快节奏、高频率，部分上海新房热度降低。

2022年，上海新房一共发了304张预售证（当然，包括八批次几个还没认购的）；

93403套，超过了去年的89119套；

由于上半年将近3个多月的空白，有超过8万套是在今年下半年的时候入市的。

可想而知下半年的赛程有多紧凑。

今年首批次33盘2月公示，也出现了不少高分盘：

88.86分的森兰名苑，社保年限需要18年以上，基础分没有60分无法入围

徐汇滨江的百汇园以12.78万的价格入市，最终入围分94.96分

招商外滩玺、金鼎首府等积分门槛均超过了70分；

甚至，连后期被爆停工的御桥博翠开盘去化率都有90%。

当然，3年前9.2万的百汇园，以及前年依旧是11.5万的瑞虹新城；

也让我们了解了上海新房也能涨价。

02.

随后的6月，二批次46盘官宣；

也有几个明显的变化；

· 认购期由之前的6.5天缩短为4.5天

线上认购开始成为趋势。

· 另外一点，上海新房开始有了不成文的涨价。

招商璀璨城市的5.39万突破了房地联动价

12.17万的招商虹玺，比隔壁的瑞虹新城都要贵

13.3万的苏河世纪比13.2万的龙盛福新里贵一点点

不过70万的装修包也让其他项目争相效仿

· 最后一点，入围比的调整。

临港从1.3的入围比普遍扩大至1.8

宝山也提升到了1.8或2的入围比，这也意味着入围分数的下降

当然二批次的市场依旧很热，蟠龙天地的门槛达到了91.22分；

首批次的金鼎阅府由于提前解锁了认购资格，导致中企新江湾项目的分数升到了74.6分。

03.

之后的第三、第四批次上海新房热度尚且很高。

绿宝园锦庭由于只有40套房源，入围分达到了92.1分的高分；

杨浦内环内的仁恒海上源收官之作，积分门槛也超过了80分。

前滩凭借着华二和高倒挂的优势，东方悦澜成为了四批次中的最高分；

而且四批次的浦东表现亮眼，浦发唐城、横沔玖境等项目均触发了积分……

市场真正冷热分化加剧的开始，其实是在五批次；

五批次公示的32个项目中，只有9个触发了积分，内环内的供应量不多，也导致了越线比例的下降；

只有收官的招商虹玺以及静安天悦两个项目分数超过了80分；

而六批次中，整体分数都不是很高，基本都在60分上下浮动；

只有御江廷一个达到了92.75分。

其实，上海新房市场热度较高的一直是那几个板块；

内环内的一直不缺购买力，不过当竞品同期入市的时候，分流现象就比较严重，

金隅外滩东岸从之前的70.62分降到了七批次的53.12分。

青浦徐泾向来炙手可热，蟠龙府一期3个批次的积分门槛都在70分以上；

不过分数也是一直在降的，虹桥公馆3期已经不用积分了。

前滩、徐汇滨江等未来重点发展的板块，未来势必也是高分选手的锚定之地。

类似于宝山的刚需项目，建发熙和府在六批次首开入市，入围分52.1分，

八批次中的认购数已经达不到房源数了；

上海新房市场的购房者人数确实在不断减少。

这与二手房成交量有必然联系。

从7月开始，二手成交量就在不断下跌。

据数据统计，12月截止到18日的二手成交量只有8609套；

12月的整体成交量还将继续下跌。

到明年的2月份，二手市场大概率还是下行的趋势。

二手房量、价都在跌，一二手倒挂逐渐消失，只剩塔尖地段红利仅存，死循环。

市场即使回暖，也不会在短时间内上行，更不会回到以前的疯涨。

04.

再来说一下土拍，国、央企主角的市场并不是一个好市场。

2022年全年，上海一共出让了115宗地块；

土地成交金额高达2839.5亿。

上海虽然不是一个靠土地财政收入的城市，不过为了大环境经济，也是拼了老命。

不过，这其中有几点不得不提；

首先55%的地块底价成交，上海新房市场的冷热分化也导致了土地市场的冷热分化加剧；

首批次土拍中，临港8宗地块全部底价成交；

上海新房存量巨大，人口导入困难，让临港的市场一片低糜；

另外，即使是市中心的地段，包含了商业、办公、含有自持比例的土地，基本也是底价成交；

对于开发商来说，这些地的利润太低了。

国、央企拿了83%的土地；

类似于招商，大虹桥的虹桥璀璨时代、蟠龙府二期、虹桥公馆项目都是今年拿地当年入市；

华发、建发、象屿、中国铁建等都是土拍市场的老熟客。

唯一活跃的民企，只有佳运置业一家，拿下了金山的汇龙府、宝山的佳运名邸，以及顾村项目。

到最后的第四轮土拍，上海只拿出了4宗地块；

很明显的是，城投托底不是办法，上海新房市场不是很热的环境下，去库存是当务之急。

05.

最后一点，也是最不想总结的一点：上海新房维权日益频繁。

浦东唐镇某盘，当时的价格从8.1万降到了7.28万，最后是7.06万；

宣传的时候外立面是铝板+玻璃幕墙的配置；

当时上铝板时候所需要的龙骨也造好了，选完房之后，直接换成了涂料。

最后就是网友眼中的涂料“水泥柱”。

这个成本价就要7.5万的上海新房，最后只拿到了7万出头一点点的价格；

偷工减料算不上，只能说是前期宣传的和最终呈现的货不对板。

这个开发商在上海一向是命运多舛，可能是水土不服，这个项目之后就没有在上海拿过地。

位于嘉定江桥板块，某国企开发的项目也有网友爆料，品质如同动迁房。

这个槽点就有点多了。

动迁房品质的水泥楼梯间，一脚下去，尘土飞扬，楼梯甚至还有裂缝；

小区整体绿化较低，沥青路也和石板路也是随意分割；

另外，就是地面停车位的数量，甚至在楼梯号牌前都设置了。

如果真的属实，这个儿童乐园是不是就有点过于离谱了？

剩下的质量问题频出楼盘也是比比皆是；

什么北滨江的10万+中产改善盘，还未交房就出现了外立面鼓包、大理石裂纹等问题；

宝山项目柏油路，动迁房的品质；

青浦徐泾和松江泗泾上海新房的业主，甚至写了长达几十页的ppt来维权……

大虹桥某网红盘，因为垃圾房中垃圾的长期堆积，甚至出现了鼠患的问题。

开发商说：我拿地的时候就被限了价，利润有限，只能降标减配；

购房者：花了大几百万，甚至掏空了六个钱包，打算住一辈子的房子，交房的时候就呈现出这个品质？

这三年，在上海新房市场，就不要指望有什么好的品质了。

而且未来的上海新房维权现象也有可能会愈演愈烈。

在政策频出的2022年，上海压根就没有推出过多少强有力的刺激手段；

唯一的一条就是临港限购的放宽。

这也说明，现在上海楼市还算健康；

现在的很多红盘也基本能做到当天日清，剩下的基本都是底楼采光比较差的房源。

无人问津的是五大新城中郊外环，没有地铁、规划一般的项目；

有人热，也就有人遇冷。

中长期，个人依旧看好上海楼市，各地刺激政策频出的大环境下，也只有上海能够按兵不动了；

不过，即使回暖，也不是短时间的事，也不可能回到2016年那段时间的疯涨期；非塔尖地段也不再适合投资。