上海今年八个批次上海新房，已经供应了93403套上海新房。

而且，八批次中出现了不少10万左右的楼盘，毕竟像杨浦那样上海新房积压已久的区域，亟待释放。

随着上海土拍的落幕，未来浦西7个城央的上海新房也基本清晰。

下面，我们来盘点一下明年浦西七个传统市区会有哪些上海新房入市。

01.  黄浦  铁打的富人区

首先，老牌市中心的黄浦，没有土地公开出让，全部为城市更新楼盘；

类似于正在认购的绿城·外滩兰庭，200平左右的小户型总价3000万起；

其余大户型为主的楼盘基本都要小5000万起。

统计下来，整个黄浦的城市更新地块大概有22个。

基本都是大户型、平层、别墅、只有新昌壹号有少量的90平米小户型；

其余都是150㎡左右平层起，总价在3000万+。

而且，这些城市更新地块的开发周期较长，未来也大概率不会限价；

受众面也只是塔尖的改善人群，跟平常老百姓没多少关系。

除了绿城黄浦湾二期、最快的也只有翠湖天地六期、融创外滩壹号院2&3期、中海建国里这寥寥几个。

这里也顺便提一下长宁，上海新房少的可怜；

除了两个捂出痱子的老盘，华山夏都苑和壹公馆两个，剩下就是上海城投的西郊长宁宅地。

黄浦是量多，价又高，真是金地地段；

长宁是量少，捂盘，毕竟物以稀为贵。

02.  徐汇  重点徐滨、向西南倾斜

徐汇是发展成熟度比较高的区域之一。

从土地供应来看，徐汇滨江是未来发展的重点板块之一。

这里有香港置地310.5亿的西岸金融城。

招商、保利、西岸集团等相继落子，无疑也为黄浦江沿岸的发展锦上添花。

目前，徐滨的置业机会不算多，明年有望入市的云锦东方、启元等楼盘是顶流。

康健和漕河泾的两宗地块，基本都有点硬伤，不过地段价值依旧在。

徐汇康健地块紧邻漕河泾产业园区，地块西侧就是上海师范大学徐汇分校，产业和教育资源较为优质；  

距离桂林公园站约1.2公里，步行至上海南站约1公里。

城央的上海新房，距离地铁站1公里以上就算是远的。

地块周边有较多的老公房，城市界面一般。

10.2万/平的联动价也低于鑫耀中城的10.45万。

楼盘要求70%低于100平的中小套数户型，预计总价在1000万左右就可以买到三房。

紧靠梅陇的华泾板块，华之门总体开发量超过了81万方；

是15号线、19号线（规划）、机场联络线（在建）华泾站（一街之隔），高密度的交通+商办开发。

徐滨：未来价值高地；

华之门：以交通为根基的TOD经济商务开发中心；

康健、漕河泾：产业、地段红利。

03.  虹口  真的快没房子了

2021年，可以说是北外滩开发的元年。

虹口7个楼盘入市，成为了内环内的供应大区；

中粮瑞虹·海景壹号三次开盘，两次入围分超过90分。

今年虹口的上海新房就显得单薄很多。

只有招商虹玺一个，先后两次入市，入围分分别为72.16分、86.8分。

剩下的楼盘中，恒大北外滩楼盘、以及新湖北外滩和海泰北外滩，3个在北外滩规划范围内，除了大平层就是别墅。

招商弘安里同样是别墅，祥生天境命运多舛，入市遥遥无期；

对于1500万左右的买家来说，明年虹口上海新房只能期待最新的hk311-01地块。

地块位于周家嘴路北侧，西侧不远处就是已经售罄的招商外滩玺。

最近的地铁站是4号线临平路站；

与继光高级中学也距离较近。

从地块的数据指标来看，容积率2.5，限高80米，未来也是高层住宅。

还包括了室内健身300㎡，生活服务点100㎡，社区食堂200㎡。

虹口未来的发展主要看北外滩：没有上限。

04.  杨浦  量最多，积分也最友好

城央几个区域，杨浦的上海新房量是最多的。

以工业为发展主导的杨浦，二级以下的九里占到了整个中心城区的1/3；

而且，发展总归慢半拍。

不管怎样，为东外滩为主的城市更新正在进行中，未来也是杨浦发展的重点。

瑞安&杨树浦置业联手开发的平凉路地块，指导价达到了21万

12.39万的上海城投平凉路社区地块

合生缦云上海的城市更新楼盘

都处于真正的东外滩板块。

在上海新房供应量巨大的情况下，八批次已经有3个上海新房率先亮相；

七批次中金隅外滩东岸入围分也降到了60分以内；

与保利天汇相邻的瑞仕云曜璟庭、中海海上合集，两个楼盘均价应该都是10.99万；

江浦板块的保利越秀楼盘和樾天汇，可以说是接棒仁恒海上源的不二选择。

海量的上海新房供应之下，积分要求不会很高。

杨浦未来的发展还是要看东外滩规划的落地情况，产业、金融能否带来全新的人口血液导入。

最后，剩下静安和普陀。

相对来说，静安的供应量还可以，共计13个楼盘，内环内11盘，内中环1盘，中外环1盘；约3000余套上海新房。

还有一宗中兴路板块内待出让的地块。

鸿印里、市北华庭、静安天悦东地块有望在今年入市。

普陀的上海新房供应量就比较偏少；

七八批次中已经入市了较多的楼盘，招商苏河玺、天元府、大华峯荟、普陀城投新俞里等；

明年普陀内环上海新房也只有苏河玺二期和天汇玺两个了。

另外，外环以内的桃浦智创科技城，先后进驻了宝华、金茂等开发企业，部分地块的规划方案已经公示。

后续还有地块待出让，房地联动价在8.3万。

比起远郊外环外，中环以内的城央地块地段价值更高；

在地铁、商业、学校等资源方面，都比较优质。

在二手房市场不是很景气的时候，未来的上海新房的积分门槛有望降低。

对于预算充足的改善客群来说，城央的7大区依旧可以考虑。